（2015）集民初字第31号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-03-16
案件名称
李广志与集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
集贤县人民法院
所属地区
集贤县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李广志,集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第八十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十八条
全文
黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2015）集民初字第31号原告李广志，男，51岁。委托代理人李广慧，男，48岁。被告集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人李宝林，男，该公司总经理。委托代理人张连婧，女，黑龙江中程佳易律师事务所律师。原告李广志与被告集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月19日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日、4月22日二次公开开庭进行了审理。原告李广志的委托代理人李广慧、被告汇鑫公司委托代理人张连婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广志诉称，2011年10月6日，李广志与集贤县建发建筑工程有限公司（以下称建发公司）签订了《房屋拆迁产权置换协议》（以下称协议），由建发公司拆迁李广志所有的房屋，约定回迁安置的一带二商服房屋面积为395.6㎡。李广志认为此395.6㎡约定不明确，便与负责人杨放进行协商对协议进行了修改，将一带二商服房屋面积改写为“净395.6㎡，建筑面积450㎡”（其中“净395.6㎡”为建发公司工作人员赵海滨书写，“建筑面积450㎡”为杨放书写），回迁房屋位置为北侧东起5号、7号商服，其中5号商服一层110.45平方米，7号商服一层87.35平方米，两处房屋均为一带二两层。后建发公司将拆迁安置事宜全部移交给了被告汇鑫公司，但建发公司移交给汇鑫公司的其与李广志签订的协议并没有进行修改。现汇鑫公司对建发公司修改的条款不予认可，故李广志提起诉讼，要求确认李广志与建发公司签订的更改后的协议有效并按该协议履行，且原约定的回迁安置的5号、7号商服位置及450平方米面积不变，如不能按原协议约定的位置给付房屋，则应在该小区东侧给付李广志900平方米的房屋，或者按照16800元／平方米的单价给付450平方米房屋的价款。被告汇鑫公司辩称，建发公司拆迁原告李广志房屋的情况属实。2013年7月，建发公司将开发项目整体转让给了汇鑫公司，建发公司与原被折迁人所签订的折迁补偿合同的权利和义务全部由汇鑫公司承继。在建发公司移交给汇鑫公司的其与李广志签订的协议中约定，李广志回迁安置房屋的面积为174.7平方米，故汇鑫公司只同意按174.7平方米的面积给付李广志回迁房屋，不认可李广志所说的修改后协议的效力。李广志所提到的杨放为建发公司该工程项目的实际控制人。本院经审理查明，2011年10月6日，原告李广志与建发公司签订了《房屋拆迁产权置换协议》，约定由建发公司拆迁李广志所有房屋。双方签订的协议内容如下：一、乙方（即李广志）的住宅房屋建筑面积136.55㎡，每平方米估市场价格2557元。二、甲方（即建发公司）对乙方其他方面做如下补偿：搬家费：820元；租房费：9558.50元；附属物：10455元（含深水井、动力电等）；4、备注：租户搬迁及各项费用由被拆迁人负责，商服装饰、洁具、白钢扶手，搬家费、租房费、附属物（此处之后有一段涂抹掉的文字，涂抹处加盖公章，涂抹处之后的文字为再次加盖公章后补写），一带二层，净395.6㎡，建筑面积450㎡。三、新楼安置在北商服东起5、7号净220.9、174.7平方米。双方约定的回迁时间为2012年12月30日。后建发公司将该工程项目整体转让给了被告汇鑫公司，原建发公司与原被折迁人所签订的拆迁补偿合同的权利和义务全部由汇鑫公司承继。而在建发公司移交给汇鑫公司的其与李广志签订的协议中，约定李广志回迁安置房屋的面积为174.7平方米。另，李广志与建发公司约定的回迁房屋至今未竣工。以上事实的认定，有原、被告当庭陈述、自认，原、被告各自提供的《房屋拆迁产权置换协议》在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。原告李广志主张其提供的协议系由建发公司的负责人和工作人员修改的，更改后的回迁房屋北侧东起5号、7号商服，建筑面积共450㎡，李广志提供了其自行拍摄的李广慧与杨放的谈话视频、杨放的身份信息证明、杨放视频截图照片，在谈话视频中，杨放认可李广志提供的协议系由其工作人员及其本人改写的。被告汇鑫公司对杨放本人的身份及谈话视频真实性无异议，但对证明效力有异议，认为该证据来源不合法，系未经杨放许可私自拍摄的，而且杨放本人与本案被拆迁人无法律上的关系，也不是合同签订的负责人，即使杨放在协议上作出标注，也不具有法律效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”本案中，李广志提供的李广慧与杨放谈话视频虽系未经杨放许可私自拍摄的，但证据的取得方法并未侵害他人合法权益，亦未违反法律禁止性规定，且未经过编辑，可以作为证据使用，应当予以采信，对于李广志主张的此项事实应当予以确认。综上所述，本院认为，原告李广志与建发公司签订了《房屋拆迁产权置换协议》、建发公司拆除了李广志的房屋后，建发公司有义务向李广志交付双方约定的回迁安置房屋，此时李广志为债权人，建发公司为债务人。在经双方同意、建发公司实际负责人及工作人员对《协议》进行修改后，修改后的《协议》真实、合法、有效，建发公司应当按照修改后的协议履行其交付房屋的义务。在被告汇鑫公司承继了建发公司与原被拆迁人之间的全部权利义务后，李广志向汇鑫公司主张权利，则应认定李广志认可了建发公司与汇鑫公司之间的权利及义务的转让，此时债务人变更为汇鑫公司，故汇鑫公司应当按照建发公司与李广志之间修改后的协议约定向李广志交付房屋，而汇鑫公司与建发公司之间是否存在纠纷与李广志无关。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十四条，第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十八条之规定，判决如下：一、被告集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司于工程竣工后，按照2011年10月6日，原告李广志与集贤县建发建筑工程有限公司签订的《房屋拆迁产权置换协议》履行，给付原告李广志集贤县福利镇万和广场北侧东起第5号、第7号两处商服房屋，两处房屋净面积395.6平方米、建筑面积共计450平方米；二、驳回李广志的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交）由被告集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长 马洪涛人民陪审员 尹跃华人民陪审员 冯志芹二〇一五年五月十四日书 记 员 白雯雯