（2015）筑民二（商）终字第529号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-09-18
案件名称
陈开远与罗绍琴、原审被告班恩才确认合同无效纠纷一案二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈开远,罗绍琴,班恩才
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民二（商）终字第529号上诉人（原审被告）陈开远。委托代理人刘正虎，贵州驰宇律师事务所律师。委托代理人李仪蓉，贵州驰宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）罗绍琴。委托代理人邓文政，贵州今阳律师事务所律师。委托代理人周登开，贵州今阳律师事务所律师。原审被告班恩才。上诉人陈开远与被上诉人罗绍琴、原审被告班恩才确认合同无效纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2014年11月24日作出（2014）花民初字第2390号民事判决，上诉人陈开远对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，被告陈开远系xxx村民，2007年搬至xxx至今。2007年10月2日，被告班恩才与被告陈开远签订《购房协议》，该协议约定：被告班恩才将大房三间、牛圈一间（共计80平方米左右）卖给被告陈开远。坐落方位：坐北朝南，经四邻人家现场指界无异议，东抵班学文，南抵班前友，西抵班恩成，北抵班雪松。院坝以中柱为准，通道从龙国兴、龙国利、龙国荣、班恩成房前通过、通道大家共用，任何人不得私自占有。购房价格为14800元。该村有十八个证明人在《购房协议》上签字证明该协议。2014年8月19日，贵阳市花溪区溪北街道办事处竹林村村民委员会出具证明证明本案诉争房屋为原告祖上遗留的祖产。原告主张《购房协议》无效，房产应当归还原告，遂诉至法院，请求判令：1、确认两被告于2007年10月2日签订的《购房协议》无效，并判令被告陈开远将花溪区溪北办事处竹林村二组木结构房屋大房三间、牛圈一间、厢房一间返还原告；2、诉讼费由被告承担。原判认为，一、关于被告班恩才是否有该房的处分权问题，原告方提交了贵阳市花溪区溪北街道办事处竹林村村民委员会出具的证明欲证明涉案房屋为其祖上留下来的祖屋，原告才是该房屋的权利主体。涉案房产作为原告方的祖屋，就原告方家庭内部而言，属于共有关系，原告罗绍琴与被告班恩才系母子关系，均为该房产的共有权人。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的共有人赔偿。因此，被告班恩才不能擅自处分该房产，但其处分行为不必然无效。二、关于二被告签订的《购房协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，宅基地属于农民集体所有。宅基地的使用权的取得者应当是集体经济组织成员，具有一定的人身关系。本案所涉房屋为农村宅基地上的房屋，房屋与房屋所依附的土地不可分割，房屋的交易必然导致土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农建设”之规定，因此该《购房协议》违反了法律的禁止性规定，属于无效合同，无效的合同自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，因此，对原告的第一项诉讼请求，法院予以支持。因原告罗绍琴与被告班恩才为该房屋的共有人，因此，被告陈开远应当向原告罗绍琴和被告班恩才返还。被告陈开远在本案中未提出反诉，被告班恩才因该合同应当返还被告陈开远的财产，被告陈开远可以另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决：一、确认被告陈开远与被告班恩才于2007年10月2日签订的《购房协议》无效；二、被告陈开远在本判决生效之日起十五日内返还被告班恩才与原告罗绍琴位于贵阳市花溪区溪北办事处竹林村二组的木结构房屋三间、牛圈一间、厢房一间。案件受理费200元减半收取100元，由被告班恩才承担。原审宣判后，上诉人陈开远不服，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人与原审被告班恩才签订的《购房协议》违反了法律的禁止性规定，属认定事实不清，适用法律错误；签订《购房协议》时经过班氏家庭成员、房屋四至邻居、时任村长的班恩林等人签字确认，故上诉人不存在任何过错，应属善意第三人。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人罗绍琴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由：第一，诉争的房屋是被上诉人的祖屋，原审被告班恩才无权处分房屋，班恩才和上诉人签订的房屋买卖协议是无效的；第二，上诉人不是诉争房屋所在地的村民，不具备本案村民的身份，无权取得争议的房屋，请求法院驳回上诉人的上诉。原审被告班恩才无答辩意见。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有《购房协议》、贵阳市花溪区溪北街道办事处竹林村村民委员会证明2份及当事人陈述证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人陈开远与原审被告班恩才于2007年10月2日签订的《购房协议》的效力。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定与最高人民法院《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定不一致，根据“新法优于旧法”的法律适用原则，应当适用前者，故本案所涉合同并不因为班恩才无权处分而无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农建设”之规定，由于我国房屋转让实行的是房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与上述规定相违背，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，故本案中《购房协议》违反了法律的禁止性规定，应当属于无效合同。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二第第一款第（五）项《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由陈开远负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 可审 判 员 李 蓉代理审判员 喻厚智二〇一五年五月十四日书 记 员 彭曦娴 关注公众号“”