（2015）昌中民一终字第550号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-12-21
案件名称
丁毅与张俊生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁毅,张俊生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第550号上诉人（原审被告）：丁毅。被上诉人（原审原告）：张俊生。委托代理人：刘永昌，奇台县奇台镇法律服务所法律工作者。上诉人丁毅因房屋买卖合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2014）奇民一初字第01762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日依法受理后组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人丁毅及被上诉人张俊生的委托代理人刘永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年9月原告张俊生通过广告得知被告丁毅出售房屋，原告与被告联系并于2014年9月23日原告看了被告位于奇台县金域新城一期4号楼1单元101室。2014年9月25日原告张俊生向被告丁毅给付订金10000元，由被告丁毅向原告出具收条一张，内容为“收条，今收到张俊生买丁毅房的订金壹万元（10000.）。在10月20日将买房首付款14万元（壹拾肆万元）交清，过期或延期不交首付款，订金不予退还，卖房人：丁毅，买房人：张俊生，2014年9月25日”。2014年9月29日原告张俊生向被告丁毅电话通知其不购买该房屋，并要求被告丁毅退还已交订金10000元，被告丁毅拒绝退还，故原告以上述诉讼请求将被告诉至法院。另查明：奇台县金域新城一期4号楼1单元101室的房屋所有权人登记在被告丁毅名下，登记时间为2010年8月9日，房屋产权证附记中载明为集资建房。原审法院认为：原告张俊生于2014年9月25日向被告丁毅交付订金10000元，被告向原告出具订金收条。虽被告辩称该收条即为购房协议，协议约定订金应不予返还。但是该收条中原、被告双方并未对房屋买卖合同的主要条款进行约定，庭审中原、被告对购房款亦表述不一，且原、被告之间约定的买卖房屋属集资建房，该房屋根据相关政策规定五年内不得买卖，故原、被告之间的房屋买卖合同属效力待定合同，原审法院对被告丁毅的辩解不予采信。因原告已于2014年9月29日电话通知被告不购买该房屋，由此可以证实原告于2014年9月29日已放弃购房，现原告要求被告返还订金10000元，符合法律规定，原审法院予以支持。遂判决：被告丁毅于本判决生效后十日内向原告张俊生返还订金10000元。宣判后，上诉人丁毅不服上述判决上诉称：原审法院适用法律错误。一、上诉人持有合法的房屋产权证，系合法的房屋所有人，具有买卖主体资格，房屋买卖系双方真实意思表示，无欺诈、胁迫等违背当事人真实意思表示的行为，双方采取了口头方式订立合同、形式合法，原审法院认定房屋买卖合同属效力待定合同无法律依据；二、根据担保法规定，定金属于一种保证方式，即当事人不履行合同构成违约时的惩罚性规定，本案中，被上诉人违约，擅自单方撕毁合同，定金应当不予退还；三、原审法院根据相关政策规定5年内不得买卖为由认定合同属效力待定无任何根据。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回原审原告的诉讼请求。被上诉人张俊生答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人并未告知本案讼争的房屋系公务员集资房。且双方对房屋协商价格各执一词，房屋买卖的条件不成就，且上诉人收取被上诉人的系“订”金，被上诉人主张返还订金10000元的诉讼请求应当予以支持。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院对原审法院查明事实依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人口头对房屋买卖事项达成合议后，被上诉人向上诉人交纳了10000元订金，并书面约定首付款的支付时间，故双方之间形成事实上的房屋买卖合同关系。双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原审法院认为双方之间房屋买卖合同系效力待定有误，本院依法予以纠正。根据双方约定，被上诉人应在2014年10月20日将买房首付款140000元交清，过期或延期补交首付款，订金不予退还。故被上诉人应当按照约定履行义务，但其于2009年9月底单方要求解除合同，认为被上诉人房屋系公务员集资建房，且没有能力支付房款的理由，不符合约定解除及法定解除的条件。根据双方上述约定，上诉人未按时交纳首付款构成违约，其要求退还10000元订金的诉讼请求不能成立。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销奇台县人民法院（2014）奇民一初字第01762号民事判决；二、驳回原审原告张俊生的诉讼请求。一审案件受理费105元，二审案件受理费50元，共计155元，由被上诉人张俊生负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊健健代理审判员 周美蓉代理审判员 王 鑫二〇一五年五月十四日书 记 员 郝丽娜 关注公众号“”