（2015）乌中民四终字第561号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-25
案件名称
张曦与新疆亚克胡杨特色产品贸易有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆亚克胡杨特色产品贸易有限公司,张曦
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第561号上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆亚克胡杨特色产品贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：盛泰，该公司总经理。委托代理人：杨磊，新疆商茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张曦，男，1956年11月11日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人新疆亚克胡杨特色产品贸易有限公司（以下简称亚克公司）因租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民一初字第1888号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月25日受理后，于2015年3月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人亚克公司委托代理人杨磊，被上诉人张曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年4月8日，张曦作为甲方与乙方亚克公司签订租赁合同一份，合同约定甲方将位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇天山村一队约40亩的庭院（狭门子旅游区）租赁给乙方用于开展旅游、宾馆餐饮、演出娱乐、教育、拓展、商务接待等项目使用。土地界址、土地所的权、使用权以及地上建筑物、构筑物、附着物详见附件（甲方所提供相关资料附于本合同附件内）。租赁期20年，自2013年4月1日至2033年3月30日止，租金按年度支付，每年8万元，每5年按20%递增，由亚克公司于每年4月15日前提前一个月交纳。甲方应于2013年7月1日以前在承包地周围打一口地下水井，以解决乙方在承包期内承包地的用水、用电等基本设施的完整，甲方有义务协助乙方办理建设与经营项目审批等有关手续。乙方在租用期间，有权根据实际需要，对合同所含的地上建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖、管网等设施进行优化施工，但在大型改动，比如房屋拆除或更改基础设施时应与甲方沟通，并取得认可。乙方如逾期交纳租金的，应向甲方支付年租金日万分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之30%的违约金。鉴于乙方租赁期间，可能会按照使用情况的需要，在租用土地上进行建设和改造，在合同期满或双方同意解除合同时，甲方应按照评估价格或商定价格回购所能使用的建筑物、构筑物、附着物及设施。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张曦将租赁物庭院交付给亚克公司，亚克公司按约支付了2013年4月1日至2014年3月30日的租赁费8万元整，并利用租赁的场地开办“五谷丰登民谷园”进行经营。在此期间亚克公司投入资金在租赁的场地上对原有的一个蒙古包进行了翻建和装修，并修建了园路、凉亭、卫生间等设施。张曦曾向米东区铁厂沟镇人民政府申请打机井一口，2014年4月29日米东区铁厂沟镇人民政府以乌市政府、米东区政府相关部门明确规定不允许新增机井为由不同意张曦打机井，至今合同约定的机井未打。2014年4月28日米东区铁厂沟镇天山村村民委员会同意亚克公司所租庭院用水与村民享受同等待遇，每轮按序排水。张曦出租给亚克公司的庭院是其通过租赁米东区铁厂沟镇天山村村民绕孜、马忠福的承包地及米东区铁厂沟镇天山村村属机动地，购买天山村集体所有的白杨树等方式取得。租赁期限至2029年12月31日。原审法院认为：一、关于亚克公司要求解除其与张曦签订的租赁合同的诉讼请求能否成立的问题。2013年4月8日双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，亚克公司按合同履行了支付租金的义务，张曦也将租赁物位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇天山村一队的庭院交付亚克公司使用至今。现亚克公司认为张曦存在三方面违约，首先关于转租期限的问题，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案双方签订的租赁合同期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效；其次关于打机井的问题，虽然张曦未按约定在2013年7月1日前在承包地周围打一口地下水井，一方面因米东区铁厂沟镇人民政府以乌市政府、米东区政府相关部门明确规定不允许新增机井为由，没有批准张曦的申请；另一方面亚克公司在租赁张曦庭院进行经营期间，与其他村民享受同等用水待遇，每轮按序排水，不存在缺水的问题；再次关于租赁物庭院亩数的问题，因双方签订合同时租赁物庭院是当事人双方认可的特定物，且签订合同时双方对庭院面积并未实际测量，合同约定租赁物庭院面积约40亩，张曦依约交付该特定物庭院，亚克公司接收并实际使用该庭院经营“五谷丰登民谷园”至今。综合以上分析，张曦的行为并未构成根本违约，故亚克公司要求解除其与张曦签订的租赁合同不符合法定解除条件，对亚克公司要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。二、关于张曦是否应当赔偿亚克公司损失费的问题。因本案中亚克公司要求张曦赔偿损失是基于解除双方签订的租赁合同，而现双方签订的租赁合同不具备解除条件，故亚克公司的此项诉讼请求，亦不予支持。遂判决：驳回亚克公司的诉讼请求。一审判决后，上诉人亚克公司不服一审上诉称：双方签订租赁合同后，我方按约支付租金，进行设计施工。但张曦未提供合同约定40亩地的相关资料，仅提供了10亩左右的土地使用权资料。张曦出租的土地租赁期限达不到20年，至今未按约定在租赁土地打井解决用水问题，被上诉人采用欺诈行为构成根本违约，给我公司造成重大经济损失。2014年7月15日，张曦向法院起诉主张解除合同，我公司提起反诉也要求解除合同。原审法院庭审中对解除合同明确表示为无争议。符合合同法规定，双方一致解除合同。张曦撤诉并不影响租赁合同已被解除的法律后果，原审法院无权通过裁判的方式确认其效力。双方未要求对合同效力做出确认。张曦申请打井的目的是解决承包铁厂沟镇天山村村委会北山坡荒山绿化项目，并非履行合同而申请打井。我公司租赁场地后一直向张曦索要40亩庭院的资料。原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用法律有误。请求二审法院撤销一审判决，支持我公司诉讼请求。被上诉人张曦答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在2013年4月8日-2013年10期间说要补办有关经营证照需要有关房屋、土地租赁手续，后在我将有关资料交于对方，上诉人所称多次所要与事实不符。我向政府申请打井向有关部门申请有书面证据为证。上诉人所谓重大经济损失与我方无关。合同租期问题是由于我当时记忆有误造成了合同的瑕疵。解除租赁合同是无理的，是上诉人不缴纳电费等我方有权要求收回房屋，上诉人拿不出我方同意解除合同的证据。40亩的土地构成，有两块宅基地大概10亩，当地居民已将其转让。村集体的林地，是我第二次交的租金将这个地买下来，没有办林权证，但是只要树活着地就是我的。村集体的机动地，我又重新签订了合同。是否允许打井是政府的行为属于是不可抗力，我方无法实现。综上，上诉人上诉请求无依据，请求维持一审判决。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。本院认为：合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。张曦一审作为原告曾主张解除合同，但还同时主张亚克公司支付租金、违约金及归还租赁物及建筑物，恢复原状等诉讼请求。亚克公司反诉表示解除合同，但是并未同意张曦同时主张的其他诉讼请求，双方并未就解除合同及其他诉求达成一致意思表示，仅是其中部分主张相一致，故不能以偏概全的认定为双方关于租赁合同纠纷处理的意思表示一致。故对上诉人亚克公司称在张曦未撤诉前双方解除合同意思表示一致，应当解除合同的上诉理由，本院不予采纳。双方签订租赁合同的目的实为亚克公司占有、使用张曦提供的院落场地及房屋，用于经营获取收益。张曦按约定提供了场地，已履行了合同的主要义务。亚克公司提出张曦提供的场地租赁期限不够，场地面积不足，未按约定打机井，造成经济损失，无法正常经营的上诉理由。本院认为，合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。亚克公司以租赁期限不足系欺诈为由解除合同，不符合解除合同的法定情形。另，张曦所提供场地的村委会亦同意该场地用水与村民享受同等待遇，亚克公司并未能举证证明因无法正常用水，导致合同目的不能实现、合同不能履行的事实。关于打机井的约定，张曦因客观原因不能履行或迟延履行，亚克公司并未举证该违约行为导致租赁场地无水可用，导致其合同目的不能实现、合同根本不能履行，也不符合合同解除的情形，亚克公司可以依据合同约定向张曦主张相应的违约责任。关于张曦提供院落面积及手续问题，张曦提供了相应的场地，履行了主要义务，亚克公司不能证明该部分履行情况导致其租赁合同目的不能实现，如认为张曦履行合同不完善，不符合合同约定，亚克公司可以主张相应的违约责任。故亚克公司要求解除合同的事实与理由，均不符合解除合同的法定情形。故上诉人亚克公司上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13758元（上诉人已预交），由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 王建国审 判 员 曾 敏代理审判员 马小梅二〇一五年五月十四日书 记 员 谢 静 更多数据：