（2015）秦新民初字第131号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-12-14

案件名称

邵建强与邵德民、张会云农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

秦皇岛北戴河新区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邵建强,邵德民,张会云

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

秦皇岛北戴河新区人民法院民事判决书（2015）秦新民初字第131号原告邵建强，农民。委托代理人田秀民，河北律捷律师事务所律师。被告邵德民，农民。被告张会云，农民。委托代理人肖亚明，河北碣阳律师事务所律师。原告邵建强诉被告邵德民、张会云农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法由审判员李慕红适用简易程序，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告邵建强及其委托代理人田秀民、被告邵德民、张会云的委托代理人肖亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵建强诉称，2014年5月29日，因被告需要资金周转，经中人王爱军等人调解，被告同意以12万元的价格将其在小蒲河村河南的六间正房及宅院卖给原告，房款当日全部付清。根据卖房文契规定，从立约之日起该房及宅院产权归原告所有。但原告于2014年11月去收拾该房准备使用时，被告百般无理阻挠，意在既不交房子也不返还房款。被告的无理行为，使原告无法占有使用该房。故诉请依法判令被告返还购房款12万元及违约金（庭审中变更为赔偿损失，从买房之日计算至2015年3月）21600元，并承担诉讼费用。被告邵德民、张会云辩称，2014年5月29日，被告以自己的名义为养殖扇贝的王爱军从原告处借款，原告于当天由大蒲河信用社以转账的形式实际转入被告邵德民银行卡中114000元。原告实际出借给被告的只是114000元，当时双方只是用被告的六间正房作抵押，根本不是房屋买卖行为。农村房屋不能设定抵押，其抵押行为不具有合法性。原、被告虽签订了房屋买卖契约，但并非被告的真实意思表示。被告对原告借款的事实予以承认。被告愿积极偿还114000元。原告的违约金请求于法无据。被告不存在违约行为。从双方买卖契约看并没有约定违约金事项，请求驳回原告的其余诉讼请求。原告为支持其主张向本院提交如下证据：一、2014年5月29日双方买卖文契一份，代笔人李绍令，中人王爱军、王志坚，内容为：二被告自愿以12万价格将房屋卖给邵建强，价款于立约之日付清，立约房产归邵建强所有。二、大蒲河信用社交易明细一单，转账114000元转到邵德民。三、李绍令证言一份，证明2014年5月29日邵德民夫妇找他代书文契一份，房屋卖给邵建强。四、中人王志坚出庭作证：在邵建强、邵德民签协议的前几天，我和邵建强、邵德民在一起吃过饭。在饭桌上邵德民向邵建强借钱买扇贝苗。邵建强说原来借的钱还没有还清，不想借给邵德民。过几天我在台球厅打球时，邵建强和邵德民他俩拿协议来找我，我按的手印。我看上面的数额为12万元，看到邵建强给邵德民6千元现金。质证时，被告对房屋买卖契约的真实性无异议，但认为1、虽然双方书写房屋买卖契约，但实质上原、被告是民间借贷关系，基于民间借贷，二被告以房产做抵押，书写的是房屋买卖契约，名为买卖实为借贷；2、房屋买卖上并没有约定违约金的事项；3、假设房屋买卖成立，请求法庭考虑房屋买卖的效力问题，因为原被告之间的买卖，并没有房产登记，国家没有确权，国家规定没有确权的房产，国家不与认定，现认为这是无效的合同；信用社对账单的真实性无异议，从原告提供对账单显示实际支付被告的款项是114000元而不是12万元。证据三李绍令书面证明不予认可，证人没有出庭。对证据四，证人在签协议时不在场，他不知道原被告怎么签的协议，当时邵德民有向原告借款的表示，在吃饭没有提到买卖房屋的事，证人证实当时原告给被告6千元内容不属实，原告需提供证据，证明给付了6000元，对证人证言的其他内容的真实性无异议。本院认为，原告提交的证据一、二，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据三，被告有异议，证人未出庭作证，本院不予采信；证据四被告虽对部分内容有异议，但证人的陈述与证据一能够相互印证，故本院对证据四予以采信。被告向本院提交如下证据：五、大蒲河信用社出具的对账单一份，邵德民的银行卡转入114000元。经质证，原告对证据五无异议。本院予以采信。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：二被告系夫妻关系。2014年5月29日，原被告签订房屋买卖契约，代笔人李绍令，中人王爱军、王志坚，内容为：二被告自愿以12万价格将房屋卖给邵建强，价款于立约之日付清，立约之日房产归邵建强所有。原告于当天由大蒲河信用社以转账的形式转入被告邵德民银行卡中114000元，之后在中人王志坚签字当时给付被告邵德民现金6000元。本院认为，原、被告经协商一致，订立房屋买卖契约。双方本应依约履行各自的义务，直至交易完成。但二被告在原告付款后，并没有将房屋交予原告，也没有退还房款。庭审中，被告主张名为买卖实为借贷，未向本院提交相关证据，本院不予支持。二被告既不交房也不退款的行为违背诚信原则，应该承担民事责任。二被告拒绝交房，致使房屋买卖契约不能继续履行，原告要求二被告退还房款并赔偿损失的请求，符合法律规定，本院予以支持，原告邵建强与被告邵德民、张会云于2014年5月29日签订的房屋买卖契约依法因予以解除。但银行同期贷款利率的四倍限于当事人之间的特别约定，原告要求的利息损失应依据银行同期贷款利率的一倍计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告邵德民、张会云于本判决发生法律效力后十五日内退还原告邵建强房款12万元，并支付给原告邵建强利息损失5400元。二被告互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1566元，由被告邵德民、张会云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员　李慕红二〇一五年五月十四日代书记员　李　靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度“”