（2015）美民一初字第79号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-11-24
案件名称
苏梓忠与刘杨房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第79号原告：苏梓忠，男。委托代理人胡永秀，海南新概念律师事务所律师。被告：刘杨，男。原告苏梓忠诉被告刘杨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人胡永秀到庭参加诉讼。被告刘杨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏梓忠诉称：2012年11月5日，原告和被告签订《解除﹤房地产买卖契约﹥协议书》，协议签订后，被告未按照协议书的约定向原告退还余下的房款58500元。经原告多次催促，被告以各种理由拖延。综上，被告未按照解除协议书的约定向原告返还余下房款，构成违约，理应承担违约责任。特诉请：1、判令被告向原告返还购房款58500元，并支付违约金2%×21×58500=24570元，合计83070元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告刘杨未答辩。经审理查明：2010年1月24日，原告苏梓忠与被告刘杨签订《房地产买卖契约》一份，约定原告向被告购买位于海口市大英街6-1号正庄大厦328号房，房产面积33.73平方米，房屋总价19.5万元。合同签订后，原告向被告支付购房款9.75万元。2012年1月12日，海口市美兰区城市管理行政执法局在海口市大英街6-1号正庄大厦张贴《通告》一份，内容：“经我局查证，正庄大厦二、三层未按规划擅自改建的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，依此规定及海口市人民政府办公厅海府办（2011）354号文件精神，本局决定于2012年4月30日前对正庄大厦二、三层的违建部分予以拆除，望正庄大厦二、三层各住户于2012年2月21日前配合大业主刘杨做好拆除前遣散、退赔等善后工作。”其后，由于无法办理产权过户，原、被告于2012年11月5日签订《解除﹤房地产买卖契约﹥协议书》一份，约定：原、被告协商解除于2010年1月24日签订的《房地产买卖契约》；被告于签订解除协议当日向原告退还已付40%购房款（即3.9万元），并在三个月之内退还剩余60%的购房款（即5.85万元）；原告在收到40%购房款（即第一笔购房款）后即将房屋清空并结清费用，交回被告使用；如被告未按约定支付剩余60%的购房款，则每超过一个月，被告向原告支付未退房款的2%作为违约金。协议签订当日，被告的工作人员吴传礼代被告向原告出具《欠条》一张，载明：“今欠苏梓忠购房款伍万捌仟伍佰元整（￥58500）。”原告购买后入住过一段时间，但因城管要拆迁，将房子打洞，房子已经无法居住，原告早已搬离。其后，由于被告未按约定退还购房款，原告遂诉至本院成讼。另查，海口市房屋档案馆于2014年12月11日出具《海口市房产登记信息查询情况说明》及《海口市房产抵押信息查询情况说明》各一份，证实位于海口市大英街6-1号正庄大厦第3层的产权人为刘杨、刘晓华、余叔昌，该房产的抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司海南省海口市分行。本院确认以上事实有《解除﹤房地产买卖契约﹥协议书》、《海口市房产登记信息查询情况说明》、《海口市房产抵押信息查询情况说明》、《欠条》、（2013）美民一初字第1457号《民事判决书》、（2014）海中法民三终字第64号《民事判决书》，以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：一、关于协议效力及欠款金额问题。被告系涉案房产的共有权人，在涉案房产无法办理过户的情况下，原、被告于2012年11月5日签订的《解除﹤房地产买卖契约﹥协议书》是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方均应严格依约履行。根据《解除﹤房地产买卖契约﹥协议书》的约定，被告应在签订协议之日起三个月内退还剩余的5.85万元购房款，但被告至今未能退还，已经构成违约，故原告要求被告退还购房款5.85万元的诉请事实清楚、于法有据，本院予以支持。二、关于违约责任的确定以及违约金的计付问题。根据协议约定，被告应在《解除﹤房地产买卖契约﹥协议书》签订后三个月之内退还剩余60%的购房款（即5.85万元）；如被告未按约定支付剩余60%的购房款，则每超过一个月，被告向原告支付未退房款的2%作为违约金。本案中，原、被告于2012年11月5日签订《解除﹤房地产买卖契约﹥协议书》，被告应最迟在2013年2月5日之前退还剩余购房款，但是被告至今未能履行退款义务，因此原告有权向被告主张自2013年2月6日至被告实际退款之日的逾期退款违约金。本案中，原告主张21个月的逾期退款违约金未超过其依法可主张的权利范围，故本院对于原告要求被告支付逾期退款违约金24570元（5.85万元×2%×21个月）的诉请请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，第四十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告刘杨应自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告苏梓忠退还购房款58500元，并支付违约金24570元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1877元，由被告刘杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 纪永明审 判 员 庄鑫斌人民陪审员 毛艺遐二〇一五年五月十四日书 记 员 ＸＸ芹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审核：纪永明撰稿：庄鑫斌校对：ＸＸ芹印刷：海南省海口市美兰区人民法院2015年5月18日印制（共印10份） 来自