（2014）青民一初字第3490号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-07-13
案件名称
孙平与陈祖雄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙平,陈祖雄,张小琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第3490号原告孙平委托代理人杨选珠，广西桂悦律师事务所律师。委托代理人刘伯玲，广西桂悦律师事务所实习律师。被告陈祖雄第三人张小琴原告孙平与被告陈祖雄、第三人张小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现案情复杂，本院依法转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙平到庭参加了诉讼。被告陈祖雄、第三人张小琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告孙平诉称，2012年7月31日，原告与被告签订《二手房屋买卖合同》，合同内容约定：被告将其所有的坐落于青秀区英华路61号半岛香格里拉山逸居G座601号房以总价为126万元转让给原告，付款方式为分期付款，即原告自本合同签订之日起四年内分四期付清购房款：2012年付30万元，2013年付30万元，2014年付30万元，2015年付36万元，最后一次在房屋过户手续办理完毕之日支付。在此期间，原告若提前支付完全部购房款，被告也应提前办理产权过户登记手续。同时合同约定，若因被告的原因造成原告不能在最后一期付款日前30天内取得房地产权属证书，原告有权解除合同，被告须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付购房款退还原告，并按已付购房款的一倍赔偿原告损失。合同签订后，原告依约履行合同，分别于2012年8月14日支付40万元，2012年9月15日支付10万元，2012年10月29日支付10万元，2013年1月26日支付20万元，2013年1月26日支付20万元，合计支付80万元。被告亦按合同约定将房屋交付原告，原告进行装修并入住。但被告的房屋因其本人的其他债务被他人起诉并实现抵押担保物权，且案件已于2014年3月19日判决并已生效，致使合同履行不能。因被告自身原因致使双方合同目的无法实现，被告亦不返还购房款及赔偿损失，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告2012年7月31日签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告返还原告已付购房款80万元及利息103217.5元（从付款日暂计至2014年11月2日，其后应计算至付清为止）；三、被告赔偿原告损失80万元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告陈祖雄、第三人张小琴未到庭参加诉讼，庭前亦未提交书面答辩状。经审理查明，2012年7月31日，原告与被告签订一份《二手房屋买卖合同》，约定由被告将位于青秀区英华路61号半岛香格里拉山逸居G座601号房转让给原告。该房屋结构为钢混，房产证登记面积187.16平方米，套内面积156.5平方米，房屋权属证书号为邕房权证字第××号，成交价为126万整。该合同第三条约定，原告自本合同签订之日起四年内分四期付清购房款，即2012年付30万元，2013年付30万元，2014年付30万元，2015年付36万元，最后一次在房屋过户手续办理完毕之日支付。第七条约定，被告应协助原告在最后一期付款日前30天向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因被告的原因造成原告不能在最后一期付款日前30天内取得房地产权属证书，原告有权解除合同，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按已付款的一倍赔偿原告损失。合同签订后，原告于2012年8月14日付款40万元，2012年9月15日付款10万元，2012年10月29日付款10万元，2013年1月26日付款20万元。前三次款项由原告转入被告的母亲，即第三人的账户中，2013年1月26日，原告向第三人转账支付18.3万元，另1.7万元以现金形式支付。上述款项的发生均由被告及第三人以《收据》的形式签字确认。2014年3月27日，本院作出（2013）青民二初字第1159号《民事判决书》，以第三人向中国民生银行股份有限公司借款115万元到期，本案被告以其所有的位于青秀区英华路61号半岛香格里拉山逸居G座601号房为该贷款提供抵押担保，且已取得房屋他项权证为由，作出如下判决：一、张小琴应向原告偿还借款本金115万元；二、张小琴应向中国民生银行股份有限公司南宁分行支付借款利息、罚息（利息、罚息的计算方法：至2013年9月15日止利息为45315.97元，罚息22762.12元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金115万元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、被告应向原告赔偿律师代理费29443元；四、为实现上述第一、二、三项债权，中国民生银行股份有限公司南宁分行对陈祖雄所有的南宁市青秀区英华路61号半岛·香格里拉山逸居G座601号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。另查明，原告于2014年11月2日向本院递交起诉状，本院于2014年12月19日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈祖雄、第三人张小琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本案原告与被告之间的纠纷系基于双方间的房屋买卖合同这一基础法律关系而产生，合同具有相对性，而本案《二手房屋买卖合同》的双方当事人系原告与被告，原告系本案讼争房屋的实际购买方，因该合同的签订及履行情况发生纠纷，原告通过诉讼方式向其主张权利，合法有据。依照本案《二手房屋买卖合同》的约定，被告作为房屋所有权人，应保证在交房时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。被告因第三人与中国民生银行股份有限公司南宁分行的债权债务纠纷，以合同中约定的转让给原告的涉案房产提供抵押担保，已违背诚实信用原则。在该涉案房产被实现担保债权的情况下，原、被告签订的《二手房屋买卖合同》已不能继续履行，最终导致原告无法取得涉案房屋的产权，被告对此具有过错，应承担履行不能的违约责任。鉴于涉案房屋已被法院查封，合同的履行因被告违约而存在障碍，原告的合同目的无法实现，原告据此享有合同解除权。因此，原告诉请要求解除合同，是在法定解除条件成就的情况下行使合同解除权，符合法律规定，本院予以支持。由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2014年12月19日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，被告应向原告返还已支付的购房款80万元。原、被告在《二手房屋买卖合同》中约定原告若不能在最后一期付款日前30天内取得房地产权属证书，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按已付款的一倍赔偿原告损失。因涉案房屋已被实现担保物权，原告要求解除与被告签订的《二手房屋买卖合同》之日即2014年12月19日视为原告提出退房要求之日，被告根据合同约定应在2015年1月18日前将原告的已付款退还给原告，但被告未履行退还义务，应自2015年1月19日起向原告支付利息，利息的具体计算方式为：以本金80万元为基数，从2015年1月19日至本案债务付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付。原告关于利息从付款日计至2015年1月18日的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告在交易无法继续履行的情况下，应按原告已付款的一倍向原告赔偿损失，故原告要求被告赔偿损失80万元的诉请，未违反法律强制性规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙平与被告陈祖雄于2012年7月31日签订的《二手房屋买卖合同》于2014年12月19日解除；二、被告陈祖雄应向原告孙平返还已付购房款80万元及利息（利息计算：以本金80万元为基数，从2015年1月19日至本案债务付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付）；三、被告陈祖雄应向原告孙平赔偿损失80万元；本案受理费24106元、公告费560元，两项合计24666元，由被告陈祖雄负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 范 俪代理审判员 叶 琪人民陪审员 杨晓玥二〇一五年五月十四日书 记 员 郭顺萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”