（2015）穗中法民五终字第433号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-05-26
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与廖国云、李惠如租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市越秀区第二土地房屋管理所,廖国云,李惠如
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第433号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路***号*楼。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托代理人：龚健、张旭军，均为该所职员。被上诉人（原审被告）：廖国云，住广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：李惠如，现住址同上。上述两被上诉人共同委托代理人：王汉彬、龙智勇，分别为广东五羊律师所事务所律师、律师助理。上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称“第二土地管理所”）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据（82）穗法民复字第418号民事判决书查明：本市原东风二路医国街X号双隅平房一间，面积68.1777平方米是李科的遗产。李科有子女李国春、李国树、李妹、李瑞森、李婉如、李惠如六人。1976年和1977年李国春、李国树曾对该屋进行维修和加建。1981年11月，李国春、李国树征得李妹、李瑞森、李婉如同意，将房屋交由广东造船公司征用，评定该屋残值为12020.03元，并签订协议书，给回215平方米建筑面积李国春、李国树居住。李惠如以自己是李科的女儿有继承父亲遗产的权利为由，向广州市越秀区人民法院起诉，要求六兄弟姐妹共同继承该屋被征用后所得残值和分配的租住房屋等。1983年3月15日，广东省广州市中级人民法院作出（82）穗法民复字第418号民事判决书，判决：一、变更广州市越秀区人民法院（81）越法民字第623号民事判决为：东风二路医国街X号房屋由广东造船公司征用；残值为12020.03元，此款由李国春、李国树、李妹、李瑞森、李婉如、李惠如各继承1336.67元，余4000.01元为扩建房屋的残值费归李国春、李国树所有；二、新楼建成后，由广东造船公司在八楼安排25平方米使用面积（包括厨房、厕所）给李惠如租住；此25平方米在给李国春、李国树安排面积内扣除等。该判决为终审判决。之后，广东造船公司实际将涉案医国街106号604房交付李惠如回迁居住。1984年2月13日，广州船舶工业公司将涉案医国街106号X房移交给广州市房地产管理局接管，并在移交表格中列明该房屋住户为李惠如，起租日期为1984年1月1日。1984年6月6日，李惠如向房管部门提交《报告》称：关于医国街106号X房给我本人李惠如居住，现因我女儿结婚需要居住，故我同意给女婿办理租赁，因我的儿子患有精神不正常之病，今后也无条件结婚，我也是依靠女儿及女婿照顾，希望按我实际情况办理便是等。此后，该房屋的承租人变更为廖国云。2012年11月16日，第二土地管理所（出租人、甲方）与廖国云（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区盘福路医国街106号X房出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积24.59平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金为102.63元。第二十条：乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理等。该合同租期届满后，第二土地管理所、廖国云未再续签租赁合同，廖国云已按照合同约定的标准向第二土地管理所支付租金至2014年8月31日。另查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2014年5月27日的《房地产登记簿查册表》显示，广州市荔湾区荔湾路121号X房产权人为廖国云，登记时间为2010年11月17日，房屋套内建筑面积88.08平方米，使用性质为居住用房。廖国云户籍登记地址仍为涉案医国街106号X房，户主为廖国云，同户籍还有廖国云妻子区穗仪、大儿子廖明辉、二儿子廖嘉伟、女儿廖嘉欣、孙女廖芷晞。第二土地管理所于2014年9月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除第二土地管理所、廖国云之间的租赁关系，廖国云户和同住人员将广州市越秀区医国街106号X房腾空交还第二土地管理所；2、廖国云向第二土地管理所支付从2014年9月1日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（按照2013年同地段的租金参考价28元／平方米计付）。在本案一审审理过程中，李惠如为证明其对涉案房屋有所有权还提交如下证据：1、广州船舶工业公司1998年7月16日出具的《证明》复印件（载明该公司在拆迁房建成后安排李国春回迁居住医国街106号五楼501房、503房、504房和一楼103房，安排李国树回迁居住医国街102号三楼303房、304房和106号一楼105房，产权权属按原协议归李科遗属所有等）；2、广州市房地产交易登记中心2011年2月11日作出的《信访复函》复印件（主要内容为向李国春答复其反映的关于医国街106号501、503、504等房屋未能办理房地产权证的问题，并未涉及医国街106号604房）。此外，廖国云和李惠如称，廖国云另购的自有产权房屋荔湾路121号X房现由廖国云夫妻、廖国云的二儿子、二儿媳、孙女及廖国云女儿共同居住，涉案医国街106号X房由李惠如及廖国云的大儿子共同居住；除廖国云外，其他人都没有自有产权房屋。李惠如还陈述，李惠如户籍登记在广州市越秀区将军东1号2楼，属空挂户，李惠如与该房屋产权人无任何关系。原审法院认为：虽然与第二土地管理所签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》的是廖国云，但根据已查明的事实，涉案医国街106号X房实际上是李惠如回迁租赁的房屋，因李惠如女儿结婚需要而以廖国云名义承租，李惠如仍有使用权。现廖国云已购得自有产权房屋，上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的解除条件已成就，故第二土地管理所诉请要求解除与廖国云之间的租赁关系于法有据，予以支持。但考虑到廖国云户与李惠如共八口人，为四代同堂，共同居住在廖国云所购的一套房屋内确有困难。而李惠如本人年事已高，目前在广州市也无其他住房，暂不具备搬迁条件，故对第二土地管理所交还涉案房屋的诉讼请求不予支持。李惠如使用涉案房屋期间的租金（房屋使用费）问题由李惠如与第二土地管理所另行协商，如协商不成，再由第二土地管理所和李惠如循合法途径解决，本案不予调处。此外，关于李惠如认为其对涉案房屋享有产权的答辩意见，因其未能提交充足证据，不予采信。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，于2014年11月17日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区第二土地房屋管理所与廖国云之间关于广州市越秀区盘福路医国街106号X房的租赁关系解除；二、驳回广州市越秀区第二土地房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由广州市越秀区第二土地房屋管理所负担25元、廖国云负担25元。判后，上诉人第二土地管理所不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决缺乏法律依据，判决偏袒廖国云、李惠如一方。本案为房屋租赁合同纠纷，廖国云向第二土地管理所承租越秀区盘福路医国街106号X房，签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，并缴纳租金，租赁期至2014年6月30日，交租至2014年8月31日，之后双方形成不定期租赁关系。廖国云已另购有房屋荔湾路121号X房，明显违反《租赁合同》第二十条租赁合同的约定，第二土地管理所完全有权解除合同并收回房屋。对于李惠如在1984年已自愿把涉讼房屋承租权改由廖国云，且从1984年已由廖国云与房管部门建立租赁关系，长期签订租赁合同至今长达30年，因此不存在李惠如仍具有使用权。再者，李惠如的户籍根本不在涉讼房屋，无法证明其实际在此居住。原审法院明知廖国云、李惠如已违反租赁合同规定，只判决解除租赁关系，但驳回第二土地管理所要求收回房屋的请求，不仅偏袒廖国云、李惠如，而且判决令第二土地管理所对房屋的管理处于模棱两可的状态，既解除租赁关系但又不能收屋，那房屋该由谁使用及缴纳租金？原审法院的判决并没有实际解决涉讼房屋的纠纷。请求判令：1、撤销原审判决，解除第二土地管理所与廖国云的租赁关系，廖国云、李惠如及同住人员迁出越秀区盘福路医国街106号X房屋，并把房屋腾空交还第二土地管理所；支付2014年9月1日起至实际收回房屋止的房屋使用费（按每月28元／平方米的标准）。2、一、二审诉讼费由廖国云、李惠如承担。被上诉人廖国云、李惠如共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第二土地管理所的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院予以驳回。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。二审中，廖国云称其于2005年搬出涉案房屋。本院认为，涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定“乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约”，现廖国云名下已有自有产权房屋，原审法院关于合同约定的解除条件已经成就，第二土地管理所与廖国云所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》应予解除的认定正确，本院依法予以维持。涉案房屋原系李惠如回迁租赁的房屋，虽然其曾经申请变更承租人为廖国云，但其仍实际居住在涉案房屋内，对涉案房屋仍有使用权。现李惠如年事已高且名下并无自有产权房屋，第二土地房管所未能提供证据证明除迁至廖国云名下自有产权房屋之外李惠如还有其他住处，结合廖国云名下自有产权房屋的面积以及廖国云户的人口结构、实际居住人数情况来看，李惠如暂不具备搬迁至廖国云名下自有产权房屋同住的条件，原审法院认定李惠如暂不具备搬迁条件并据以驳回第二土地管理所要求交还涉案房屋的诉讼请求并无不当，本院对第二土地管理所的该上诉理由不予支持。李惠如与第二房管所之间并无签订租赁合同，故实际使用涉案房屋期间的租金（房屋使用费）应由李惠如与第二土地管理所另行协商或循合法途径解决，原审法院认定李惠如使用涉案房屋期间的租金（房屋使用费）不宜在本案中调处并无不当。综上，上诉人第二土地管理所的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年五月十四日书记员 邹凌青黄咏欣 来源：百度搜索“”