（2014）闸民三（民）初字第2516号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-02-01
案件名称
陆韬与狄桂香、倪永求房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆韬,狄桂香,倪永求,上海凯兴物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第2516号原告陆韬，男，1980年6月23日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，住上海市杨浦区。委托代理人江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托代理人王常栋，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告狄桂香，女，1950年10月18日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，住上海市闵行区。被告倪永求，男，1955年2月19日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，住上海市闸北区。第三人上海凯兴物业管理有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人胡平，职务董事长。委托代理人张银柱。原告陆韬诉被告狄桂香、倪永求房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于2014年12月17日组织证据交换，于同月31日追加上海凯兴物业管理有限公司（以下简称凯兴公司）为第三人参加诉讼并于2015年1月21日公开开庭。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年4月1日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人江永茜、被告倪永求、被告狄桂香、第三人委托代理人张银柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆韬诉称，上海市闸北区永兴路XXX弄XXX号底后间房屋（以下简称系争房屋）是原告的母亲被告狄桂香承租的公有住房，原告为同住人。2014年，原告的儿子出生。原告在将儿子户口报入系争房屋时发现狄桂香在未通知原告的情况下将系争房屋承租权出卖给了被告倪永求。两被告于2004年签署了《公有住房承租权有偿转让代理合同》。原告认为，原告户籍于1981年迁入系争房屋后未曾迁出过，倪永求在购房之时理应知晓原告为同住人、购房需征得原告同意，故倪永求不属善意第三人，两被告恶意串通、损害原告合法利益，承租权转让合同应为无效。据此，原告请求法院判令两被告签订的公有住房承租权有偿转让代理合同无效、系争房屋承租人恢复为被告狄桂香。被告狄桂香辩称，狄桂香知晓系争房屋租赁户名变更为倪永求一事，但未签订过《公有住房承租权有偿转让代理合同》、《公有住房承租权有偿转让具结书》、《退房单》，也没有收取过购房款。当时，狄桂香因经济困难向倪永求借了人民币2万元（以下币种均为人民币）并将系争房屋的租赁凭证押在倪永求处。后狄桂香无力归还2万元借款。倪永求通知狄桂香到系争房屋小区门卫室，有一中介人员在场，狄桂香在系争房屋租赁凭证原件的中间处签名，但未办理过其他手续，倪永求也未告知为何需要狄桂香在租赁凭证上签名。数月后，倪永求告知狄桂香，系争房屋租赁户名已变更为倪永求，还要求狄桂香在一份收到倪永求购房款7.5万元的收据上签名。由于按照双方约定利息计算标准，狄桂香应还本息已达7.5万元，故狄桂香在该收据上签名。由于此前狄桂香一直将系争房屋出租给他人，租赁户名变更后就改由倪永求收取租金，狄桂香未再去过系争房屋。倪永求还曾另行给付狄桂香8000元，以便狄桂香在外解决居住问题。狄桂香没有将系争房屋租赁户名变更一事告知儿子，因此原告对此不知情。孙子出生后，原告需要系争房屋租赁凭证为孙子报户口，狄桂香无法提供，原告遂产生怀疑，之后经调查发现承租人已变更为倪永求。据此，狄桂香同意原告的诉讼请求。被告倪永求辩称，狄桂香当时需要资金，向倪永求借款遭拒后表示愿将系争房屋承租权出卖给倪永求。2004年6月30日，倪永求向狄桂香支付了7.5万元购房款，狄桂香出具收据。2004年7月2日，狄桂香与其丈夫一起到场并与倪永求签订了系争房屋公有住房承租权有偿转让合同及具结书，当日一并办理了租赁户名的变更手续。2004年7月6日，第三人凯兴公司向狄桂香开具了退房单。倪永求当时并不知晓狄桂香还有一儿子户籍在系争房屋内。而且狄桂香在其本人签署的合同中也承诺已经征得了同住人的同意。原告本人虽未到场签名，但是承租权转让已经十年，期间原告两次结婚，按常理结婚之时必定会盘点家中房产情况，因此原告肯定早已知晓系争房屋承租权转让一事。据此，倪永求不同意原告的诉讼请求。第三人凯兴公司述称，系争房屋租赁户名变更至今时隔十年，经办人员已经退休，第三人对于当时两被告来办理手续时的情况无法查明。按照当年办理承租权转让手续的流程，狄桂香是必须亲自到场的。据此，第三人表示本案由法院依法处理。经审理查明：系争房屋为公有非成套居住房屋，居住面积12.7平方米。1981年，狄桂香获得系争房屋承租权，成为该房屋承租人。2004年上半年期间，系争房屋由狄桂香对外出租、收取租金。同年，狄桂香向倪永求出具一份收条，落款日期为2004年6月30日，内容为收到倪永求购房款7.5万元。2004年7月15日，凯兴公司向倪永求出具了租赁户名为倪永求的系争房屋租赁凭证，将系争房屋承租人变更为倪永求。当时，系争房屋内有狄桂香及原告两人的户籍。凯兴公司处的系争房屋档案资料中留有《公有住房承租权有偿转让代理合同》、《公有住房承租权有偿转让具结书》、《退房单》。上述《公有住房承租权有偿转让代理合同》的甲方为狄桂香，乙方为倪永求，丙方为上海新鑫房地产咨询服务中心，主要内容为：甲方将其承租的系争房屋的承租权转让给乙方，转让手续委托丙方代为办理，甲方退租日期为2004年7月底，甲方承诺系争房屋承租权转让已征得同住成年人的同意，甲方于2004年8月1日交出钥匙并迁出户口、搬离系争房屋，房款由双方自行交割。该合同落款处盖有倪永求的章、上海新鑫房地产咨询服务中心的公章及文字为“狄桂香”的私章，落款时间为2004年7月2日。《公有住房承租权有偿转让具结书》及《退房单》落款签章处均加盖了上述文字为“狄桂香”的私章。倪永求于取得系争房屋租赁凭证后告知狄桂香，系争房屋租赁户名已变更为倪永求。租赁户名变更后，系争房屋仍维持原出租状态，但租金改由倪永求收取。至今为止，系争房屋一直由倪永求占有使用。但是，狄桂香及原告两人的户籍始终未迁出。2012年，倪永求的妻子、女儿、外孙子三人户籍迁入系争房屋。本案诉讼前，狄桂香未就系争房屋的租赁户名变更一节向倪永求提出过异议。2014年7月，原告的儿子出生，原告将儿子的户籍报入系争房屋内。以上事实，有原告提供的系争房屋原租赁凭证、《公有住房承租权有偿转让代理合同》、《公有住房承租权有偿转让具结书》、《退房单》、被告倪永求提供的系争房屋使用通知单、房款收据、系争房屋新租赁凭证、户口簿及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告及狄桂香均表示：两人自1981年迁入系争房屋居住，于1995年左右搬离系争房屋，共同居住于他处，直至2004年原告为上下班便利而自行在外租房；迁出后，系争房屋一直由狄桂香管理，原告此前并未关心过房屋事宜，狄桂香又未告知原告承租权转让事宜，故原告直至2014年才知晓此事；目前原告居住于自购的商品房。本院认为，无论《公有住房承租权有偿转让代理合同》、《公有住房承租权有偿转让具结书》、《退房单》上的“狄桂香”私章是否狄桂香本人加盖，根据狄桂香在本案中的陈述，可以认定狄桂香当时自愿将系争房屋承租权转让给倪永求。狄桂香认为倪永求未支付房款，但是倪永求持有狄桂香本人签名的房款收条，狄桂香也无其他证据推翻该收条，故本院只能认定倪永求已支付了相应的房款。可见，系争房屋承租权转让合同早已履行完毕。原告现以两被告恶意串通损害原告作为同住人的合法利益为由主张系争房屋承租权转让合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或第三人利益的合同。从本案查明事实来看，倪永求、狄桂香之间显然不存在以签订承租权转让合同为手段来损害原告合法利益的共同意思表示。因此，原告的上述主张不能成立。原告认为自己直至2014年才知晓系争房承租权转让一事，此前完全不知情，但是，原告与狄桂香系正常母子关系，系争房屋承租权转让之时原告已成年，转让发生至今已经十年，原告知晓此事具有高度盖然性。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告陆韬要求被告狄桂香、倪永求就上海市闸北区永兴路XXX弄XXX号底后间房屋签订的公有住房承租权转让合同无效、该房屋承租人恢复为被告狄桂香的诉讼请求，不予支持。案件受理费50元（原告陆韬已预缴），由原告陆韬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱一心代理审判员 赵 淳人民陪审员 高 倩二〇一五年五月十四日书 记 员 方 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 百度搜索“”