（2014）宁民二初字第00472号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-10-09
案件名称
安徽宁国申凯经济开发有限公司与张凤琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁国市人民法院
所属地区
宁国市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽宁国申凯经济开发有限公司,张凤琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十条
全文
安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民二初字第00472号原告：安徽宁国申凯经济开发有限公司，住所地宁国市。法定代表人：钱俊，董事长。委托代理人（特别授权）：汪薇，安徽皖宁律师事务所律师。被告：张凤琴，女，1967年1月13日出生，汉族，户籍地宣城市宣州区，现住宁国市。原告安徽宁国申凯经济开发有限公司诉被告张凤琴房屋买卖合同纠纷一案，本院在2014年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告安徽宁国申凯经济开发有限公司的委托代理人汪薇，被告张凤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽宁国申凯经济开发有限公司诉称：2013年2月7日，被告与案外人卢有菊、郝某作为乙方与原告（甲方）签订了《申凯房产认购书》，约定：乙方自愿认购宁国市宁阳西路135号上海花苑17栋1单元202室，定金30万元。认购书签署后，乙方须在五日内至甲方售楼部签订购房合同并交纳相关费用。若乙方不签署购房合同并交纳相关费用，视乙方放弃认购处理。并约定：本认购书只证明客户已认购上述楼盘，不能作为其他任何证明或抵押之用。合同签订后，被告未经原告同意，搬入该房屋，原告多次要求被告返还，均遭拒绝。被告占有的房屋系原告所开发，被告未按约签订购房合同并交纳相关费用，视被告放弃认购处理。故原告诉至法院，要求：1、停止对原告所有的宁国市宁阳西路135号上海花苑17栋1单元202室房屋的侵害，恢复原状，并将宁国市宁阳西路135号上海花苑17栋1单元202室房屋返还给原告，并按每月1500元给付原告房屋使用费至返还为止；2、本案诉讼费由被告承担。被告张凤琴辩称：被告已经付了30万元购房款，原告的员工就给了被告认购协议；当时郝某是原告的经理，卢有菊也是原告的员工，因为当时被告儿子的身份证没有磁了，所以在当时没有办成房产证，后来被告一直都在找原告要求办房产证，但是原告一直都没有办。原告为证明其主张，举证如下：1、营业执照、组织机构代码，证明原告主体资格；2、申凯房产认购书，证明卢有菊、郝某、被告签订的认购书，签订后三人均没有向原告交钱，也没有签订购房合同。被告对原告提供的证据1无异议；对证据2有异议，购房款30万是被告一人付的，房子也是被告一个人买的，卢有菊、郝某都是原告的员工。被告为支持自己的抗辩，举证：1、证人郝某的证言：证明被告在2013年2月7日向原告的总经理兼销售经理郝某交款30万元，当时想将房屋登记在被告儿子名下，因儿子身份证的磁性不足无法办理房产证登记；为证明被告已付款30万元，郝某及被告财务人员卢有菊均在认购书上签名。由于原告的法定代表人钱俊及父亲曾向郝某借款65万元支付工程款，钱俊同意从售房款中扣除，因此郝某未将被告交付的30万元入原告的账户���郝某收款后，原告售楼部工作人员将被告所认购房屋的钥匙交付被告。后郝某与钱俊发生矛盾，原告没有为被告办理房屋登记手续。原告对证人郝某的证言有异议，认为证人与本案有利害关系，不能采信；被告交30万没有任何凭证，该款也没有入账，并且原告并不知情。经法庭评议、认证如下：被告对原告提供的证据1无异议，本院对证据1予以认定；被告对证据2真实性无异议，本院对其真实性予以认定。原告虽对证人郝某的证言有异议，但无相反证据予以推翻。郝某认可收取了被告30万元购房款，且未入原告的公司账户，其作为原告的高级管理人员，主管房屋销售，应当理解自己的证言将导致其承担不利之后果，因此本院对郝某的证言基本予以确信。根据采信的证据、结合当事人的庭审陈述，确认以下案件事实：原告成立于2001年5月10日，经营范围为房地产开发、园林绿化等。为购买原告开发的房产，被告向原告的销售经理郝某交付了30万元。2013年2月7日，原、被告签订《申凯房产认购书》，其中约定：“第一条：乙方自愿认购甲方宁国市申凯经济开发有限公司项目的第17栋1单元202号房……第二条：本房地产总价款为人民币肆拾零万肆仟贰佰肆拾肆元……第三条：乙方认购该房产支付认购定金人民币叁拾万元整，该认购款支付后甲方不予退还，同时甲方不得再将该房产另行出售。第四条：本认购书签署后，乙方须在五日内至甲方售楼部签订购房合同并缴纳相关费用……第五条：若乙方不按上述内容在甲方通知指定时间内签署购房合同并缴纳相关费用，视乙方放弃认购处理，甲方除按第三条约定没收乙方缴纳的定金外，并可将该商品房转售他人无须另行通知乙方，同时本认购书自动失效”。原告的财务人员卢有菊、郝��及被告均在认购书上“乙方”栏后签名。认购书签订后，原告工作人员将涉案房屋钥匙交付被告。现原告以未收取被告30万元购房款，且被告未按认购书约定履行签订购房合同、缴纳相关费用为由，诉至本院，要求判如所请。本院认为：卢有菊、郝某虽在认购书上“乙方”栏后签名，但不能据此认定二人与被告同为购房人。首先，购房款30万元均由被告支付，本案所涉房屋亦由被告居住使用；其次，卢有菊、郝某均为出卖方即原告的工作人员，本案现有证据不能证明其与原告有利害关系，三人共同购买房屋于理不合；最后，原告仅起诉被告，而未将卢有菊、郝某列为共同被告，可知原告已确信被告为实际购房人。原告诉称未收到购房款30万元。被告在原告的售楼部向郝某交付30万元购房款，而郝某作为销售经理，接收购房款，系履行职务行为，其行为后果由原告承��。至于郝某是否将购房款交于原告，系原告的管理制度所造成，与本案或者被告无关。因此被告的付款义务已履行完毕；原告诉称被告未经原告同意，搬入该房屋。然被告的房屋钥匙是由原告的工作人员提供，可知原告已经获得原告同意后才入住；另外，原告诉称根据认购书约定，被告未在五日内签订购房合同并交纳相关费用，视被告放弃认购处理。原告系房地产开发公司，其提供的《申凯房产认购书》属格式合同，认购书第三条、第五条明显加重了被告责任、排除被告的主要权利，属于无效条款，原告不能根据该款认为被告放弃认购。综上，原告诉请被告停止侵害，恢复原状，将宁国市宁阳西路135号上海花苑17栋1单元202室房屋返还给原告，并按每月1500元给付原告房屋使用费至返还为止。无事实法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法��第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，判决如下：驳回原告安徽宁国申凯经济开发有限公司的诉讼请求。本案受理费7364元，由原告安徽宁国申凯经济开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 王 鹏人民陪审员 沈宣宁人民陪审员 刘桂兰二〇一五年五月十四日书 记 员 束 建附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 更多数据：搜索“”来源：