（2015）温乐民初字第149号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-08-26
案件名称
乐清市飞虹贸易有限公司与张小勇、陈阿成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乐清市人民法院
所属地区
乐清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐清市飞虹贸易有限公司,张小勇,陈阿成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2015）温乐民初字第149号原告：乐清市飞虹贸易有限公司。法定代表人：杨鹏。委托代理人：胡立明。委托代理人：杨建喜。被告：张小勇。被告：陈阿成。委托代理人（上列二原告的委托代理人）：侯安乐，浙江蓝汇律师事务所律师。原告乐清市飞虹贸易有限公司诉被告张小勇、陈阿成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法由审判员胡金莲适用简易公开开庭审理了本案。原告乐清市飞虹贸易有限公司的特别授权委托代理人胡立明和杨建喜、被告张小勇、陈阿成的特别授权委托代理人侯安乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清市飞虹贸易有限公司起诉称：被告张小勇、陈阿成自2009年6月1日开始承租原告所有座落于乐清市虹桥镇合兴路飞虹大厦主楼部分一楼及部分简易房作为“拉芳舍咖啡美食厅”用房，双方签订了《房屋租赁协议书》。该协议书第二条第五项约定：2013年7月10日起至2014年7月9日租金为97.5万元，租金在2013年年5月1日前一次性付清。该协议第三条约定：“如果乙方拖欠租金按照3%月息计算给甲方，逾期时间超过15天，甲方有权单方终止协议。”第十三条第二款约定：“租期满时，如果甲乙双方没有签订续租协议，乙方占着该房屋继续使用的，当年租金会按上年增加100%计算。”及其他各项条款，该房屋租赁协议开始实际履行后，二被告经常拖欠租金，第五年租金，被告仅于2014年1月26日支付原告30万元；2014年3月21日支付原告30万元，余欠37.5万元至今未付。原告经多次催讨无果。故向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被双方于2009年6月1日签订的《房屋租赁协议书》。2、判决被告张小勇、陈阿成立即腾空承租期已满的房屋交还原告；3、判决被告张小勇、陈阿成共同支付原告乐清市飞虹贸易有限公司合同期内租金人民币37.5万元及违约金（逾期付款违约金以37.5万元为基数按照每月3%的标准自2013年5月1日起向原告支付违约金至实际付清之日止）。暂算至2014年4月24日约计违约金132375元；4、判决被告张小勇、陈阿成支付原告逾期支付租金的违约金计人民币175750元；5、判决被告张小勇、陈阿成支付原告代付税金116700元，城镇土地使用税3489.3元；6、判决被告张小勇、陈阿成交纳应付租金37.5元依法应交纳的税金；7、本案的受理费由两被告负担。案在审理过程中，原告增加诉讼请求：1、被告张小勇、陈阿成支付原告自2014年7月10日起以每月16.25万元计算至实际腾空承租房屋交还原告之日止的租金及房产税。暂算至2015年2月1日止约计租金1083333元和房产税238300元，税率约22%；2、被告张小勇、陈阿成支付原告代付税金116700元、城镇土地使用税3489.30元的利息损失（利息损失以120189元为基数，按照每月2%的标准自2014年4月9日起算至实际付清之日止）。暂算至2015年2月1日止约计利息损失23396元。被告张小勇、陈阿成辩称：1、原、被告双方于2009年6月1日签订的房屋租赁协议在2011年10月17日已被法院判令解除，因此，原告按2009年6月1日签订的《房屋租赁协议》约定计算支付租金和违约金明显错误，依据不足。即使被告存在延迟腾空或占用情况，按（2011）温乐民初字第643号判决主文内容显示，也只按月租金75000元计算支付租金，不存在另行再加违约金的问题。2、2013年由于原告的原因造成租赁的房屋多次被堵几个月，造成租赁房屋无法正常使用，给被告造成巨大的经济损失，原告曾口头承诺减免租金并赔偿相应的经济损失，因此双方对2013年7月10日至2014年7月9的租金口头约定为60万元，被告已经支付该60万元租金，因此不存在被告拖欠37.5万元租金的事实，原告诉请没有法律依据。3、因原告原因造成租赁房屋无法正常使用存在重大瑕疵和无法实现合同目的，原告主张按每月3%标准计算违约金系明显不合理及计算过高，请求予以调整。4、原告提供的和解协议仅是被告陈阿成个人对法院向其执行7.5万元租金的一个执行和解，并没有代表张小勇作为拉芳舍咖啡美食厅业主对已被法院判令解除租赁协议的变更或延续，被告张小勇对此表示不知情和不确认。即使将和解协议作为双方新的协议，被告没有按原协议支付租金，也应按原判决执行。5、关于原告诉请的代付税金和土地使用税，双方没有明确约定，且原告提供的相关税票无法反应被告所承租的房子税金，整个房屋有六层，原告缴纳的是整个房屋的税金，因此，原告的诉请缺乏依据。经审理本院认为：被告张小勇、陈阿成（乙方）因共同经营乐清市虹桥合兴路拉芳舍咖啡美食厅所需，租用原告乐清市飞虹贸易有限公司（甲方）所有的座落于乐清市虹桥镇飞虹大厦一楼部分房屋、部分简易房，总建筑面积约1060平方米（主楼一层约930平方米、简易房约130平方米，附出租面积平面图），原、被告双方于2009年6月1日签订了《房屋租赁协议书》，合同约定：“租赁期限五年，即从2009年7月10日至2014年7月9日止。第一年（2009年7月10—2010年7月9日）租金75万元；第二年（2010年7月10日—2011年7月9日）租金82.5万元；第三年（2011年7月10日—2012年7月9日）租金90万元，租金在2011年5月1日前一次性付清；第四年（2012年7月10日—2013年7月9日）租金97.5万元，租金在2012年5月1日前一次性付清；第五年（2013年7月10日—2014年7月9日）租金97.5万元，租金在2013年5月1日前一次性付清。如果乙方拖欠租金按3%月息计算给甲方，逾期时间超过15天，甲方有权单方终止协议。房屋出租的税金、房管部门的规费及其它卫生、管理费、由乙方负责交纳。租赁到期后，甲方还是分层出租的，乙方享有优先权，如果乙方有意向续租必须提前五个月以书面材料告知甲方，甲方应在十五天内以书面材料回复乙方（双方签收有效）。甲、乙双方根据当年市场价格优惠5%签订续租协议。租期满时，如果甲、乙双方没有签订续租协议，乙方占着该房屋继续使用时，当年租金按上年增加100%计算。之后，二被告支付第一、二年租金。第三年租金90万元，被告按约应在2011年5月1日前一次性付清，但被告未按约支付，经原告催讨，二被告于2011年7月20日付10万元，2011年8月22日付30万元，剩余租金50万元未付。原告经多次催讨无果，向本院提起诉讼。本院以（2011）温乐民初字第643号民事判决书判决：一、解除原、被双方于2009年6月1日签订的《房屋租赁协议书》。二、被告张小勇、陈阿成应在本判决生效后一个月内腾退租用房屋，并交还给原告。三、被告张小勇、陈阿成应自2011年7月10日起至租赁房屋腾退返还原告之日止按月租金75000元标准向原告支付租赁房屋租金。四、驳回原告乐清市飞虹贸易有限公司的其他诉讼请求。该民事判决书发生法律效力后，案在执行过程中，2012年7月31日，原告的原法定代表人杨建喜与被告陈阿成达成和解协议一份。该和解协议约定：申请执行人乐清市飞虹贸易有限公司与被执行人张小勇、陈阿成房屋租赁合同纠纷一案，根据（2011）温乐民初字第643号民事判决书，申请执行人乐清市飞虹贸易有限公司与被执行人张小勇、陈阿成于2009年6月1日签定的《房屋租赁协议书》解除，被执行人张小勇、陈阿成应在判决书生效后一个月内腾退租用房屋，并按月租金75000元支付租赁房屋租金。现被执行人张小勇、陈阿成与申请执行人乐清市飞虹贸易有限公司达成和解：申请人同意被执行人按原《房屋租赁协议》履行，租赁期到2014年7月9日，2012年7月10日前租金已交清，2012年7月10日到2013年7月9日的租金共97.5万元，申请人已收到被执行人租金90万元，剩余的7.5万元同意被执行人在2012年8月31日前支付，如被执行人逾期不支付上述7.5万元租金或未按原《房屋租赁协议书》支付租金，则按原判决执行。申请人由原告原法定代表人杨建喜签字，而被执行人由陈阿成签名。之后，二被告尚能按协议约定履行付租金的义务。但至第五年租期（2013年7月10日—2014年7月9日），被告张小勇、陈阿成仅于2014年1月26日支付原告30万元；2014年3月21日支付原告30万元；其余的租金375000元及有关税费未按合同约定支付。被告张小勇、陈阿成认为租赁房屋在经营期间，因原告的原因造成租赁房屋无法正常使用而拒绝支付。2014年4月30日，原告向本院提起诉讼，本院认为原告的起诉属于累诉，并以（2014）温乐虹商初字第288号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服，向温州市中级人民法院提起上诉。2014年9月23日，温州市中级人民法院作出（2014）浙温民终字第1334号民事裁定，裁定撤销乐清市人民法院（2014）温乐虹商初字第288号民事裁定；指今乐清市人民法院对本案进行审理。另查明：2009年11月24日，被告张小勇对乐清市虹桥合兴路拉芳舍咖啡美食厅进行个体工商户注册登记。2013年7月10日—2014年7月9日的租赁经营，庭审中，被告张小勇与被告陈阿成确认二人合伙经营，各人占一半股份。2014年4月9日，原告乐清市飞虹贸易有限公司因收取租金60万元向乐清市地方税务局虹桥税务分局交纳房产税72000元、营业税30000元、城市维护建设税1500元、教育费附加900元、地方教育附加600元、企业所得税10500元、印花税600元、地方水利建设基金600元，共计116700元；交纳城镇土地使用税17446.5元。2015年2月3日，原告对被告未缴纳的375000元租金向乐清市地方税务局虹桥税务分局交纳营业税18750元、城市维护建设税937.50元、教育费附加562.50元、地方教育附加375元、企业所得税6562.50元、印花税375元、地方水利建设基金375元、房产税45000元，共计72937.50元。本院认为：2009年6月1日，原告乐清市飞虹贸易有限公司与被告张小勇、陈阿成签订的房屋租赁协议书，本院已于2011年10月17日作出（2011）温乐民初字第643号民事判决，依法予以解除。因此，本案中原告要求解除2009年6月1日《房屋租赁协议》的诉请属重复主张，无法律依据，本院不予支持。该民事判决书发生法律效力后，原告的原法定代表人杨建喜与被告陈阿成在2012年7月31日签订的和解协议书中明确确认按原房屋租赁协议（即2009年6月1日的房屋租赁协议）履行，租赁期限到2014年7月9日。因此，该份和解协议及2009年6月1日的房屋租赁协议，对原、被告之间具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告张小勇、陈阿成应在2013年5月1日前一次性付清第五年（2013年7月10日—2014年7月9日）租金975000元，但被告张小勇、陈阿成仅支付原告租金60万元，剩余租金375000元至今未付。被告张小勇、陈阿成未按约偿付租金，依法应承担违约责任。本院结合本案的具体情况以及原、被告之间约定的违约金，庭审中二被告提出约定违约金过高，因此，本院对违约金依法予以调整。故违约金以未支付额375000元自2013年5月1日起按月利率1%计算为宜。涉案和解协议约定的房屋租赁期限于2014年7月9日已到期，之后原、被告双方未达成续签协议，因此，原告要求二被告应在租赁期限届满后腾空所承租的房屋交还给原告的主张，理由正当，本院予以支持。原告支付房屋租金60万元的税款116700元，应按协议约定由二被告负担。而土地使用税负担，二被告应按约定及实际的租赁使用面积，以总额17446.5元的六分之一即承担2905.75元。由于被告未承担税款，原告代为支付税款，现原告主张利息损失，理由正当，本院予以支持，但利息损失应按银行同期贷款利率计算至实际付款之日止。因房屋租赁期限于2014年7月9日到期后，被告未及时腾退返还租赁房屋，仍在继续使用，原告要求二被告支付2014年7月10日至实际腾空承租房屋之日止房屋租金的主张，理由正当，本院予以支持，但原告要求按每月16.25万元计算租金的请求过高，本院不予支持，可参照原租赁协议约定租金按每年97.5万元计算。二被告在租赁期限内的未付房屋租金375000元的税款计72937.50元，已由原告代为支付，按约应由被告负担。对原告主张的2014年7月10日起至腾空房屋时被告未付租金所承担的税款，现原告未实际缴纳，原告应向税务机关缴纳相关税款后，依约向被告张小勇、陈阿成另行主张权利。被告张小勇、陈阿成辩称2013年7月10日—2014年7月9日的租金为60万元，认为租赁的房屋税金和土地使用税，均没明确约定，不应承担相关税款的意见，与有关事实不符，故本院不予采纳。至于租赁的房屋被围堵，造成经济损失的问题，二被告未在规定的期限提出反诉，故应提供相关证据，另行向相关诉讼主体起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张小勇、陈阿成应在本判决生效后一个月内腾退租用房屋，并交还给原告。二、被告张小勇、陈阿成共同支付原告乐清市飞虹贸易有限公司租金人民币375000元及违约金（逾期付款违约金以375000元为基数按月利率1%自2013年5月1日起计算至本判决确定履行之日止）。三、被告张小勇、陈阿成共同支付原告乐清市飞虹贸易有限公司代付60万元房租税金116700元、城镇土地使用税2905.75元，合计119605.75元及利息损失（自2014年4月9日起按中国人民银行同期贷款利率计息至实际还款之日止）。四、被告张小勇、陈阿成共同支付原告乐清市飞虹贸易有限公司代付被告未付房租375000元的税金72937.50元。五、被告张小勇、陈阿成共同支付原告乐清市飞虹贸易有限公司自2014年7月10日起以按每年97.5万元计算至实际腾空承租房屋之日止的房屋租金。六、驳回原告乐清市飞虹贸易有限公司的其他诉讼请求。第二、三、四、五款项限本判决生效后十日内交本院民一庭转付。如果被告张小勇、陈阿成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24570元，减半收取12285元，由原告乐清市飞虹贸易有限公司负担2387元，被告张小勇、陈阿成负担9898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 胡金莲二〇一五年五月十四日此件与原本核对无异代书记员 胡晓文 来自：