（2015）鄂蔡甸民二初字第00070号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-12-11
案件名称
陈晓露、舒小华与武汉新东方房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行、武汉住房公积金管理中心商品房销售合同、抵押借款合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市蔡甸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈晓露,舒小华,武汉新东方房地产开发有限公司,中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行,武汉住房公积金管理中心
案由
金融借款合同纠纷,金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第一百七十六条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第十六条，第二十四条，第二十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂蔡甸民二初字第00070号原告陈晓露。原告舒小华，系原告陈晓露之夫。二原告共同的委托代理人卢训尧，湖北敏讷律师事务所律师，代理权限均为特别授权。二原告共同的委托代理人耿婷，湖北敏讷律师事务所律师，代理权限均为特别授权。被告武汉新东方房地产开发有限公司。法定代表人李中秋，总经理。委托代理人刘德瑛，该公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人查骏飞，该公司员工，代理权限为特别授权。第三人中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行。负责人罗斐，行长。委托代理人董静，该支行个金部分管主任，代理权限为特别授权。委托代理人杨晓辉，湖北中和信律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人武汉住房公积金管理中心。法定代表人陈祖信，主任。委托代理人卢伟丽，湖北华徽律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告陈晓露、舒小华诉被告武汉新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）、第三人中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称中国银行）、第三人武汉住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同、抵押借款合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法由审判员余靖独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告陈晓露的委托代理人耿婷，被告新东方公司委托代理人魏芬（2015年4月27日解除代理权），第三人中国银行的委托代理人董静、杨晓辉，第三人公积金中心委托代理人卢伟丽到庭参加了诉讼。2015年4月13日，舒小华申请作为原告参加诉讼，本院予以准许并裁定本案转为普通程序，于4月28日公开开庭进行了审理。原告陈晓露、舒小华的委托代理人卢训尧，被告新东方公司委托代理人查骏飞，第三人中国银行委托代理人董静、杨晓辉，第三人公积金中心委托代理人卢伟丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓露、舒小华诉称，2013年6月26日，原告陈晓露与被告新东方公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告陈晓露购买“中恒·湖居天下”一期某商品房，面积91.59平方米，销售总价502，042元，交房日期为2014年3月31日前。合同补充协议约定，出卖人逾期交房超过211天后，买受人有权解除合同，并要求出卖人退还全部已付房款且按照已付房款3%的标准支付违约金。合同签订后，原告陈晓露与第三人中国银行签订《个人住房公积金贷款借款合同》以及《个人住房公积金贷款借款抵押合同》，约定原告陈晓露向第三人中国银行借款32万元，并办理了抵押手续。被告至今未能交房。原告陈晓露、舒小华系夫妻关系，共同对涉诉房产享有权利，对银行贷款共同负有义务。请求判令：一、依法判令解除原告陈晓露与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、被告向原告退还全部已付房款502，042元及利息（按同期贷款利率6.15%从2013年4月7日计算至付清之日）；三、被告向原告支付违约金15，061.26元；四、解除原告陈晓露与第三人中国银行之间的《个人住房公积金贷款借款合同》以及《个人住房公积金贷款借款抵押合同》；五、诉讼费由被告承担。被告新东方公司辩称，依照双方签订商品房买卖合同的约定，原告要求退房前应该书面通知被告，原告并未通知，原告起诉不符合合同约定；违约金计算方式不符合约定，起始时间应从约定的交房时间2014年3月31日之后再加上宽限期181日后开始计算，原告不能同时主张利息和违约金，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人中国银行述称，对原告舒小华直接作为借款人提起诉讼的主体资格有异议，借款合同系原告陈晓露作为借款人签订的，舒小华只是作为配偶认可其借款行为。请求驳回原告对第三人中国银行的全部诉请，请求确认原、被告向第三人中国银行还清本息之前，第三人中国银行有权向原、被告主张合同全部债权，同时要求被告承担保证责任及对抵押房屋行使优先受偿权。借款合同签订在商品房买卖合同前，第三人中国银行依约放贷，合同义务履行完毕，原告应依约履行自己义务，贷款合同独立于商品房买卖合同，原告无权单方解除贷款合同；《武汉个人住房公积金管理办法》第31条规定，借款人要求变更或提前解除借款合同，必须向受托银行提出书面申请，未达成一致协议前，原借款合同继续有效；第三人中国银行对原告享有的债权及相关权利，及对被告享有的担保权利，应得到充分保护，若判决解除，原告在解除购房合同后立即付清第三人中国银行贷款，若判决不解除，原告应依贷款合同向第三人中国银行还款，执行中被告将退款直接退给第三人中国银行。第三人公积金中心述称，第三人公积金中心是参公事业单位，行使行政管理职权，具体发放公积金贷款和经营活动都是银行作为主体方依法依规进行承担。借款合同和抵押合同主体一方应该是第三人中国银行，第三人公积金中心仅仅是对银行进行宏观政策和业务指导。若判决解除借款抵押合同，应先办理贷款本息结清手续，才能解除借款和抵押合同，不能让公积金资金流失或个人占用；贷款合同约定很明确，双方应依约解决纠纷。经审理查明，2013年4月7日，原告陈晓露向被告新东方公司支付1万元定金购买其开发的位于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村“中恒·湖居天下”一期某商品房，同年4月13日，原告支付购房款172，042元。2013年6月26日，原告陈晓露与被告新东方公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买涉诉房屋，面积91.59平方米，销售总价502，042元，交房日期为2014年3月31日前。合同补充协议约定，出卖人逾期交房超过211天（包括宽限期181天）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在交房通知确定的交房日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之日起60日内退还全部已付房款，并按照已付房款3%的标准支付违约金。2013年4月20日，原告陈晓露为购买涉诉房屋，与第三人中国银行签订《个人住房公积金贷款借款合同》以及《个人住房公积金贷款抵押合同》，借款合同约定借款金额32万元，借款期限从2013年7月3日起至2033年7月3日，还款方式为等额本息还款法，借款年利率为4.5%；抵押合同约定抵押物为涉诉房产，抵押担保的范围为借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现抵押权的费用；原告舒小华作为财产共有人在借款合同及抵押合同上签名认可。被告向第三人中国银行出具《个人住房公积金（组合）贷款担保书》，承诺对原告贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息、违约金及为实现债权发生的一切费用（包括处分抵押物费用），保证期限从抵押合同生效之日至办妥“两证”及房屋他项权证并将房屋他项权证交第三人中国银行保管之日。2013年5月20日，被告向第三人中国银行出具《不可撤销连带责任担保函》，对原告贷款提供连带责任保证，借款合同双方解除借款合同或使借款合同提前到期的，担保仍有效，保证对借款人给债权人造成的损失承担连带保证责任，担保范围为贷款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，保证期间为借款合同生效之日至借款人所有房屋他项权证正本交付第三人中国银行之日。2013年7月9日，涉诉房屋办理了期房抵押，取得了武房期蔡字第2013002851号《武汉市期房抵押证明》。2013年7月16日，第三人中国银行履行了放款32万元义务。截止2015年4月，原告偿还银行借款18，041.93元及利息24，504.59元。原告陈晓露、舒小华明确表示涉诉房屋系夫妻共同财产购买，因此产生的银行贷款系夫妻共同债务。涉诉房屋至今未验收备案，被告未能向原告交付符合合同约定的房屋。2015年1月6日，本院向被告送达了原告起诉状副本。上述事实，有当事人的陈述、《武汉市商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》、《武汉住房公积金贷款申请表（一手房）》、《武汉市期房抵押证明》、《个人住房公积金（组合）贷款担保书》、《不可撤销连带责任担保函》、发票、还款明细、结婚证等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，原告陈晓露与被告新东方公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，原告陈晓露与第三人中国银行签订的《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》，被告向第三人中国银行出具的《个人住房公积金（组合）贷款担保书》、《不可撤销连带责任担保函》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告逾期交房，原告起诉要求解除合同符合双方商品房买卖合同的约定，本院予以支持，故《武汉市商品房买卖合同》及补充协议于2015年1月6日解除。因商品房买卖合同解除，导致贷款合同的目的无法实现，原告请求解除《个人住房公积金贷款借款合同》，本院予以支持。借款合同解除后担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，故《个人住房公积金贷款抵押合同》、《个人住房公积金（组合）贷款担保书》、《不可撤销连带责任担保函》并未解除。商品房买卖合同以及贷借款合同关系解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人及买受人，故被告新东方公司应返还原告陈晓露已支付购房款182，042元以及原告陈晓露已支付银行借款18，041.93元以及利息24，504.59元，原告陈晓露、舒小华均表示购房款系夫妻双方共同财产，故上述款项应向原告陈晓露、舒小华支付；被告应返还银行借款301，958.07元及相应利息，因第三人公积金中心明确表示与第三人中国银行系委托与被委托关系，且第三人公积金中心、中国银行均表示借款及利息应向第三人中国银行返还和支付，故上述款项向第三人中国银行返还和支付；被告逾期交房导致《武汉市商品房买卖合同》解除，责任在被告，被告应按合同约定向原告陈晓露、舒小华支付违约金，双方虽约定了逾期购房违约金计算方式，但原告以违约金低于造成的损失为由请求增加，符合法律规定，予以支持，故被告应以未返还购房预付款余额为基数按同期银行贷款利率从原告付款之日即2013年4月13日赔偿原告损失至支付完毕之日。第三人中国银行要求确认对抵押物即涉诉房屋享有优先受偿权，本院予以支持。第三人中国银行要求被告承担连带清偿责任，被告应在担保物权实现后不足以清偿的债务范围内承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈晓露与被告武汉新东方房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》于2015年1月6日解除；二、原告陈晓露与第三人中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行签订的《个人住房公积金贷款借款合同》于本判决生效之日解除；三、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告陈晓露、舒小华返还购房款人民币182，042元；四、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决生效之日立即以本判决第三项未履行数额为基数按同期银行贷款利率计算赔偿原告陈晓露、舒小华损失（2013年4月13日至判决第三项义务履行完毕之日）；五、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告陈晓露、舒小华返还已支付银行借款18，041.93元以及利息24，504.59元；六、被告武汉新东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向第三人中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行返还借款301，958.07元及相应利息；七、第三人中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行对抵押物即位于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村“中恒·湖居天下”一期某房屋享有优先受偿权；八、被告武汉新东方房地产开发有限公司在本判决第七项内容担保物权实现后不足以清偿的债务范围内承担连带保证责任；九、本判决第六项履行完毕后，解除原告陈晓露与第三人中国银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行签订的《个人住房公积金贷款抵押合同》；十、驳回原告陈晓露、舒小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币9，511元，由被告武汉新东方房地产开发有限公司负担（原告已垫付，同意执行时与执行款一并由被告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 余 靖人民陪审员 黄义洲人民陪审员 牟海英二〇一五年五月十四日书 记 员 吴 杨 关注公众号“”