（2015）足法民初字第05375号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-19
案件名称
阮庆恒,陈能刚与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈能刚,阮庆恒,重庆市龙乡苑房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第05375号原告：陈能刚，男，1979年8月5日出生，汉族（未到庭）。原告：阮庆恒，女，1983年7月19日出生，汉族（未到庭）。二原告共同委托代理人：曹阳，重庆晶晶律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（组织机构代码70941490-5），住所地重庆市铜梁县巴川镇飞凤街218号。法定代表人：刘保全，经理（未到庭）。委托代理人：陈朝东，重庆市天朗律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：丁远志，男，1951年1月30日出生，汉族，系公司员工。原告陈能刚、阮庆恒诉被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，由审判员王锋适用简易程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人曹阳、被告的特别授权代理人陈朝东、一般授权代理人丁远志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：二原告系夫妻关系。2012年9月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定被告将重庆市双桥经开区双路街双北路F栋B区125号附23号商铺以405720元的价格卖与原告，付款方式为一次性付款，交房和办证时间为2012年12月31日，合同还对双方的违约责任进行了约定。同日，双方还签订了《补充协议》、《商品房委托投资经营合同》、《担保合同》等。《商品房委托投资经营合同》约定原告将已购买商铺委托与被告经营，三年租金共计81144元，在购房款中予以冲抵。同日，冲抵租金后，原告向被告支付购房款343186元，被告向原告出具《收据》一份。2012年12月31日后，被告实际承租商铺，却一直未将该商铺的房产证交与原告，原告多次联系办理未果，后原告询问房管部门得知，被告于2014年1月21日将该商铺抵押给重庆裕沣融资担保有限公司，致使原告的合同目的不能实现，现起诉来院，请求法院判令：1、解除原告与被告2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告返还购房款405720元及利息（按银行同期贷款利率从2013年1月1日计算至还清房款时止）；3、要求被告赔偿原告405720元；4、诉讼费用由被告负担。被告辩称：1、原告所述的购房经过没有异议，但该购房是附条件的购房，是在签订购房合同的当天，双方签订了《补充协议》、《商品房委托投资经营合同》、《担保合同》和被告项目部出具的《承诺书》，也就是说要到2015年12月31日止才涉及原、被告双方的房屋交付及资金清算问题，所以现在原告提出解除合同的条件不成立；2、原告诉请的返还购房款405720元及利息的理由不能成立，原告缴纳的房款实际为343186元；3、被告认为现在原告起诉的条件不成立，该商铺是否办理备案登记无法查实，既然是被告名下抵押的房产，所以本案诉争的房产至今没有去房屋管理单位办理备案登记，再结合原告和重庆市老城商贸有限公司（以下简称老城商贸）一系列合同，被告认为原告买房子不是真实意思，是被告的项目部与原告的一种融资租赁行为；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告要求追加老城商贸和实际开发人、项目经理杨昌荣为本案被告。审理中，原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1、原告二人的身份证，证明原告的身份情况，系本案适格的主体；2、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方签订合同的事实及合同约定的房款为405720元，付款方式为一次性支付，交房时间和办证期限为2012年12月31日；3、《补充协议》一份，证明购房合同所约定的标的物由被告方委托老城商贸进行规范管理和经营，原告方收取租金的事实；4、《商业用房委托投资经营合同》，证明原告与老城贸易对诉争商铺的租金、租赁方式等进行了约定，且该租金已转化为购房款的事实；5、《担保合同》一份，证明被告为原告实现其商铺租金收入进行担保的事实；6、《承诺书》，证明被告承诺原告该商铺具备销售条件、产权不存在纠纷与瑕疵等。被告对原告举示的证据发表以下质证意见：对证据1的三性无异议。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，该证据证明了被告交房给原告的时间延期至2015年12月31日。对证据4的真实性无异议，但该商铺租金是由重庆市老城商贸有限公司支付。对证据5的真实性无异议，但该合同证明了原、被告之间所谓的商铺买卖，实际是个投资意向的合同。对证据6的真实性无异议，该承诺书和之前的证据相互印证，证明原告购买商铺是个投资行为，需要收取的是租金而不是交付房屋。被告未向本院提供证据。根据质证情况，本院对原、被告举示的证据分析认证如下：对被告无异议的证据1本院认为其具有客观性、合法性与关联性，应予以确认。对原告提供的证据2、3、4、5、6，被告对其真实性无异议，虽提出反驳意见，但对其反驳意见并未提供证据予以佐证，故本院对原告提供的证据2、3、4、5、6予以确认。上列被本院确认的证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性、关联性，本院对其予以采信，可以作为认定本案事实的依据。2015年4月7日，为核实本案争议门市的产权登记信息，本院向重庆市大足区国土资源和房屋管理局进行了查询，查询的结果是：被告将重庆市双桥经开区双路街双北路F栋B区125号附3-31号共计29个门市办理成一个整体的房产大证，并于2014年1月20日将29个门市整体抵押给重庆裕丰融资担保有限公司，贷款5000000元。经审理查明：2012年9月29日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份。合同第三条约定：本商品房位于重庆市双桥经开区双路街双北路F栋B区125号附23号；楼层名义层为第1层；建筑面积30.3平方米，套内建筑面积26.97平方米。合同第四条约定：本商品房为清水房，总成交金额为405720元，建筑面积单价为13390.1元／平方米，套内建筑面积单价15043.38／平方米。合同第五条约定：付款方式为一次性付款，本商品房总成交金额为405720元，于2012年9月29日付清。合同第七条约定：本商品房属预售商品房，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。2012年9月29日，原告向被告交纳购房款323186元，加上原告在2012年9月23日缴纳的购房定金20000元，原告向被告共计交纳购房款343186元。购房合同签订当日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺被告出售的房地产具备合法销售条件，产权清楚，不存在任何产权纠纷和财务纠纷；购买人购买的房地产拥有全部产权，具有占有、使用、收益、处分的权利。购房合同签订当日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《重庆商品房买卖合同补充协议》一份。合同第一条约定：……由被告直接委托老城商贸对老街印象进行经营管理；原告在购置该房屋时，同时继承被告与老城商贸签订的《商业用房委托投资经营合同》的全部权利和义务，……委托期限为2012年12月31日起至2015年12月31日。合同第二条约定：……被告保证原告在约定的委托投资管理年限内，从被告全面委托老城商贸收取的租金中以每年获得27048元人民币的收入。购房合同签订当日，原告（合同甲方）与老城商贸（合同乙方）签订《商业用房委托投资经营合同》一份，合同约定：原告将所购的重庆市双桥经开区双路街双北路F栋B区125号附23号门市委托给老城商贸经营，委托期限从2012年12月31日起至2015年12月31日，在合同期限内，老城商贸保证按每年27048元人民币为标准向原告支付租金，老城商贸一次性向原告支付三年租金，租金总额为81144元人民币，老城商贸于2012年9月29日将所有租金以现金方式向原告一次性付清。购房合同签订当日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《担保合同》一份，合同约定：被告对原告与老城商贸签订的《商业用房委托投资经营合同》第六条“租金支付”事宜承担连带保证责任，若老城商贸未能按时足额支付原告租金，以老街印象的经营收入和被告与老城商贸签订的《商业用房委托投资经营合同》规定的储备金作为保证金，向原告补偿老城商贸应付租金的不足部分。另查明：2014年1月20日，被告向重庆裕丰融资担保有限公司贷款5000000元，并将重庆市双桥经开区双路街双北路F栋B区125号附3-31号共计29个门市整体抵押给了重庆裕丰融资担保有限公司，致使涉案门市至今不能办理房屋产权证。本院认为，结合原、被告双方的庭审陈述、质证意见以及查明的案件事实，本案的争议焦点为：一、是否追加老城商贸和项目实际开发人、项目经理杨昌荣为本案被告。1、从法律关系上看，原告与老城商贸实际上系租赁关系，被告系租赁合同中原告收取租金的保证人，而本案审理的是商品房预售合同，与租赁合同关系不是同一法律关系，且原告自愿表示将其与老城商贸的租赁纠纷另案起诉，因此对被告要求追加老城商贸为本案被告的诉辩主张，本院不予支持。2、被告所称该开发项目的实际开发人系项目经理杨昌荣，杨昌荣系挂靠在被告处，但本院认为这是被告内部的管理问题，且对外承担民事责任的主体应当是被告，因此对被告要求追加杨昌荣为本案被告的诉辩主张，本院不予支持。二、实际缴纳房款的金额。原告诉称其已向被告缴纳房款405720元，其中缴纳现金343186元，剩余房款以租金冲抵。但从原告举示的证据来看，原告与被告签订购房合同时并未约定将该门市租金转化为购房款，原告与老城商贸签订的合同约定，三年租金81144元老城商贸以现金方式支付给原告，庭审中原告也未举示被告收到租金81144元的证据，也未举示租金已转化为购房款的证据，因此本案中原告实际缴纳的购房款应为343186元。三、原告诉讼请求能否得到支持。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告按约定交付了房款，被告理应按约定为原告办理房产登记手续，被告开发的房屋也是能办理预售房登记的，但被告对其开发的F栋B区125号附3-31号门市共同办理了一个房产大证，未将涉案门市分离，导致原告购买门市无法办理房产登记，其行为已经违约。被告在签订涉案门市的销售合同后，又将涉案门市抵押给了案外人，被告亦未提供出其在将涉案房屋抵押给他人时经过原告同意的证据，致使原告至今无法实现双方签订的房屋买卖合同目的，故对原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，返还已付购房款405720元的诉讼请求，本院予以部分支持，本院支持的金额为343186元。对于原告要求被告支付原告已付购房款的利息、要求被告承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项的规定，判决如下：一、自本判决生效之日解除原告陈能刚、阮庆恒与被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于2012年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告陈能刚、阮庆恒已付购房款人民币343186元，同时以已付购房款343186元为本金，支付原告陈能刚、阮庆恒自2012年9月29日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告陈能刚、阮庆恒人民币343186元；四、驳回原告陈能刚、阮庆恒的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11914元，减半收取为5957元，由被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王锋二〇一五年五月十四日书记员 王翱 来源：百度搜索“”