（2015）穗中法审监民抗再字第6号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-02
案件名称
侯立生与申明房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
侯立生,申明,广东省广州市人民检察院
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法审监民抗再字第6号抗诉机关：广东省广州市人民检察院。申诉人（一审被告）：侯立生，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：杨宇鹏。被申诉人（一审原告）：申明，身份证住址广州市白云区。申诉人侯立生因与被申诉人申明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院于2013年4月1日作出的（2012）穗越法民三初字第2777号民事判决，向检察机关申诉。广州市人民检察院于2014年12月18日作出穗检民监（2014）241号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年1月14日作出（2015）穗中法民抗申字第1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。广东省广州市人民检察院指派助理检察员徐同武、书记员易利丽出庭支持抗诉。侯立生的委托代理人杨宇鹏及申明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申明于2012年9月24日向广州市越秀区人民法院诉称，2011年1月31日，在广州市凯顺房地产代理有限公司（以下简称凯顺公司）中介见证下，申明与侯立生签订一份《房屋买卖合同》，约定侯立生向申明购买其所有的位于广州市东华南路159号1305房的房屋一间，房款总价为165万元，交易付款方式为按揭付款，2011年2月底前需签银行按揭合同，付首期房款等。合同签署当日，侯立生付给申明定金1万元后，一直未能按合同约定向银行申请办理同意贷款书以及签署银行按揭合同，也未能于2012年2月底前支付首期房款，故在申明多次催促下，侯立生同意在申明、侯立生双方共同向广州市房屋交易中心递交有关证件申请办理房屋产权过户的同时一次性将全部房款支付给申明。2012年4月2日，申明、侯立生以及广州市凯顺房地产代理有限公司销售代表一同前往广州市房屋交易中心办理递件过户手续。当日，侯立生向申明支付100万元，但剩余的房款64万元侯立生一直拖延未予支付，在申明多次追讨下，侯立生分别于2011年5月14日支付24万元，2011年5月27日支付25万元，2011年12月5日支付14万元，至今仍有购房款1万元未支付。由于侯立生逾期支付房款，故应依照合同约定按未付房款金额的千分之一向申明支付违约金。故请求法院判令：1、侯立生向申明支付购房余款10000元；2、侯立生向申明支付购房逾期付款违约金63820元（按应付而未付房款的每日千分之一标准计，其中逾期支付24万元的违约金从2011年4月3日起计至2011年5月14日，逾期支付25万元的违约金从2011年4月3日起计至2011年5月27日，逾期支付14万元的违约金从2011年4月3日起计至2011年12月5日，逾期支付1万元的违约金从2011年4月3日起计至2012年9月25日）。侯立生无答辩。广州市越秀区人民法院一审经审理查明，申明（卖方、甲方）与侯立生（买方、乙方）及凯顺公司（中介见证方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将广州市东华南路159号1305房、建筑面积为90.94平方米房屋（粤字第C1428903）以165万元出售给乙方，在签订本合同时，买方支付1万元给卖方作为购买该房屋的定金，双方同意按揭付款方式完成房屋交易：首期楼款（含定金）65万元买方在签订《广州市房地产买卖合同》并把双方有关房屋交易资料提交给广州市房屋交易中心接纳后支付。余款100万元，于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号，银行实际贷款额与原申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金付清。卖方在收齐楼款之日交付物业给买方。买方不能按本合同约定违约而无法买入该物业或买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，逾期15天，卖方有权不再出售该物业，买方应支付该物业成交价的10%作违约金。备注：一、交易日期定于银行出同贷书之日起三天内。二、卖方实收，不需要支付中介费。三、2011年2月底前需签银行按揭合同，付首期楼款。该合同有申明、侯立生签名及凯顺公司盖章，没有载明签订日期。申某乙签订时间为2011年1月31日。2011年1月31日，侯立生将定金1万元交付给申明。2011年3月31日，申明将粤房地证字第××号房地产权证原件交付给凯顺公司。后侯立生分别于2011年4月2日支付房款100万元，2011年5月14日支付房款24万元，2011年5月27日支付房款25万元，2011年12月5日支付房款14万元。申明已于2011年4月将涉案房屋交付给侯立生使用。据广州市房地产档案馆于2012年9月24日出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区东华南路159号1305房于2011年4月8日登记至侯立生名下，该屋建筑面积90.94平方米。庭审中，申明表示：因侯立生无法办理按揭手续，故双方在2011年3月协商由侯立生一次性付清房款，侯立生在2011年4月2日办理递件手续同时支付了100万元房款，并称过两天一次性付清余下未付房款。另，申明向一审法院提出了对侯立生价值74320元的财产进行财产保全申请，一审法院依其申请发出了对侯立生价值74320元的财产进行财产保全的裁定。申明交付了财产保全费763元。广州市越秀区人民法院一审认为，申明与侯立生签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定侯立生是以按揭付款方式支付房款的，并约定首期楼款（含定金）65万元在签订《广州市房地产买卖合同》并把双方有关房屋交易资料提交给广州市房屋交易中心接纳后支付，余款100万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号，银行实际贷款额与原申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金付清。但侯立生在合同履行过程中均是采用向申明直接付款的方式陆续支付房款，且未有证据显示侯立生已实际通过按揭付款的方式支付了房款，据此，侯立生理应在交易过户完成之日付清余下房款。但至2011年4月8日涉案房屋过户至侯立生名下之时，侯立生仍未付清房款，虽此后侯立生陆续向申明支付房款至164万元，但仍应承担支付余下房款1万元以及承担逾期付款的违约责任，申明现要求侯立生支付房款1万元以及按每日千分之一标准支付逾期付款违约金，合法有理，予以支持。但违约金应从2011年4月9日起计，且违约金总额应以申明主张的63820元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、侯立生应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将房款1万元支付给申明。二、侯立生应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向申明支付逾期付款违约金（按应付而未付房款的每日千分之一标准计，其中逾期支付24万元的违约金从2011年4月9日起计至2011年5月14日，逾期支付25万元的违约金从2011年4月9日起计至2011年5月27日，逾期支付14万元的违约金从2011年4月9日起计至2011年12月5日，逾期支付1万元的违约金从2011年4月9日起计至2012年9月25日）。该违约金总额以63820元为限。三、驳回申明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1646元，财产保全费763元，由申明负担50元，由侯立生负担2359元。上述判决生效后，侯立生向一审法院申请再审，一审法院于2014年6月16日作出（2014）穗越法民申某甲第6号民事裁定，驳回侯立生的再审申请。侯立生遂向检察机关申诉。检察机关抗诉认为，本案争议焦点是，涉讼房屋买卖合同履行的付款方式和期限应如何认定以及侯立生是否尚欠1万元购房款的问题。（一）在本案一审诉讼过程中，侯立生没有在申明提供的身份证住址以及涉讼房屋居住，未能收到相关诉讼文书。侯立生因为客观原因未能参加一审诉讼，其提交的材料属于原审庭审结束前已经发现，但因客观原因在规定的期限内不能提供的证据，应属于新的证据。（二）申明与侯立生在《房屋买卖合同》中约定以按揭付款方式完成房屋交易，并约定了具体付款方式和期限。现双方均主张付款方式和期限进行了变更。申某乙双方协商由侯立生一次性付清房款，在2011年4月2日办理递件手续当天侯立生支付100万元并表示过两天一次性付清余款。侯立生主张双方协商在签订合同时支付定金1万元，在办理递件手续时支付首期款100万元，余款64万元在银行放款后支付。同时侯立生提供了地产中介凯顺公司出具的《关于客户申明、侯立生之间购房经过的情况说明》和中介人员张某乙出具的《证人证言》，上述材料显示，由于双方签约后银行按揭贷款政策收紧，双方协商由侯立生申办个人抵押贷款来完成交易。双方决定将首期款提高至100万元（不含定金1万元），余款64万元在银行放款后由侯立生支付给申明。涉讼房产的《房地产登记簿查册表》载明，2011年5月20日，侯立生向银行申请持房产证抵押，同月25日核准登记。由此可见，侯立生的主张有证据予以证实。根据双方变更后的付款方式和期限来审查侯立生付款的情况：1、2011年5月14日支付房款24万元属于提前履行义务，不构成违约；2、2011年5月27日支付房款25万元属于银行房款后合理时间内支付房款，不构成违约；3、2011年12月5日支付房款14万元属于逾期付款应承担违约责任。由此，一审法院认定侯立生应在涉讼房屋过户完成之日付清房款，与双方《房屋买卖合同》约定不符，也与双方变更后的合意不符。（三）申明和侯立生在《房屋买卖合同》第四条中约定，在签订本合同之同时，申明同意支付1万元给中介方保管，作为结算该房屋在交接前所产生的日常费用和户口迁出的保证金，该费用凭侯立生的收楼确认书无息退还给申明。根据凯顺公司的《关于客户申明、侯立生之间购房经过的情况说明》和张某乙的《证人证言》，申明和侯立生经商议决定，该1万元保证金由侯立生代申明交给凯顺公司，在申明结清房屋管理费等费用及迁出户口后，由申明凭侯立生的收楼确认书领取，该事实亦有凯顺公司向侯立生出具的收到1万元保证金的收款收据予以证实。侯立生主张该1万元保证金包含在房款内，既符合交易习惯，又符合日常生活逻辑。因此，侯立生已足额支付了165万元购房款，无再给付申明1万元的义务。申诉人侯立生陈述同意抗诉意见。被申诉人申明答辩称，1、2011年4月份我就已经把涉讼房屋的水电费用等相关费用结清，不存在有费用未结清的问题。2、关于1万元保证金的问题，当时签合同我就提出这个条款不合理，凯顺公司销售代表钟先生说在与银行签同贷书后，侯立生付首期款时由我交1万元保证金，我觉得还可以就没有更改合同内容，但后来侯立生的银行同贷书没有签下来，合同无法履行，中介也就没再提收取该笔费用的问题。3、张某乙说是我委托侯立生交保证金，这根本不可能，因为自2011年4月2号递件后，我每周都要去中介追讨侯立生的欠款，侯立生一直不见我，打电话也不接。我从未接过张某乙告知侯立生交了1万元保证金的电话。4、双方合同约定2011年2月底前要签银行按揭合同，收到首期款后，余款100万元由贷款银行直接拨入卖方银行账号，银行实际贷款额与原申请额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金付清，这样就保证了卖方能按时收到房款的权益。侯立生与张某乙说我同意变更付款条件是买方编造的谎言。我怎么可能放弃维护我合法权利的合同约定而冒着收不到房款的风险去更改付款方式，而且根据侯立生提供的证据，他在没有付清我房款的情况下用该房办理抵押贷款，在收到贷款200万后并没有马上结清我的房款而是继续拖延，完全损害我的合法权益。再审查明，双方当事人对原审查明事实无异议，本院再审予以确认。再审中，侯立生提交以下新证据：1、凯顺公司于2014年4月15日出具的《关于客户申明、侯立生之间购房经过的情况说明》及凯顺公司员工张某乙于2014年4月8日出具的《证人证言》，主要内容称张某乙是涉讼交易的经办人员，合同签订后买卖双方及张某乙在凯顺公司内共同协商决定将首期款提高至100万元（不含定金），余款64万元由侯立生办理个人抵押贷款，在银行放款后再由侯立生支付给申明，但买卖双方及凯顺公司并无签订新的书面协议；双方签约后申明提出由侯立生代其交纳合同约定的1万元保证金，侯立生于2011年6月将1万元保证金交至凯顺公司，凯顺公司电话通知申明凭收楼确认书前来领取1万元保证金，但申明至今没有领取等。2、《个人贷款抵押合同》，反映：侯立生在2011年5月18日与银行签订贷款合同。3、中国银行股份有限公司出具的贷款放款收据，反映：中国银行股份有限公司在2011年5月24日向侯立生发放抵押贷款200万元。4、保证金收款收据，反映：侯立生于2011年6月3日将1万元保证金交至凯顺公司。申明质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性都不认可。再审中，侯立生申请凯顺公司员工张某乙出庭作证，证人张某乙在庭审过程中对上述《证人证言》中的许多内容语焉不详，对法庭和当事人询问的许多问题都称“不清楚”，经询问张某乙称该《证人证言》是由凯顺公司打印后给张某乙签名的。此外，张某乙庭上称其在整个交易过程中都有直接与卖方申明沟通，在双方签约、协商变更付款方式和递件时都曾与申明本人见面，但在庭审中表示“没见过”法庭上的申明本人。申明申请其朋友王某甲出庭作证，庭审中王某甲自述其旁听过本案一审庭审。本院再审认为，本案争议焦点是：一、原审判决认定侯立生应在涉讼房屋交易过户完成之日付清房款是否适当；二、侯立生是否仍拖欠申明购房款1万元。第一，关于原审判决认定侯立生应在涉讼房屋交易过户完成之日付清房款是否适当的问题。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中约定的付款方式是按揭付款，首期楼款（含定金）65万元在递件时支付，余款100万元由贷款银行直接拨给申明，卖方收齐楼款之日交房，并约定“交易日期定于银行出同贷书之日三天内”、“2011年2月底之前需签银行按揭合同，付首期楼款”。现侯立生未提交证据证明其已在合同约定时间内取得银行同贷书并签订银行按揭合同，对此，双方确认在签约后通过协商对付款方式进行了变更，但对变更后的付款方式各执一词。申明主张双方协商一致由侯立生在递件当日一次性付清房款，但侯立生在递件之日仅支付100万元并称过两天付清余款。侯立生提出双方协商一致由侯立生在递件之日支付100万元首期款，余款64万元由侯立生办理个人抵押贷款，在银行放款后再由侯立生付给申明。申明为了证明其主张，申请证人王某甲出庭作证，但因王某甲自述其曾旁听过本案一审庭审，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条中“证人不得旁听法庭审理”的规定，故对王某甲的证人证言依法不予采信。侯立生为了证明其主张，提交了凯顺公司出具的《关于客户申明、侯立生之间购房经过的情况说明》、张某乙出具的《证人证言》、《个人贷款抵押合同》、银行贷款放款收据等证据并申请张某乙出庭作证。从证人张某乙出庭作证的情况看，其对《证人证言》中的很多内容语焉不详，称该《证人证言》是凯顺公司打印后交由其签名，且自称在整个交易过程中曾与申明本人数次见面却在庭审中无法清晰辨认出申明本人，因此对张某乙的《证人证言》不予采信。《关于客户申明、侯立生之间购房经过的情况说明》是凯顺公司根据其员工张某乙对交易过程的陈述而作出的，现张某乙的《证人证言》已因存在疑点无法采信，且《关于客户申明、侯立生之间购房经过的情况说明》中所称买卖双方在凯顺公司内协商变更付款方式但未签订补充协议的做法亦不符合常理，在没有其他证据予以佐证的情况下，对该证据亦不予采信。《个人贷款抵押合同》及贷款放款收据表明侯立生在2011年5月18日签订贷款合同并于当月24日由贷款银行放款200万元至侯立生账户，本案买卖双方已于2011年4月2日办理递件手续且申明已在2011年4月交付房屋给侯立生使用，侯立生直至2011年5月份才签订贷款抵押合同且贷款金额是200万元而非房屋余款64万元，从侯立生的实际付款情况来看，侯立生也并未在收到银行贷款后一次性将余款付给申明，因此，《个人贷款抵押合同》及贷款放款收据亦不能证实侯立生的主张。综上，本案中申明和侯立生的证据都无法证实其各自关于变更后的付款方式的主张。在侯立生与申明双方都无法举证证实其关于变更后付款方式的主张的情况下，原审判决认定侯立生应在涉讼房屋交易过户完成之日付清房款并无不当，理由如下：一、侯立生主张涉讼房屋余款64万元是通过侯立生办理个人抵押贷款并在银行放款后由侯立生付给申明，但没有明确约定侯立生申请贷款和支付余款的时间，亦即侯立生取得涉讼房屋产权之后再以涉讼房产为抵押物向银行申请贷款，银行直接支付贷款给侯立生而非申明。此种贷款的性质与双方合同中约定的按揭贷款的性质不同，无法保障卖方收取房款的利益，不符合二手房买卖市场的交易惯例。二、本案中买卖双方签约后，侯立生未能遵照合同约定取得银行同贷书并签订银行按揭合同，已然违反合同约定，根据生活常理推断，在此后双方的协商谈判过程中，申明应当占据主动地位，因此申明没有理由对其收取房款的权利作出如此巨大的让步。三、在房屋买卖合同关系中，卖方申明的主要义务是办理过户手续和交房，买方侯立生的主要义务是支付房款。本案中，涉讼房屋已在2011年4月8日登记在侯立生名下并在同月交付给侯立生使用，可见申明已经履行完其义务，在双方未按合同约定履行且无证据证明双方达成新的协议的情况下，侯立生在过户完成之日履行完支付房款的义务，符合公平合理的交易原则。第二，关于侯立生是否仍拖欠申明购房款1万元的问题。首先，双方签订的《房屋买卖合同》并未约定由侯立生向中介方支付1万元保证金并转交给申明，侯立生所称其已向中介方交纳1万元保证金且该款项应抵作房款的主张不符合双方合同的约定。其次，双方合同约定交纳保证金时间是签约当日即2011年1月31日，侯立生提交的保证金收款收据显示其交纳保证金的时间是2011年6月3日，该时间与合同约定不符，且此时侯立生已经取得涉讼房屋产权但仍有余款15万元未支付，侯立生未直接向申明付清房款而向中介方交纳1万元保证金，缺乏合理依据。最后，侯立生和凯顺公司都没有证据证明其已经告知申明到凯顺公司领取侯立生交纳的1万元保证金。因此，侯立生主张其已经向申明足额支付涉讼房产全部房款，理据不足。原审认定侯立生仍拖欠申明购房款1万元并判令侯立生支付该款项，并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，再审予以维持。抗诉机关的抗诉意见缺乏理据，再审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：维持广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2777号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 廖俊莲代理审判员 林锐君代理审判员 王汇文二〇一五年五月十四日书 记 员 熊志遥 关注微信公众号“”