（2014）怀民初字第03685号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2016-01-26

案件名称

北京浩宇远博商贸有限责任公司与董云林租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市怀柔区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京浩宇远博商贸有限公司,董云林

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

北京市怀柔区人民法院民事判决书（2014）怀民初字第03685号原告北京浩宇远博商贸有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇张各长村西100米。法定代表人李仲旺，经理。委托代理人郭跃，北京市徐波律师事务所律师。委托代理人彭玉德，男，1956年10月9日出生。被告董云林，男，1966年11月1日出生。原告北京浩宇远博商贸有限公司（以下简称浩宇远博）与被告董云林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法另行��成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浩宇远博的委托代理人郭跃、彭玉德，被告董云林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩宇远博诉称，原告原名为北京聚成富商贸有限公司。2004年7月1日原、被告签订《承租合同协议》，约定被告将北京市怀柔区怀柔镇张各长村西100米处一块场地5亩及房屋7间租给原告使用，租赁期限10年，年租金2.6万元。《承租合同协议》签订后原告按照约定支付租金，并以承租地注册营业执照实际经营。2007年6月20日原告变更名称为现名称。原告在承租范围内建筑房屋10间，硬化路面，修建地沟，垒了院墙，安装大门等附属设施。2012年4月因政府绿化需要，原告于2012年4月12日搬出上述场地。拆迁单位要求补偿事宜均由被告与政府协商并签订补偿协议。被告承诺停产停业补助和原告修建的地上物补偿归原告所有，原告给被告出具��授权委托，并提供了认定实际经营所需的营业执照、税票等材料。被告接受委托后并未告知原告拆迁补偿款具体数额，也没有按照约定支付属于原告的地上物补偿款和停产停业综合补助费。原告多次要求被告给付上述款项未果，故诉至法院，要求：1、要求被告给付原告一次性停产停业综合补助费及属于原告的地上物补偿款（数额以政府实际支付金额为准）；2、判令被告承担本案诉讼费。经法庭查实补偿金额后，原告变更诉讼请求为：1、要求被告给付原告一次性停产停业综合补助费55万元；2、判令被告承担本案诉讼费。被告董云林辩称，我跟原告浩宇远博没有关系。我是2004年与彭玉德签的合同。既然是合同纠纷，请原告拿出浩宇远博公司与我签订的土地租赁合同以及我给浩宇远博公司出具的租金收据。彭玉德把地转给浩宇远博商贸有限公司，没有通知我，也没有经过村委会盖章，浩宇远博商贸有限公司与我没有关系。我领取的补偿款都是我应得的，与浩宇远博无关。经审理查明：2003年10月21日，怀柔县（现怀柔区）怀柔镇张各长村委会作为出租方与承租方董云林签订《土地租赁合同》，将位于张各长村西101公路东侧，面积约5500平米的土地租给董云林。合同载明，租赁期三十年，自2003年10月21日将土地交付董云林使用，至2034年10月20日收回。董云林取得土地临时使用权后，在土地所有权未出现变化前，不准出现二闪转租或转让，凡遇国家集体占地等重大变化，合同自然终止。2003年11月23日，张各长村村委会与董云林签订补充协议，约定董云林取得土地临时使用权后，有权转让或出租。2004年4月11日，被告董云林与彭玉德约定，甲方（董云林）将房屋大院＿间及场地七亩租给乙方（彭玉德）使用，��期10年，年租金26000元。备注载明，原有的房屋、建筑物在租期内归甲方所有，乙方在租期内所建房屋及其他建筑物在合同终止时归甲方所有，在租期内如果国家占地甲方不付给乙方任何损失，乙方则无条件搬走。2004年7月1日，被告董云林（甲方）与北京聚成富商贸有限责任公司（乙方）签订《承租合同协议》，合同中乙方签字处有北京聚成富商贸有限责任公司印章和彭玉德签名。双方通过该协议约定，甲方将位于北京市怀柔区怀柔镇张各长村西100米处一块场地5亩及房屋7间租给乙方使用，租期10年，年租金26000元。备注载明，原有的房屋、建筑物在租期内归甲方所有，乙方在租期内所建房屋及其他建筑物在合同终止时归甲方所有，在租期内如果国家占地甲方不付给乙方任何损失，乙方则无条件搬走。2012年4月，因环境整治需要，怀柔区怀柔镇政府对涉案土地及房屋进行拆迁。期间，浩宇远博向董云林提供了授权委托书及税务登记证、电子缴税付款凭证，由董云林办理了涉案土地及房屋的拆迁补偿事宜。因给付原告的地上物重置成新价及停产停业补偿数额存在争议，原告于2013年诉至我院，要求董云林给付停产停业损失费、房屋及附属设施补偿款共计75万元。本院审理后认为，原被告双方2004年7月签订的合同系对2004年4月签订合同的变更，该合同对双方具有约束力。依据该合同约定，租期内遇有国家拆迁甲方不付给乙方任何损失，乙方无条件搬走。故原告的诉讼请求于法无据。2013年12月，本院作出（2013）怀民初字第02432号民事判决书，判决解除原告浩宇远博与被告董云林签订的租赁协议，驳回原告浩宇远博的其他诉讼请求。判决后，浩宇远博上诉于北京市第三中级人民法院。2014年3月20日，北京市第三中级人��法院做出（2014）三中民终字第1680号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）怀民初字第02432号民事判决书，将本案发回重审。2014年4月，本院依法重新组成合议庭进行审理。本案在重审过程中，调取了怀柔区怀柔镇联络线环境整治拆迁工作档案，提取被拆迁人董云林署名的《怀柔区怀柔镇联络线环境整治拆迁货币补偿协议书》一份、《非住宅现场调查表》一份、《非住宅审核表》一份、被拆迁人董云林名下的《非住宅房屋拆迁估价结果通知单》一份及现场勘查图一份、《怀柔区生态示范区联络线环境整治工程怀柔段拆迁补偿实施方案》一份；调取了北京浩宇远博商贸有限公司盖章、李仲旺签名的《授权委托书》一份，浩宇远博商贸有限公司营业执照、税务登记证各一份；并对拆迁公司项目负责人徐忠进行走访调查，获取徐忠调查笔录一份。依据《怀��区生态示范区联络线环境整治工程怀柔段拆迁补偿实施方案》，集体土地上非住宅房屋拆迁补偿项目包括：地上物重置成新价、搬迁补助、停产停业综合补助及其他补助（固定电话移机费、分体式空调拆装费、电脑宽带移机费）。其中，地上物重置成新价项下，根据北京普阳房地产土地评估事务所出具的被拆迁人为董云林的《非住宅房屋拆迁估价结果通知单》，董云林名下被拆迁建筑面积共计1176.38平方米，房屋重置成新价724162元，装修、设备及附属物补偿价880109元，共计1604271元。依据《怀柔区生态示范区联络线环境整治工程怀柔段拆迁补偿实施方案》，停产停业综合补助项下，有营业执照或者有营业执照及税务登记证但不能提供近一年纳税证明的，按照房屋建筑面积给予每平方米300元的一次性停产停业综合补助；有营业执照及税务登记证且属于政府认��的免税单位的，按照房屋建筑面积给予最高不超过每平方米500元的一次性停产停业综合补助；有营业执照、税务登记证且能提供近一年纳税证明的，按照房屋建筑面积可给予最高不超过每平方米700元的一次性停产停业综合补助。根据董云林署名的《怀柔区怀柔镇联络线环境整治拆迁货币补偿协议书》，董云林因涉案房屋拆迁可领取一次性停产停业综合补助费588190元，即按每平方米500元标准领取停产停业综合补偿。庭审中，彭玉德认可自2006年至2012年4月租赁并用于经营的房屋共14间（包括董云林所有4间，原告自行修建10间，每间房屋约15平方米）。被告董云林亦认可彭玉德自2006年租赁并使用房屋14间，其中包含彭玉德自行修建的简易房10间，同时认可领取拆迁补偿款共计179万。经双方当庭确认，该14间房屋系北京普阳房地产土地评估事务所出具的��拆迁人为董云林的《非住宅房屋拆迁估价结果通知单》附图标注第7、第8栋建筑，建筑面积为239.22平方米。另查，董云林办理房屋拆迁手续，领取补偿款后，曾给付原告停产停业综合补偿款5万元。另查二，根据董云林署名的《非住宅分款协议》，案外人李喜军因合作关系分得拆迁补偿款433221元。另查三，2007年6月20日，北京聚成富商贸有限责任公司向工商局申请变更登记，变更名称为北京浩宇远博商贸有限责任公司，变更法定代表人彭玉德为李仲旺。上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的书证，法庭调取的拆迁工作档案及拆迁公司负责人调查笔录等在案佐证。本院认为，本案的关键在于原、被告之间的租赁合同关系认定及停产停业综合补偿的归属。关于原告、被告租赁关系的认定，本院认为被告董云��与北京聚成富商贸有限责任公司于2004年7月1日签订的《承租合同协议》有董云林、彭玉德签名及北京聚成富商贸有限公司盖章，该份租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽被告董云林否认与原告浩宇远博存在租赁合同关系，但浩宇远博系北京聚成富商贸有限公司变更而来，聚成富商贸有限公司原有的权利和义务均应由变更后的浩宇远博商贸有限公司继受。且，自2006年至2012年4月，双方实际履行了该《承租合同协议》，故原告北京浩宇远博商贸有限责任公司与董云林存在租赁合同关系。关于停产停业综合补偿款项的归属问题，原告浩宇远博商贸有限公司以被拆迁房屋为经营场所办理了营业执照及税务登记证，被告董云林持上述凭证自怀柔区怀柔镇政府处领取了共计588190元的停产停业综合补助款。该笔补助款系怀柔镇政府向实际经营者支付的��营补偿，并非《承租合同协议》中约定的出租方给付承租方的损失，故原告对停产停业补偿款的主张与《承租合同协议》并不相悖，该笔停产停业补偿应由原、被告双方合理分配。本院根据租赁合同剩余期限、双方实际占有使用房屋情况酌定分配比例为：原告实际经营用地面积的停产停业补偿款为原告所有；其余拆迁面积的停产停业补偿款，40%归原告所有，60%归被告所有。据此，原告应获取停产停业补偿款307042元（包括被告董云林已给付的补偿款50000元）。综上所述，依据《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京浩宇远博商贸有限公司与被告董云林的房屋租赁合同关系。二、被告董云林于本判决生效后十日内返还原告北京浩宇远博商贸有限公司停产停业综合补偿款二十五万七��零四十二元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千三百元，由原告北京浩宇远博商贸有限公司负担四千一百四十五元（已交纳），由被告董云林负担五千一百五十五元（本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　成虹燕代理审判员　　刁常海人民陪审员　　沈立军二〇一五年五月十四日书　记　员　　程永峰关注公众号“”