（2014）市民初字第3539号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-03-01
案件名称
济南绿地泉景地产股份有限公司与孔德平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南绿地泉景地产股份有限公司,孔德平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第3539号原告济南绿地泉景地产股份有限公司，住所地济南市。法定代表人刘民，董事长。委托代理人李洪杰，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人相永健，国浩律师（济南）事务所律师。被告孔德平，男，1967年4月14日生，汉族，无业，住济南市。原告济南绿地泉景地产股份有限公司与被告孔德平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南绿地泉景地产股份有限公司法定代表人刘民的委托代理人相永健到庭参加了诉讼，被告孔德平经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南绿地泉景地产股份有限公司（以下简称济南绿地公司）诉称：2010年3月31日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告购买由原告开发建设的1-1801室房产一套，建筑面积为140.66平方米，储藏室18.48平方米，合计总价款为人民币1212776元。其中，首付款为242776元，银行贷款97万元。合同第六条中双方约定：若买受人未按与银行签订的借款合同约定办理商品房抵押登记，未按银行规定按时偿还贷款，导致银行扣划出卖人保证金的或对出卖人造成其他损害的，出卖人有权解除本合同、收回该商品房并可要求买受人赔偿损失（包括银行扣划保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以用其他因此造成的损失）。合同附件五《合同补充协议》第八条中双方约定：“买受人退房的，应协助出卖人办理银行还款及买卖合同注销手续等事宜。”合同签订后，被告依约付清了首付款并办理了商业贷款手续，在签订的《个人购房担保借款合同》中，原告对被告的商业贷款承担阶段担保责任。自2013年7月份，被告没有按照与银行约定偿还借款，银行分5次告银行存款183860.11元，被告虽然偿还了原告120000元，但仍不能按约定偿还银行借款。因被告违约，原告于2014年7月12日向被告送达《关于解除济南市商品房买卖合同的函》，被告于2014年7月13日收到。综上，被告没有偿还银行贷款构成违约，应承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决确认原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》于2014年7月13日解除；判令被告腾出泉景天沅鑫园1号楼1-1801室房屋交还给原告，并协助原告办理《济南市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》注销手续；判令被告向原告支付垫付的款项63860.11元及利息1192元（按同期银行贷款利率5.6%的标准，自2014年6月30日起计算至判决生效之日止）；判决被告向原告支付律师费3000元，由被告方承担本案的诉讼费用。被告孔德平在本案审理期间未进行答辩。被告孔德平在本案审理期间未答辩。经审理查明：2010年3月31日，原告济南绿地公司与被告孔德平签订《商品房买卖合同》。合同约定由被告孔德平购买由原告济南绿地公司开发建设的位于济南市1-1801室房屋一处，建筑面积为140.66平方米，单价每平方米8333元，房屋价款为1172120元；储藏室单价为2200元，价款为40656元；上述房屋总价款1212776元，付款方式为被告孔德平于签订合同后7日内向原告济南绿地公司支付首付款计人民币242776元，余款97万元由被告孔德平办理银行按揭贷款后支付给原告。合同中约定的房屋交付期限为2011年12月31日前。合同落款处相关当事人均签名、捺印或加盖了公章。合同签订前，被告孔德平已先行向原告方交纳了购房定金2万元；2010年3月31日，被告孔德平向原告交纳购房款222776元；2010年4月1日，被告孔德平向原告交纳购房款25万元；2010年4月26日，被告孔德平向原告交纳购房款2万元，以上均由原告济南绿地公司为被告开具了收款收据。2010年4月13日，被告孔德平与中国农业银行股份有限公司济南市中支行及原告济南绿地公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同中约定被告孔德平向该银行借款人民币72万元用于其购买本案涉诉房屋，贷款期限为60个月，自2010年4月13日至2015年4月12日止，由原告济南绿地公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2010年4月26日，被告孔德平向原告交纳了剩余购房款72万元。2011年12月26日，被告孔德平持商品房迁入证入住所购房屋，并同时结清房屋差价款7052元。自2013年9月起被告孔德平未按《个人购房借款担保合同》的约定及时向银行偿还按揭贷款，至2014年9月期间，银行多次向原告济南绿地公司下达扣款通知书并连续5次扣划原告济南绿地公司的保证金183860.11元用于偿还该被告拖欠的贷款本息。事后，于2014年6月29日，被告孔德平向原告济南绿地公司偿还了12万元的代扣款项，余款一直未支付给原告。2014年7月11日，原告济南绿地公司向被告孔德平发出《关于解除的函》，通知被告孔德平由于其未按合同约定及时偿还银行贷款，造成银行扣划原告济南绿地公司的保证金，已严重违约，且给原告造成重大的损失，故公司决定解除与孔德平签订的购房合同，并要求被告孔德平积极配合原告办理本案涉诉房屋撤销网签和备案的手续，将房屋腾空，交还给原告；同时来公司办理解除合同后的相关事宜和手续。该函件已于2014年7月13日妥投，但被告孔德平一直未按照函件的要求办理相关手续。2014年11月，原告济南绿地公司与山东德义君达律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所安树军、李洪杰律师起诉被告孔德平，并向该律师事务所支付律师代理费3000元。原告济南绿地公司诉至法院，请求法院依法判决确认原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》于2014年7月13日解除；判令被告腾出泉景天沅鑫园1号楼1-1801室房屋交还给原告，并协助原告办理《济南市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》注销手续；判令被告向原告支付垫付的款项63860.11元及利息1192元（按同期银行贷款利率5.6%的标准，自2014年6月30日起计算至判决生效之日止）；判决被告向原告支付律师费3000元，由被告方承担本案的诉讼费用。另查明，山东德义君达律师事务所于2014年11月17日名称变更为国浩律师（济南）事务所。以上事实，由商品房买卖合同、收款收据、个人购房担保借款合同、商品房迁入证、个人贷款催款通知书、扣款通知书、记帐凭证、业务凭证、解除合同函、特快专递回执、委托代理合同、律师费发票、银行转帐凭证、名称变更文件及原告方陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及原、被告与银行所签订《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。如不能按约履行合同义务，应当依法按合同约定承担违约责任。我国《合同法》中规定当事人一方在履行期限届满前，明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的；或者迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告济南绿地公司依银行的催款通知书的规定，向银行承担了约定担保责任，履行了担保合同的义务，符合三方的合同约定。被告孔德平迟延履行向银行支付贷款本息的义务，且在银行扣划原告（担保人）的保证金后，在原告的多次催促下，仍未及时偿还银行贷款及原告方代偿的款项，已构成违约。现原告济南绿地公司要求解除与被告孔德平签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件，符合我国《合同法》的相关约定，本院依法予以支持。关于原告济南绿地公司要求被告孔德平偿还代付款项63860.11元及相应利息、赔偿其支出的律师代理费3000元的诉讼请求，本院认为，根据双方的合同约定，在原告济南绿地公司为被告承担担保责任后，被告有义务及时偿还原告代为垫付的款项且承担原告实现债权的相关费用，其中包括原告支出的律师代理费和诉讼费用等。此约定不违反法律禁止性规定，应为有效，故对原告济南绿地公司的此项诉求，本院依法予以支持。对于原告济南绿地公司要求被告孔德平协助办理所购房屋的撤销网签和备案手续并腾出房屋交还给原告的诉讼请求，本院认为，根据我国《合同法》的规定，当事人依照本法有关规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原、被告双方所签订的合同已于原告济南绿地公司向被告孔德平发出解除函，该函件到达被告处，即2014年7月13日解除，被告如有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力。在被告孔德平未主张权利的情况下，其有义务将所购房屋交还给原告济南绿地公司并恢复至房屋出售前的状态，故对原告济南绿地公司要求被告孔德平腾空房屋交还给原告并协助原告办理涉诉房屋撤销网签和备案手续的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南绿地泉景地产股份有限公司与被告孔德平于2010年3月31日签订的关于济南市1-1801室房屋的《商品房买卖合同》于2014年7月13日解除。二、被告孔德平于本判决生效之日起十日内向原告济南绿地泉景地产股份有限公司支付由该公司为其代偿的银行贷款本金人民币63860.11元，并按照同期银行贷款利率的标准向原告支付利息，以本金63860.11元为基数，自2014年6月30日起计算至判决生效之日止。三、被告孔德平于本判决生效之日起十五日协助原告济南绿地泉景地产股份有限公司办理其购买济南市1-1801室房屋所签订的《商品房买卖合同》撤销网签及备案的相关手续。四、被告孔德平于本判决生效之日起三十日内将位于济南市1-1801室房屋腾出，交还给原告济南绿地泉景地产股份有限公司。五、被告孔德平于本判决生效之日起十日内向原告济南绿地泉景地产股份有限公司支付律师代理费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元、财产保全费5000元，均由被告孔德平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 江代理审判员 陈园青人民陪审员 乔永欣二〇一五年五月十四日代理书记员 商玉莹 微信公众号“”