（2015）鄂民申字第00853号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-01-25
案件名称
武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会与武汉新龙房地产开发有限公司物权保护纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会,武汉新龙房地产开发有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二百四十七条；《中华人民共和国立法法》：第八十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《城市房地产开发经营管理条例》：第二十三条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鄂民申字第00853号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会。住所地：湖北省武汉市汉阳区马沧湖路**号金源华庭。法定代表人：李支艮，该委员会主任。委托代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托代理人：张琳，武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会成员。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：武汉新龙房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市经济技术开发区龙王工业园龙王路**号。法定代表人：何正亮，该公司董事长。委托代理人：张雄辉，该公司法务部长。委托代理人：付革正，该公司法务主管。再审申请人武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会（简称金源业委会）因与被申请人武汉新龙房地产开发有限公司（简称新龙公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00792号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。金源业委会申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，请求依法再审本案。理由概括为：1、业主与开发商订立的房屋买卖合同中关于架空层的权属约定，违反了建筑结构的自然法则和当时《民用设计建筑规范》的规定，应当认定为无效。诉争架空层属于从物，应当随主物转移，架空层因与房屋不可分割，故不能独立出租或者出售、收费。在物权法实施以前，根据有关规定，架空层等不能取得独立产权的建筑结构不能处分。在前述诉争合同中，涉及以格式合同约定架空层属于出卖人所有，但因其与房屋主体建筑不可分割，故该项约定应属无效。2、本案应当依据物权法定原则，参照物权法的规定对诉争架空层进行认定。3、武汉市中级人民法院对于诉争架空层的归属，已经有生效裁判作出认定，应当比照参考。新龙公司提交意见称，1、金源业委会申请理由是原审法律适用错误，但其主要理由是事实认定问题。根据其主张适用《中华人民共和国物权法》的有关规定，也无法支持其架空层属于全体业主共有的观点。因为诉争架空层在建设之时就被规划为停车位，在应当归属以前为建造方所有。对此，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干规定》第六条均有明确规定。2、诉争架空层事实上不属于必须共有的部分，没有占用业主公摊面积。在本案中，诉争架空层属于规划中单独列为停车位，测量技术报告也明确了诉争架空层为独立空间。综上，请求依法驳回金源业委会的再审申请。本院认为，关于金源业委会主张原审法律适用存在错误的问题。根据金源业委会提交的该业委会主任李支艮2005年12月28日，与新龙公司订立的《武汉市商品房买卖合同》第十八条第二款约定，诉争架空层的车库及车位归开发商所有。《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定，“本法自2007年10月1日起施行”。金源业委会主张应当参照现行《中华人民共和国物权法》规定处理架空层的主张，因涉及《中华人民共和国物权法》的溯及力问题，依据《中华人民共和国立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，在目前立法机关没有对此问题作出特别规定的情况下，《中华人民共和国物权法》不具有溯及既往的效力。所以，原审根据双方订立房屋买卖合同的时间系在《中华人民共和国物权法》实施以前，认定本案诉争架空层的权属认定不适用《中华人民共和国物权法》的规定，具有事实和法律依据。关于金源业委会主张前述《武汉市商品房买卖合同》第十八条第二款约定，应当属于无效条款的问题。金源业委会在其再审申请书中列举的《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第4款均属于管理性禁止规范，而非认定诉争合同条款效力的效力性禁止规范。其引用的《武汉市住宅区物业管理条例》第9条、《武汉市物业管理条例》第64条等项规定则属于地方性规范，不能直接引用作为判断诉争合同条款的效力依据。另依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条第一款、第二款规定：“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释”的规定，该司法解释仅溯及至《中华人民共和国物权法》施行之日即2007年10月1日。因此，原审认定本案诉争架空层的权属认定不适用该司法解释的规定，事实依据充分。另依据一审查明事实，新龙公司于2005年6月2日取得金源华庭小区建设工程规划许可证，建设工程规划许可证所附建筑核位红线图对架空层标明“底层架空停车”。该小区建筑施工总平面图中标注：“1号-4号楼底层为架空层停车库”。每栋楼的架空层施工平面图中没有如上标注。该小区建成后，1号-4号楼架空层使用情况为：部分为休闲运动娱乐设施、部分为物业办公用房、部分为停车位，讼争的57号-60号、63号-87号均为停车位。自小区建成至今，57号-60号、63号-87号均作为停车位使用。新龙公司于2007年3月19日取得金源华庭1-4号楼的建筑工程竣工验收备案证。综上，新龙公司与金源华庭小区业主签订的商品房买卖合同是由武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市工商行政管理局共同监制，并在商品房销售行业中推行的示范合同，双方可以对合同条款进行协商，其中对于诉争架空层的约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。金源业委会提供的商品房买卖合同第十八条明确约定：公用设施、设备、公用道路、绿化设施归全体业主享有，未出售的商品房、商铺、封闭车库、架空层中的车库及车位归出卖人享有。该商品房买卖合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中载明：地下室、作为车库的架空层部分及休闲娱乐设施场所的架空层部分，没有作为共有建筑面积分摊。综上，金源业委会主张该小区业主与新龙公司订立的《武汉市商品房买卖合同》第十八条第二款中对于诉争架空层的约定，为无效条款的申请再审理由不能成立。综上，金源业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回武汉市金源华庭小区业主大会业主委员会的再审申请。审 判 长 彭晓辉代理审判员 赵莉丽代理审判员 王 艳二〇一五年五月十四日书 记 员 镇 姣 关注公众号“”