（2015）鼓民初字第1427号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-09-04

案件名称

原告白然与被告王翔、胡文秀房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

白然,胡文秀,王翔

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南京市鼓楼区人民法院民事判决书(2015)鼓民初字第1427号原告白然，男，汉族，1999年10月5日生，南京师范大学附属中学学生。法定代理人李林，女，汉族，1973年6月5日生，无业。委托代理人周子雯，江苏国成律师事务所律师。被告胡文秀，女，汉族，1965年1月27日生，南京科塔电器电子厂退休职工。被告王翔，男，汉族，1963年5月19日生，南京通瑞电子有限公司总经理。原告白然与被告胡文秀、王翔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白然的委托代理人周子雯、被告胡文秀、王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白然诉称，原告与两被告于2013年6月17日签订房屋买卖合同，约定原告将位于本市鼓楼区祁家桥2号1幢103室的房屋出售给两被告，双方约定房屋总价款为263万元，两被告于办理新房产证时给付原告261万，尾款2万元于原告交房当日且原告结清房屋内所有已发生的水、电、气、有线、宽带等全部费用、将房屋内所有户口全部迁出时由两被告给付。原告当时未迁出户口的行为已得到被告的认可。现原告已完成了上述约定义务，但两被告至今未给付尾款2万元。原告多次向两被告催要，两被告均以各种理由予以推诿。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令两被告支付购房尾款2万元。被告胡文秀、王翔辩称，原、被告及中介三方曾口头约定，如原告户口三个月内不迁出，则购房尾款2万元不予支付。而原告户口实际一年多才迁出，造成两被告儿子的户口无法迁入，故被告方不应支付尾款。且原告未将进门门卡交付两被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，白耀亭系原告白然的父亲，李林系原告白然的母亲。本市鼓楼区祁家桥2号1幢103室房屋原登记在原告白然名下。2013年6月20日，白耀亭、李林作为原告白然的法定监护人，出具公证的承诺书，承诺将原告名下位于本市鼓楼区祁家桥2号1幢103室房屋出售后所得款项用于改善其居住、学习、生活等支出，否则承担由此引起的一切法律责任。2013年6月17日，白然（甲方、出售方）与胡文秀、王翔（乙方、买受方）、南京利众置业投资集团有限公司第叁佰陆拾壹分公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方委托丙方出售本市鼓楼区祁家桥2号1幢103室房屋并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买上述房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用证等相关事宜；甲方在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用；甲方应在乙方领取产权证后7天内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；乙方向丙方支付佣金52600元；甲乙双方无正当理由不履行合同的，应承担违约责任；三方商定，违约行为方应向守约方支付违约金2万元等等。同日，三方签订了《补充协议》，约定乙方于2013年6月17日支付甲方购房定金1万元，定金冲抵总房款；乙方于2013年6月30日前将购房首付款200万元打入房产局指定资金账户，同时甲乙双方在丙方的陪同下办理产权过户手续，乙方将其余60万元房款于领取新的房产证（即出件）当日以现金方式直接支付给甲方；丙方承诺钱款到账，并且尾款2万元乙方于交房当日，待甲方结清房屋内所有已发生的水、电、气、有线、宽带等全部费用，并将房屋内所有户口全部迁出，乙方直接支付给甲方；甲乙双方任何一方违约，由违约方承担甲乙双方的全额中介费用等等。上述合同签订后，原、被告双方按照合同约定办理了房屋权属变更登记，两被告已支付原告购房款261万元（含定金），并于2013年7、8月份交付了房屋。因原告未将户口从涉案房屋内迁出，两被告未支付尾款2万元。2014年11月4日，原告将涉案房屋内的户口迁出。因原、被告双方对购房尾款应否支付产生争议，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告提供一份中介方于2013年6月25日出具的承诺的复印件，载明中介方承诺王翔关于购买本市虎啸花园1幢103室房屋户口问题，中介方须在过户后三个月内协助房主李林将户口迁出，否则中介公司赔偿王翔1万元。对该份承诺，两被告不予认可，称不知道该承诺的存在。因双方分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有双方当事人陈述、房地产买卖中介合同、公证书、常住人口登记表等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照诚实信用原则和合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的房地产买卖中介合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。户籍是公安机关对公民的管理措施，可以依照规定迁移。合同中约定原告应于房屋交付时将房屋内的所有户口迁出，被告支付尾款，该约定有效。原告在房屋交付后一年以后才将户口迁出，违反合同约定，该行为已构成违约。补充协议中关于户口的约定，应理解为原告应于交房当日结清水、电等全部费用，并迁出房屋内的所有户口。即使双方对户口的迁出时间约定不明，按照诚实信用原则，原告亦应于合理期限内迁出户口，而原告直至房屋交付一年后才迁出户口，已超过合理期限，应构成违约。原告称其未迁出户口系征得被告同意，未提供证据予以证实，且被告不予认可，故本院不予采信。原告未按约及时迁出户口的行为已构成违约，应承担违约责任。依据合同约定，原告应支付被告违约金2万元。为便利诉讼，减少诉累，原告应承担的违约金2万元与被告应支付的购房尾款2万元冲抵后，被告不需再支付任何费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告白然的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告白然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　员　　朱玉梅二〇一五年五月十四日见习书记员　　杨　艳微信公众号“”