（2015）洛民终字第911号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-24
案件名称
王向东与牛建梅、于宏发租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王向东,牛建梅,于宏发
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第911号上诉人（原审被告）：王向东，男，1972年8月6日生，汉族，市民，住偃师市。被上诉人（原审原告）：牛建梅，曾用名牛占梅，女，1972年2月7日生，汉族，农民，住洛阳市洛龙区。被上诉人（原审第三人）：于宏发（军），男，1975年5月14日生，汉族，住偃师市。委托代理人（特别授权）：沈素娟，女，1975年6月30日生，汉族，住址同上。上诉人王向东与被上诉人牛建梅、于宏发租赁合同纠纷一案，牛建梅于2014年6月9日向偃师市人民法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除牛建梅与王向东的租房协议，并判令王向东、于宏发立即返还所租牛建梅的门市房（位于城关镇太学路绿城花园2号西13号门市）；2、王向东、于宏发共同赔偿牛建梅损失暂定16500元；3、本案诉讼费用由王向东、于宏发承担。原审法院经审理，于2014年8月6日做出（2014）偃民六初字第147号民事判决，上诉人王向东不服原审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人王向东，被上诉人牛建梅，被上诉人于宏发的委托代理人沈素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月22日，牛建梅将其所有的位于偃师市城关镇太学路南侧（绿城花园72号楼西13号）门市租给王向东，双方签订有“租房协议书”，租赁时间为2012年1月1日至2013年1月1日，租金11000元。租赁到期后双方未再签订合同。2013年1月6日，牛建梅与王向东达成“协议”，载明：“1.甲方（牛建梅）允许乙方（王向东）将绿城花园楼下13#门市转让。乙方一次性付清2013年房租15000元整（壹万伍千元整）；2.若房子转让后，甲方和乙方及承担者三方须共同见面。甲方不得对转让进行干扰。3.本协议一式二份，如有问题共同协商解决”。同时，王向东将15000元房租交给牛建梅。2013年2月，王向东以30000余元的价格将门市转让给于宏发，并分三次收取于宏发现金32000元，但牛建梅与于宏发之间未签订书面转让合同，从2014年3月1日开始，该门市一直由于宏发使用至今。合同到期后，牛建梅要求解除合同，为此牛建梅诉于原审法院。原审法院认为：2011年12月22日，牛建梅与王向东签订租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效，该协议约定的租赁期为2012年1月1日至2013年1月1日，租赁到期后，牛建梅与王向东又于2013年1月6日签订协议，牛建梅同意王向东转租该门市并一次性支付2013年租金15000元，该协议亦系双方真实意思表示，同时可以确认转租协议的租期为2013年1月1日至2014年1月1日，在该租赁期限内，王向东可以转租该门市，超出该租赁期限转租应取得牛建梅的同意，否则牛建梅有权解除双方的租赁协议，并要求支付相应的租金。牛建梅在同意转租协议到期后，因牛建梅与王向东未再续签租赁协议，应为不定期租赁，牛建梅可随时主张解除双方的租赁关系，在牛建梅同意转租的期限届满后，王向东不能及时支付租金，侵犯了牛建梅的财产权利，应当按照同意转租协议约定的标准向牛建梅支付租金。王向东与于宏发于2013年2月达成的口头租赁协议，因其获得的转租期间为一年，即至2014年1月1日止，其超越与牛建梅签订的转租协议确定的租赁期间与于宏发达成口头租赁协议，应属效力待定协议，并据此收取于宏发租金，侵犯了牛建梅的合法权益，亦对于宏发造成损害，应承担相应的法律责任。王向东与于宏发达成口头协议时，未能仔细审查王向东转租期间的权限，应对合同不能履行承担相应的责任。本案中，王向东没有按租房协议约定期限支付租金及于宏发实际占有使用该门市至今的事实存在，也没有向原审法院提交已经牛建梅同意延期支付租金的相关证据，截止2014年6月牛建梅提起诉讼，王向东及于宏发均未向牛建梅缴纳2014年门市租金，故牛建梅要求解除合同的请求于法有据，予以支持。牛建梅与王向东在转租门市和缴纳租金问题上均存在过错，故对双方当事人要求赔偿违约金的请求均不予支持。王向东要求让牛建梅赔偿违约金及经济损失20000元以及于宏发要求王向东与牛建梅赔偿其门市装修费的请求，因未提起反诉，原审法院不予审理，且当时没有约定，于法无据，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决如下：一、解除牛建梅、王向东于2011年12月22日、2013年1月6日签订的租房协议。二、王向东、于宏发于判决生效后60日内将位于城关镇太学路绿城花园2号西13号门市腾出交给牛建梅。三、于宏发于判决生效后7日内支付牛建梅从2014年1月1日起至13号门市房腾出之日止的租金（按每月租赁费1250元的标准计算），王向东承担连带责任。四、驳回牛建梅的其它诉讼请求。本案受理费420元，由王向东承担。王向东不服原审判决，向本院提起上诉称：1、王向东于2009年6月接手牛建梅门市房，王向东花费21880元进行装修。按照以往的惯例，自2010年1月，和牛建梅一年一签协议，房租随行就市。2010年为9000元，2011年为10000元，2012年为11000元。2013年1月6日牛建梅找到王向东要求收回门市房。王向东同意，但要求牛建梅付门市装修费21880元，牛建梅不同意支付装修费用，双方发生争执。后牛建梅同意出租，房租涨到15000元，双方并约定同意转租。随后，于宏发承租该门市，王向东多次找牛建梅要求其办理门市转让手续，但牛建梅一直避而不见，直到2014年4月，牛建梅直接到偃师市信访局上访，双方才时隔一年多见面。2013年1月6日所签协议是双方真实意思，王向东一次性付给牛建梅一年房租，已形成合同关系，牛建梅反悔恶意不到场侵害了王向东的合法权益，已构成违约，牛建梅应承担违约赔偿责任。2、王向东使用该门市房在前并进行装修，牛建梅购买在后并且是毛胚房的价格，若要判收回该门市房牛建梅应当赔偿王向东装修费用。3、2014年1月1日以后，该门市房处于“无主”状态，考虑到于宏发有需求且使用房子要交房租，为减少损失就让于宏发继续使用，等待牛建梅出现。按照公平原则，2014年1月1日以后的房租应当由实际使用者承担。王向东已尽到通知牛建梅的义务，故不应承担连带责任。4、一审判决于宏发付给牛建梅32000元是错误的。于宏发共付30200元（有收据为证），王向东和于宏发商谈的总金额是46000元，包含：2013年的房租15000元，库存货物及所有办公家具折价15000元，转让费16000元。由于牛建梅不出现，16000元的转让费于宏发至今没有向王向东兑现。于宏发准备接手将要转让的门市一次付给王向东两年的房租也不符合常理，王向东也不可能把价值一万多元的货物和办公家具白白给于宏发。请求撤销原判，依法改判牛建梅赔偿王向东违约金20000元、装修费21880元；王向东不承担连带责任；一二审诉讼费全部由牛建梅承担。牛建梅答辩称：1、牛建梅和王向东于2010年1月1日签订第一份合同，房租随行就市呈逐年上升趋势，2013年房租为1500元，2014年至2015年4月7日未付房租。2015年4月，牛建梅租房收入是一年20000元。所以，2014年房租一年15000元，到2015年4月7日腾房为止，合计房租应为20291元，这部分房租应由于宏发支付，王向东承担连带责任。根据协议约定，王向东转租房屋，给牛建梅造成损失，王向东须向牛建梅缴纳三个月租金3750元作为违约金。2、王向东使用门市房在前，牛建梅购买在后，王向东自己装修的费用属于自愿，牛建梅没有替王向东支付装修费的义务。综上，请求驳回王向东的诉讼请求，维持原审判决；王向东转租房屋，给牛建梅造成损失，须支付二个月房租作为违约金共3750元；王向东应支付延期履行的债务利息500元；由王向东承担本案一、二审诉讼费用。于宏发答辩称：1、本案纠纷造成，是由于王向东隐瞒事实而造成，造成于宏发两年来无照，根本无法正式营业，直接损失高达十几万元，于宏发要求赔偿违约金、装修费。2、本次租赁纠纷中，于宏发没有任何过错，只是个受害者。3、2013年的房租到期后，于宏发继续使用门市房，是经王向东同意的，于宏发与牛建梅之间没有合同关系，根据合同相对性原则，应由王向东支付房租，何况，于宏发已经支付两年的房租，原审判决让于宏发将这期间的房租再支付给牛建梅是不正确的，属于重复支出，不应和王向东承担连带责任。综上所述，王向东对于宏发的请求，理由不能成立，请求予以驳回。二审经审理查明事实与原审判决认定一致。本院认为：从已经查明的事实可以看出，牛建梅、王向东分别于2011年12月22日、2013年1月6日签订两份关于门市房租赁的协议，该两份协议均约定租赁期限为一年，则截止2013年12月31日，两份协议履行期限均已届满。租赁期间内，王向东将该房转租给于宏发。此后，牛建梅与于宏发、王向东未再签订书面租赁协议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。故从2014年1月1日起，牛建梅与王向东的租赁合同关系为不定期的租赁合同关系，牛建梅有权随时解除协议，故牛建梅要求解除不定期租赁合同关系的请求，于法有据，应当予以支持。但牛建梅与王向东于2011年12月22日签订的门市房租赁协议，已经履行完毕，不存在解除的问题，原审法院认定解除牛建梅与王向东2011年12月22日门市房租赁协议的处理不当，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。本案中，从2014年3月1日开始，诉争所涉门市一直由于宏发实际使用至今，牛建梅作为出租人，从2014年1月1日起并未获取房租，而承租人王向东及第三人于宏发均未向牛建梅缴纳2014年门市租金，侵犯了牛建梅的合法权益。原审法院考虑到各方当事人的过错程度及于宏发实际占有使用门市至今的事实，认定由于宏发支付牛建梅从2014年1月1日起至门市房腾出之日止的租金，并由王向东承担连带责任，较为合理，且于宏发对原审判决并未提起上诉，本院对此予以认定。至于王向东上诉主张牛建梅赔偿其违约金及装修费等问题，由于王向东未提起反诉，且协议对此没有约定，其主张缺乏相应有效证据，本院不予支持。综上，王向东的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，但对认定解除牛建梅与王向东2011年12月22日门市房租赁协议的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持偃师市人民法院（2014）偃民六初字第147号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分。二、变更偃师市人民法院（2014）偃民六初字第147号民事判决第一项为：“解除牛建梅、王向东于2013年1月6日签订的租房协议”。二审案件受理费857元，由上诉人王向东负担。本判决为终审判决。审判长 郏文慧审判员 邱平平审判员 杨献民二〇一五年五月十四日书记员 任 君 关注公众号“”