（2015）钦民一终字第89号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-09-24

案件名称

广西钦州百川教育科技有限公司与陈国清、陆克房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区钦州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）钦民一终字第89号上诉人（一审原告）广西钦州百川教育科技有限公司。法定代表人吴文富，董事长。委托代理人梁以基，广西海岸律师事务所律师。被上诉人（一审被告）陈国清。委托代理人周志勇，广西桂三力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）陆克，居民。上诉人广西钦州百川教育科技有限公司（下称百川公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2014）钦北民初字第1433号民事判决。向本院提出上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人百川公司的委托代理人梁以基，被上诉人陈国清的委托代理人周志勇到庭参加诉讼。被上诉人陆克经本院传票合法传唤不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2014年3月28日，原告（甲方）与被告陈国清（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方出租的房屋位于钦州市永福西大街（松江·宁越花园正对面）的百川教育大楼，房屋面积：楼房正面宽17.2米，楼房侧面长15.1米（二层外增1.5米），一至三层约680平方米。二、房屋租期为9年零5个月，自2014年3月28日起至2023年8月28日止。三、房屋租金、其他费用的交纳方式：房屋每月租金（不含税）为人民币35000元，即合同期第一年度租金为人民币420000元，第二年度租金为人民币420000元，第三年起每年递增5%租金……；双方约定：①本合同签订之日乙方向甲方交纳租房保证金35000元和第一年租金的50%即210000元，两项合计人民币245000元，甲方三天内将所租房屋交付乙方……；③合同签订之日起甲方给乙方三个月时间为免租期（乙方用于装修，但若因故不能执行合同的，乙方不能享受免租金期），房屋租金自2014年6月28日起算；④乙方所交租房保证金在租赁期满后如无违约事项和损坏所租房屋行为，甲方须全额（此款不计利息）退回给乙方。四、交房条件、房屋修缮和装修：甲方交付楼房一至三层毛坯房（一层正面四门已安装卷闸门，上二层没有倒制步梯），楼外水、电、排污等基础配套已到位，甲方不负责房屋内水、电、消防、门窗等安装……。六、违约金和违约责任：……2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方如已预收乙方的租金、乙方所交的租房保证金甲方将不予退还，乙方还要按违约期（乙方按合同应租用而未租的时间）租金总数的10%赔偿甲方……。七、其它特别约定：……2、在本合同签定之日起一个月内，因甲方提供的房屋相关证件无法让乙方获得相关主管部门审批通过许可经营的，双方可无责终止合同，甲方需在终止合同后三天内退还乙方所预交的租金、租房保证金，合同不再生效。如果超过一个月以上乙方也因这个原因不能获得相关主管部门审批通过许可经营的，双方也可终止合同，但乙方须按合同约定的租金计付终止合同前的租期租金给甲方以补甲方经济损失；甲方在终止合同后三天将乙方所预交的租金、租房保证金核算扣减应得租金后如数退回给乙方，若甲方未及时退款，应按每日1‰付违约金予乙方等内容。2014年3月27日，被告陈国清向原告支付了租房保证金35000元和第一年租金的50%即210000元。2014年4月2日，被告陆克收到了钦州市百川职业技能培训学校交付的租赁物一楼四个正门钥匙4把。合同签订后，被告陈国清一直未使用租赁物，其向钦州市卫生局申请创办钦州仁济门诊部，钦州市卫生局经审核，于2014年4月15日回复被告陈国清：你所报送《投资创办钦州仁济门诊部》材料中，有关房屋的产权证明所提供的《集体土地使用证》与《建设工程规划许可证》，经实地考察房屋建筑与规划不符，签订合同对象与使用者不符，故所提供材料暂不受理。请另行提供正确符合的规划与房产证原件，同时应与房屋所有者签订合同，并按规定提交合格材料及复印件，再重新申报。”为此，被告陈国清于2014年4月25日向原告邮寄一份《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，通知原告解除《房屋租赁合同》，并要求原告在三日内退还其所预交的租金与租房保证金。原告于2014年4月26日收到该通知。由于原告没有退还租金和租房保证金，被告陈国清委托律师于2014年6月2日向原告发出一份《律师函》，要求原告于2014年6月7日前退款和解决违约事宜，但原告至今仍未退款，遂成纠纷。被告陈国清于2014年7月21日向本院起诉，请求原告退还房屋租金210000元、租房保证金35000元，并支付违约金22000元（违约金计算至起诉时，以后另计）。原告也于2014年8月19日提起本案诉讼。请求判令：1、二被告共同支付到期租金占用费175000元（每月按35000元暂计至2014年8月28日止，以后另计）2、二被告支付因单方提前解除合同的违约金441405元（以应租未租到期租金4414051元的10%计；3、二被告返还房屋钥匙；4、本案诉讼费用由二被告负担。一审另查明，本案租赁物的土地使用权人是钦州市钦北区子材街道白水塘社区居民委员会新屋小组，该房屋经过钦州市建设规划委员会批准建设，并领取了钦规建2007088《建设工程规划许可证》。2012年12月18日，白水塘社区居民委员会新屋小组居民林锋、巫有才等与被告签订一份《租赁合同》，将本案租赁物出租给被告，租赁期限至2023年4月25日止。一审法院审理后认为，原告与林锋、巫有才等签订一份《租赁合同》，承租本案租赁物后，成为本案租赁物的承租人，其将租赁物出租给被告陈国清，属转租。原告与被告陈国清签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除超过《租赁合同》约定的租赁期即自2023年4月26日至2023年8月28日的部分无效外，其他内容合法有效。被告陈国清在庭审中认为房屋不符合规划，主张合同无效，证据不充分，不予采纳。本案中，原告于2014年4月26日收到被告陈国清邮寄的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》后，未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该通知书已经发生法律效力，且原告也承认《房屋租赁合同》已经解除。故本院确认《房屋租赁合同》于2014年4月26日解除。根据双方当事人的诉辩主张，本案需要解决的问题有：一、被告陈国清与被告陆克是否是合伙关系。原告主张陈国清与陆克是合伙关系，但没有证据证实，二被告也不承认，故不能认定二被告是合伙关系。二、房屋是否已交付，被告陆克应否承担民事责任，被告陈国清应否返还房屋钥匙。本案中，原告将房屋钥匙交给被告陆克是事实。被告陆克辩称是被告陈国清委托其收取，但没有举证加以证明，被告陈国清对此予以否认，因此被告陆克收取房屋钥匙不代表房屋已交付给原告。原告主张已交付房屋给被告陈国清，证据不充分，不予认定。如上述及，陆克与陈国清不是合伙关系，陆克不是合同当事人，不应承担合同义务，故原告请求陆克与陈国清共同支付房屋租金、占用费及违约金，一审法院不予支持。至于原告请求返还钥匙，陆克称房屋钥匙已交给陈国清，没有证据证实，陈国清也不承认，不予认定，陈国清不负返还义务。原告请求陆克返还钥匙，与本案不属同一法律关系，不予处理。三、被告陈国清解除合同是否违约，应否支付违约金。关于解除合同的条件，《房屋租赁合同》第七条第2项约定“在本合同签定之日起一个月内，因甲方提供的房屋相关证件无法让乙方获得相关主管部门审批通过许可经营的，双方可无责终止合同，甲方需在终止合同后三天内退还乙方所预交的租金、租房保证金，合同不再生效。”据此，只要该约定的条件成就，双方均可解除合同。本案中，合同虽对租赁物用途未作约定，但事实上被告陈国清承租房屋是为了开办诊所，故其向钦州市卫生局申请创办钦州仁济门诊部。由于钦州市卫生局经审核认为“有关房屋的产权证明所提供的《集体土地使用证》与《建设工程规划许可证》，经实地考察房屋建筑与规划不符，签订合同对象与使用者不符”而未予受理，要求被告陈国清提供正确符合的规划与房产证原件，同时应与房屋所有者签订合同，并按规定提交合格材料及复印件，再重新申报。由此可见，原告提供给被告陈国清的《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》，以及双方签订的《房屋租赁合同》等材料，是不能获得钦州市卫生局审批许可经营诊所的，因此，合同约定的解除条件已成就，被告陈国清有权解除合同，其通知原告解除《房屋租赁合同》不构成违约，原告请求被告陈国清支付违约金，一审法院不予支持。四、被告陈国清应否支付房屋租金、占用费。合同签订后，原告虽没有证据证明其已交付房屋，被告陈国清也确实未有使用房屋，但自合同签订之日起至合同解除之日止，双方的合同权利义务尚未终止，被告陈国清仍需履行合同支付房屋租金，因此，被告陈国清应按合同约定支付自2014年3月28日至2014年4月26日租金33833元（35000元÷30日×29日）给原告。合同于2014年4月26日解除后，双方的合同权利义务已终止，原告即可另行出租或使用房屋，其未及时出租或使用房屋，所造成的损失应自行承担。因此，原告请求被告陈国清支付合同解除后的房屋占用费，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告陈国清应给付原告广西钦州百川教育科技有限公司房屋租金33833元；二、驳回原告广西钦州百川教育科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9664元，由原告广西钦州百川教育科技有限公司负担9106元，被告陈国清负担558元。百川公司不服判决，上诉称，一审判决认定两被上诉人不是合伙人是错误的，陆克已承认是陈国清的代理人，并代领了房屋钥匙；一审认定房屋没有交付也是错误的，陆克收取了钥匙并交给了陈国清，交钥匙是交付房屋的一种方式，应当认定上诉人已交付了房屋。对于陈国清是否违约问题，一审认为上诉人所提供的《合同书》、《土地证》等材料不能获得市卫生局审批经营诊所，因此合同约定的解除条件已成就，陈国清不构成违约于法无据。本案合同约定的解除条件并未成就，被上诉人单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任。一审判决认定双方合同于2014年4月26日解除后，双方权利义务终止，所造成房屋未及时出租的损失由上诉人自行负担是错误的，至今被上诉人还占用房屋，故应付房屋占用费。一审认定占用的租金33833元，数额较少，应当判如所请。此外，一审判决程序违法，既然一审认为上诉人请求被上诉人陆克返还房屋并支付房屋占用费与本案不是同一法律关系，但一审法院并没有向上诉人进行释明。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均错误，且程序违法，请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人房屋租金及占用费175000元、违约金411405元，并返还房屋（租赁物）给上诉人，一、二审案件受理费由被上诉人陈国清负担。对一审查明事实，上诉人认为其没有使用房屋有异议，上诉人已交付了房屋的钥匙给了被上诉人，其已使用了房屋。被上诉人认为，对一审查明的事实没有异议。上诉人及被上诉人双方均没有向本院提交二审新的证据。本院认为，对于上诉人对一审查明事实的异议，在一审法院认定事实部分，并没有对交付房屋钥匙的认定，而是在说理部分陈述，因此，对一审查明的事实，本院予以确认归纳诉辩双方当事人的分歧意见，本案双方争议的焦点为：1、被上诉人是否存在违约及承担违约责任？2、被上诉人应承担多少租金。对于被上诉人是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题，由于被上诉人所租赁的房屋，是上诉人所提供，而房屋的相关手续不符合诊所开办的条件，致使被上诉人不能依照其意愿，在约定的时间内办理好开办诊所的相关手续，其依据合同约定主张解除全责，并不存在违约行为。同时，上诉人主张其已将房屋钥匙交给了被上诉人的合伙人陆克，虽然陆克也予认可，但被上诉人不承认陆克为合伙人，以及收到了房屋的钥匙，陆克也未能提供其与陈国清存在合伙关系的证据，上诉人也未能提供相应的证据以证明其主张，不能证实陈国清取得了上诉人的房屋钥匙及使用了房屋，因此，上诉人主张由被上诉人陈国清返还其房屋，及承担违约责任，理由不成立。对于被上诉人应否承担及应承担多少租金的问题，虽然上诉人没有证据证明其确已将房屋交给了陈国清，但合同签订后，即开始履行，双方的权利义务并没有终止，同时，陈国清对一审判决其支付合同解除前的租金并无异议，因此，一审判决确定从合同签订之日起至合同符合解除条件时的租金，并无不当。上诉人主张被上诉人支付自其于交付钥匙的4月2日起至现在的租金，除了自合同签订之日起的3月28日至4月26日时的予以支持外，其余没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5306元，由上诉人广西钦州百川教育科技有限公司负担。审判长陈成审判员李夏冰代理审判员李秋华二〇一五年五月十四日书记员吴春锦 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