（2015）穗海法生民初字第54号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-10
案件名称
何晹与王顺根、徐凯俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何晹,王顺根,徐凯俊
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
广州市海珠区人民法院诉讼文书呈批表经办单位和拟稿人：专职审委核发：核稿：签发：处理结果重印、加印事由重印、加印庭领导审批意见重印、加印院领导审批意见机密度打印份数校对人签名文书类别广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法生民初字第54号原告何晹，住所地甘肃省临泽县。委托代理人闫涛，广州金鹏律师事务所律师。第一被告王顺根，住所地江西省乐平市洎阳街道办事处新安里*号，广州市流动人员登记信息登记地址广州市。委托代理人马俊龙，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人黄艺盟，广东广信君达律师事务所律师助理。第二被告徐凯俊，住所地广州市海珠区。委托代理人马俊龙，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人黄艺盟，广东广信君达律师事务所律师助理。原告何晹诉第一被告王顺根、第二被告徐凯俊租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何晹及委托代理人闫涛，两被告的共同委托代理人马俊龙、黄艺盟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月14日，第二被告徐凯俊与原告签订《广州市房产租赁合同》，约定原告向其租赁广州市海珠区赤沙公园旁自编2号商铺作干果经营，租期自2014年9月1日至2015年1月9日，租金为4040元/月。签约后，原告依约支付租金，并购置了经营设备，装修商铺开业经营。但是，2014年10月9日，突然收到恒基物业管理中心出具的通知，要求承租人清空交回商铺。此时，原告才知道徐凯俊并非商铺的租赁权人或使用人，且徐凯俊方与出租方签订的租赁合同已于2014年6月30日到期。原告使用房屋未取得房屋产权人同意。原告为此投入了装修经营费用共71725.55元。由于徐凯俊隐瞒对涉案商铺没有使用权也没有承租权的事实，导致原告损失，应承担赔偿责任。另外，第一被告在合同洽谈、履约过程中代理徐凯俊与原告实施行为，因其代理权限不明确，应与徐凯俊一起承担连带赔偿责任。现起诉要求判令：1、原告与被告签订的租赁合同解除；2、第一、第二被告连带赔偿原告损失71725.55元；3、两被告承担本案诉讼费。第一被告辩称，答辩人在第二被告徐凯俊经营的广州市海珠区哥尔顿宾馆任经理，管理宾馆的日常经营事务。涉案商铺是徐凯奇（徐凯俊之兄）委托哥尔顿宾馆进行管理出租。由于答辩人是宾馆的工作人员，故对于宾馆负责人徐凯俊交待的各项事务均认为是工作职责去完成。因此，答辩人在涉案合同的洽谈、履行过程中，是职务行为。这从合同的签署、款项的收取等均在宾馆内处理完成就可说明。因此，答辩人对本案不需承担责任。第二被告辩称，一、答辩人有合法的转租权，租赁合同合法有效。涉案商铺的所有权人为广东财经大学，答辩人之兄徐凯奇于2014年3月向大学承租，并同意以答辩人的名义签订转租合同。该转租行为合法有效。按照徐凯奇与大学签订的合同，租赁期限至2014年6月30日，到期后如出租方未拆除商铺，同意延长至出租方因建设学生宿舍需要收回商铺为止。即徐凯奇的承租权在商铺没有改建的前提下是一直合法有效的，其授权与原告签订的转租合同也应有效。另外，徐凯奇在租期届满后，发函给大学请求延长使用期限，广东财经大学同意延长至2014年10月30日，之后又发函告知11月将开始改建，11月15日前须清退商铺。因此，广东财经大学对徐凯奇租赁期的延长是经过书面确认的。答辩人收取9月、10月的租金合法合理。二、答辩人提前解除租赁合同符合合同约定，原告应知悉合同存在提前解除的可能性，由此并未对原告造成损失。原告在承租前已了解知道涉案商铺将被大学改建，原告在明知的情况下，仍然与答辩人签订租赁合同，证明其自愿承担由此带来的经营风险。合同也约定“如政府或政府决策（如广东商学院改造该物业时），乙方应无条件将该物业在甲方通知的期限内交回甲方，甲方无须支付任何补偿”。原告在此情况下，仍愿意承租商铺，应自行承担因商铺改建而提前解除合同而带来的一切损失。三、退一步说，原告主张的赔偿请求缺乏事实和法律依据，依法不应支持。原告主张的损失不存在，与客观事实严重不符，不能得到支持。经审理查明，2014年8月14日，第二被告徐凯俊作为甲方与乙方的原告签订《广州市房产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市海珠区赤沙路赤沙公园旁自编2号商铺出租给乙方经营使用；该物业只能作为零售干果用途；租赁期限从2014年9月1日至2015年1月9日，月租金4040元，在每月6日前支付；该物业发生的一切管理费用及经营税费由乙方向有关部门自行缴纳，其中，水电费由甲方代收；签约日，乙方须向甲方缴纳相当于2个月租金的款项8000元作为租赁保证金，租赁期满或合同解除，乙方没有违约且付清租金等，在7个工作日内无息退还给乙方；乙方不得擅自改变物业内的任何结构，需对该物业装修时，装修方案须得到甲方书面同意，并报经有关政府部门批准后方能施工；租赁合同终止或提前解除后，甲方有权要求乙方将其进行的装修拆除并将该物业恢复至租赁开始时的原状，费用由乙方自行承担，经甲方书面同意，也可免除装修复原；合同期满或提前解除的，甲方对乙方的装修投入不予补偿或赔偿；如政府或政府决策（如广东商学院改造该物业时），乙方应无条件将该物业在甲方通知的期限内交回甲方，甲方无需支付任何补偿；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由擅自单方解除本合同，否则，甲方有权不予退还保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应当对甲方的全部损失给予全面赔偿。该合同落款甲方处盖有“徐凯俊印”章，签约代表有曾某的签字（庭审中，徐凯俊表示曾某是广州市海珠区哥尔顿宾馆的员工，该合同是其授权员工与原告签订）。合同签订后，原告向第二被告徐凯俊交纳了押金8000元和过户费2000元，并从2014年9月1日起接收店铺进行经营，期间，分别于2014年9月1日和10月1日各支付了租金4040元，共8080元。2014年9月26日，广东财经大学向徐凯奇发出《关于交回商铺的函》，提出因原租赁合同期限已于2014年6月30日到期，学校考虑到清理商铺需要时间，故在2014年6月同意延长2个月清理时间，即应在2014年9月1日前将商铺清空交回，因你申请延期，故再次将收回商铺时间延长至2014年10月30日，请在2014年10月30日前务必将商铺清空交回学校。2014年10月9日，第二被告以恒基物业管理中心的名义向原告发出通知，表示：因广东财经大学折旧铺改建新铺工程即将开工，根据广东财经大学的通知，请你店于2014年10月30日前搬空店内所有物品，11月1日将统一停水停电收铺，交回广东财经大学开工重建。2014年10月14日，原告向被告方发出通知，要求被告方给予赔偿。同日，原告搬离店铺（搬走了包括销售的干果商品等）。原告表示现店铺中还搬剩不能移走的货架、收银台、灯箱、招牌等。诉讼中，原告提供的证据其中有：1、兰枝相于2014年8月11日、8月13日出具的收据，内容是收到何晹押金500元、18000元。两被告提供的证据其中有：1、2014年3月20日，徐凯奇与广东财经大学签订的《商铺租赁合同》，证明徐凯奇从2014年2月1日起向广东财经大学承租了涉案店铺，合同期到2014年6月30日，如到期后商铺还未拆除，租期延长至学校建设学生宿舍需要收回商铺为止。2、徐凯奇于2014年2月1日出具的《授权委托书》，证明徐凯奇将包括涉案店铺在内的商铺的租赁业务全权委托其兄第二被告徐凯俊管理，3、徐凯俊于2015年2月22日出具的证明，内容是“王顺根属于我单位员工，经理职务，有权执行宾馆内外业务及签发法律文书”，上面盖有“广州市海珠区哥尔顿宾馆”印章。4、广州市海珠区哥尔顿宾馆的营业执照，显示该宾馆是个体工商户，经营者是徐凯俊。本院认为：涉案的《广州市房产租赁合同》注明甲方是第二被告徐凯俊，合同落款处亦盖有“徐凯俊印”章，现第二被告亦确认该合同为其签订，因此，应认定该合同签订的主体为原告与徐凯俊。由于合同是双方自由协商后自愿签订，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。合同履行期间，徐凯俊于2014年10月9日向原告发出通知，表示因广东财经大学需折旧铺改建，要求原告在2014年10月30日前搬空店铺。之后，原告于2014年10月14日向被告方发出通知，要求给予赔偿，并于同日搬离店铺。可见，双方协商后，于2014年10月14日解除合同。关于违约责任，原告主张出租方隐瞒对涉案商铺无使用权也无承租权的事实，违法签订合同，应承担违约责任。根据合同中“如政府或政府决策（如广东商学院改造该物业时），乙方应无条件将该物业在甲方通知的期限内交回甲方，甲方无需支付任何补偿”的约定，徐凯俊称其出租时已向原告告知涉案店铺将要被业主方拆除改建的情况，有理，本院予以采信。而根据被告方提供的案外人徐凯奇与广东财经大学签订的《商铺租赁合同》，反映被告方向原出租人广东财经大学承租涉案店铺的合同期限至学校建设学生宿舍需要收回即改建时为止。也就是说，徐凯俊向原告承诺的出租期限（广东商学院改造物业时，承租人应无条件交回）与徐凯俊（徐凯奇）从广东财经大学获许的承租期限（至学校建设学生宿舍需要收回时止）相一致。因此，虽然双方签订合同中约定了合同期限至2015年1月9日，但同时又在合同中明确了如广东商学院改造该物业时，应无条件交回物业的情形。因此，原告主张出租方隐瞒事实，存在过错且违约，理据不足，本院不予采纳。原告要求徐凯俊返还保证金8000元，并无不当，可予支持。因原告实际使用店铺至2014年10月14日，而原告已交纳了2014年10月的租金，故徐凯俊应将多收的租金2215.48元（4040元÷31天×17天）退回给原告。此外，徐凯俊收取的过户费2000元没有合法根据，原告要求返还，有理，本院予以支持。关于原告要求赔偿装修损失的请求。其中，对于能够搬离的干果商品、货架、收银台等，原告能够自行处理，并不属于财产损失。另外，从双方订立合同的期限仅有很短的4个月零9天来看，原告也很清楚店铺实际能使用的时间很短，且随时有提前被拆建的可能。原告对此应有相应的经营投资风险，需对装修的投入及规模持谨慎的态度。而且，根据合同中“如广东商学院改造该物业时，……甲方无需支付任何补偿”及“租赁合同终止或提前解除后，甲方有权要求乙方将其进行的装修拆除并将该物业恢复至租赁开始时的原状，费用由乙方自行承担，经甲方书面同意，也可免除装修复原；合同期满或提前解除的，甲方对乙方的装修投入不予补偿或赔偿”的约定，在提前解除合同时，原告投入的装修不能获得赔偿。据此，原告要求徐凯俊赔偿装修投入及货品等损失，理据不足，本院不予支持。原告交纳的押金18500元，是向案外人兰枝相缴纳，其要求徐凯俊赔偿，理据不足，本院不予支持。鉴于两被告已举证证明第一被告在签约、履行本案合同过程中是代表徐凯俊实施行为，原告要求第一被告承担连带赔偿责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告与第二被告徐凯俊签订的《广州市房产租赁合同》于2014年10月14日解除。二、第二被告徐凯俊在本判决生效之日起10日内退还保证金8000元、过户费2000元、租金2215.48元给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1594元，由原告负担1322元，由徐凯俊负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 区伟斌人民陪审员 黎筱敏人民陪审员 黄晓青二〇一五年五月十四日书 记 员 邱时迁黄智敏 微信公众号“”