（2014）泰开民初字第01404号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-11-02

案件名称

许荣平与泰州市开发区新汇源洗涤机械有限公司、刘稳红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州医药高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许荣平,泰州市开发区新汇源洗涤机械有限公司,刘稳红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2014）泰开民初字第01404号原告许荣平。委托代理人（特别授权）王景阳、董志宇，江苏运泰律师事务所律师。被告泰州市开发区新汇源洗涤机械有限公司，住所地泰州医药高新区寺巷街道建设路北侧。法定代表人刘稳红，该公司经理。被告刘稳红。原告许荣平诉被告泰州市开发区新汇源洗涤机械有限公司（以下简称“新汇源公司”）、刘稳红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告许荣平的委托代理人王景阳到庭参加诉讼，被告新汇源公司、刘稳红经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告许荣平诉称，原、被告于2009年5月12日、2014年5月1日分别签订租房合同，原告将位于泰州市开发区（现泰州医药高新区）建设路88号1480平方米中间标准厂房和前侧半间厂房租给被告使用。被告尚欠原告租金共计198000元，后原告向被告发出催缴租金通知书，但被告在合理期限内仍未结清所欠租金。被告刘稳红因债早已离开公司，被告新汇源公司处于歇业状态。为维护原告的合法权益，根据合同约定和法律规定，请求法院判决：1、解除原告许荣平与被告新汇源公司、刘稳红之间的房屋租赁合同；2、判令两被告给付原告租金198000元及利息148050元，合计346050元；3、判令两被告从原告厂房中搬离。被告新汇源公司、刘稳红未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2009年5月12日，许德才、许荣平（甲方）与被告刘稳红（乙方）签订租房合同1份，约定甲方将位于泰州医药高新区建设路88号1480平方米中间标准厂房出租给乙方作生产厂房使用，租赁期间为2009年6月8日至2014年6月8日，年租金为80000元。合同落款处，甲方有许德才、许荣平签名及泰州新华彩印有限公司（以下简称“新华公司”）加盖单位公章，乙方有刘稳红签名。2014年5月1日，原告许荣平（甲方）与被告新汇源公司（乙方）签订了租房协议1份，双方约定甲方将座落于泰州医药高新区建设路88号西北中间和前侧半间厂房出租给乙方使用，租赁期间为2014年6月1日至2016年5月30日，年租金为135000元，乙方于每年5月1日前一次性付清；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。超过一个月未交，甲方有权终止合约。双方还就装修装饰等事宜进行了约定。原告确认两份房屋租赁合同中所涉租赁房屋均在同一处，但第二份合同所涉房屋范围较第一份合同有所增加。2014年6月3日，被告新汇源公司、刘稳红及案外人刘莉共同出具欠条1张，上载：今欠到许荣平房租陆万叁仟元整（63000元），余款2014年6月25日之前归还，如逾期不予归还自愿承担同期银行贷款的4倍利息。原告认为上述欠条系对前述第一份租房合同所发生租金的结算，不包含因第二份合同履行所产生的租金。因被告自签订第二份合同后至今未向原告交纳租金，原告起诉来院。另查明，涉案租赁房屋座落于泰州医药高新区寺巷街道建设路北侧新华公司内，新华公司就房屋座落地块领取了泰州国用（2005）第0611号国有土地使用权证。新华公司于庭后向本院补交房屋委托经营说明1份，内容为：座落于寺巷街道建设路北侧西北中间和前侧半间厂房为新华公司所建，公司领取了该房屋座落地块的国有土地使用权证。公司于2008年1月起将上述房屋委托许荣平进行经营、管理，许荣平可以自己名义对外出租，收取租金。许荣平就上述房屋出租所得租金，均应再交回公司。公司认可许荣平在本案中的原告主体资格，行使出租人的实体与程序权利。原告许荣平就该份说明的内容予以确认。再查明，被告刘稳红系被告新汇源公司的法定代表人，亦为该公司唯一股东。刘稳红签订第一份房屋租赁合同承租房屋系用于被告新汇源公司的生产经营。以上事实，有租房合同、租房协议、欠条、房屋委托经营说明、工商档案资料、国有土地使用权证、谈话笔录、原告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。经本院现场查勘并对涉案租赁房屋现状进行核实，被告新汇源公司尚有设备、生产材料等物资在房屋内，现已被本院查封。另经调查，被告因债务未及时清偿，已有多名债权人向本院起诉。刘稳红现下落不明，新汇源公司已停止生产。本院认为，本案需要处理以下主要问题：一、许荣平是否为本案适格的原告；二、涉案两份房屋租赁合同是否有效；三、原告所主张的两笔“租金”及利息是否应予支持，数额如何确定；四、原告要求被告腾退并返还房屋是否应予支持。关于问题一，根据查明的事实，涉案租赁房屋虽系新华公司所建，但其后新华公司委托许荣平对房屋进行经营、管理，并允其自行出租、收取租金。因此，许荣平与新华公司间存在事实委托经营合同关系，其由此取得上述委托范围内对房屋的权益，对外签订“租赁合同”，故许荣平作为本案的原告主体适格，有权主张相关费用。至于该费用的享有，由委托合同双方按约定予以处理，本院不予理涉。关于问题二，审理中，原告自认未就涉案租赁房屋领取合法的建造审批手续，故涉案两份房屋租赁合同应为无效。关于问题三，房屋租赁合同无效的，原告可参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。经本院释明，原告同意由本院就合同效力及相应的法律效果进行裁决。本院现结合原告关于租金及利息的主张，作如下处理：1、关于欠条中述及的63000元债务及利息。原告认为欠条系被告对履行第一份合同所发生“租金”数额的确认。该份欠条出具时间为2014年6月3日，而第二份房屋租赁合同的签订时间为2014年5月1日。依据该合同，每年租金应在该年度5月1日之前一次性交清，故从形式上来看，在欠条出具前第二份合同的付款义务已经产生，现欠条未载明所涉“租金”指向的具体期间，因此应进一步审查上述欠条中的结算是否应当包含因第二份合同所发生的“租金”。虽然第二份合同约定付款时间为每年5月1日前，但该份合同的签订时间为2014年5月1日，故在合同签订时付款时限实际已经届期；第二份合同约定的租赁期间为2014年6月1日至2016年5月30日，在2014年6月1日前该合同尚未实际生效，根据交易常理，就该合同项下第一租赁年度的“租金”给付不具有适用该合同中关于交付期限约定的绝对可能。而第一份合同约定的租赁期间为2009年6月8日至2014年6月8日，与第二份合同的租赁期间有所重合，且欠条出具日期尚在第一份合同的履行期间内。原、被告双方均不具有专业的认识能力，故不能排除欠条仅系就第一份合同之履行所发生租金的结算与确认。现被告刘稳红、新汇源公司未到庭答辩，亦未提交证据，本院结合被告的清偿能力与资信状况，认为原告关于欠条内容仅指向第一份合同的解释具有盖然性优势，更可能接近于客观真实。第一份租赁合同虽然无效，但欠条作为合同当事人刘稳红对“租金”的结算，系其真实意思表示，其关于利息的承诺亦不违反法律规定，故原告要求被告刘稳红给付63000元并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付逾期利息的主张，本院予以支持。关于被告新汇源公司是否应对该笔债务承担责任。新汇源公司虽然并非第一份合同的当事人，但被告刘稳红系该公司法定代表人，且租赁房屋亦用于公司生产经营，故新汇源公司在欠条上盖章的行为，足以认定系对上述债务的加入。现原告要求被告新汇源公司就该笔债务承担连带清偿责任，依法应予支持。2、关于基于第二份合同所产生的房屋占有使用费及违约金。根据原告的诉讼主张，其依据第二份合同要求“租金”及约定违约金。关于“租金”，本院依法调整为参照第二份合同约定的租金标准即以135000元／年，自第一份合同履行完毕的次日即2014年6月9日起至两被告实际腾退交还房屋之日止计算确定房屋占有使用费。因合同无效，故原告关于违约责任的主张欠缺法律依据，本院不予支持。关于被告刘稳红是否应对该笔债务承担责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告新汇源公司系被告刘稳红投资设立的一人有限责任公司，现刘稳红未举证证明其与新汇源公司之间不存在人格混同之情形，故应对新汇源公司的债务承担连带清偿责任。关于问题四，根据《中华人民共和国物权法》之规定，未领取合法建造审批手续的建房人，不能原始取得建筑物权。但其对该房屋具有何种利益，仍构成解决本项问题的核心。本院认为，未领取合法建造手续的建筑，其上不能形成物权，但仍具有一定的使用价值。在行政主管部门依职权作出公法上的决定之前，仍有必要结合建房人的主观过错、建筑对周边环境的实际影响、建造活动的违法程度等因素给予私法上的调整，否认该必要性将导致私法主体对建筑形成无序利用与肆意破坏的局面。一般认为，仍应视情承认建造人对该类建筑之占有。本案中，新华公司取得了房屋座落地块的国有土地使用权，其在该地块范围内建造形成的涉案房屋，委托原告进行经营管理，后交由被告占有、使用，故本案所涉对房屋的使用尚处于纯粹的民事关系范畴内。因此，新华公司通过建造、原告许荣平受托管理所取得的对涉案租赁房屋的占有，相对于两被告而言，仍应受到保护。因原告许荣平与被告新汇源公司之间的租赁合同无效，被告新汇源公司及刘稳红依法应当向原告许荣平返还对涉案租赁房屋之占有。被告新汇源公司、刘稳红未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泰州市开发区新汇源洗涤机械有限公司于本判决生效后十五日内给付原告许荣平房屋占有使用费63000元及利息（以63000元为本金，自2014年6月26日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至被告确定给付之日止）；被告刘稳红对上述债务承担连带清偿责任。二、被告泰州市开发区新汇源洗涤机械有限公司、刘稳红于本判决生效后十五日内腾空其租赁的座落于泰州医药高新区建设路88号西北中间和前侧半间厂房，并交还原告许荣平。三、被告泰州市开发区新汇源洗涤机械有限公司于本判决生效后十五日内给付原告许荣平房屋占有使用费（按135000元／年之标准，自2014年6月9日起计算至被告完全履行本判决第二项确定的腾退房屋义务之日止）；被告刘稳红对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告许荣平的其他诉讼请求。若两被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6491元，公告费600元，合计7091元，由原告负担2741元，由两被告共同负担4350元（两被告于本判决生效后十五日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币6491元［通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③汇入银行：农业银行泰州市海陵支行；④帐号：20×××88；⑤款项：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审　判　长　　李剑峰审　判　员　　吴宝春人民陪审员　　马罗根二〇一五年五月十四日书　记　员　　宋晓晖附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”