（2015）赣中民一终字第71号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-07-09
案件名称
上诉人何某某与被上诉人吴某某房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何某某,吴某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第五十二条；《中华人民共和国营业税暂行条例（2008年修订）》：第一条；《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》：第五条；《中华人民共和国个人所得税法（2011年）》：第二条；《中华人民共和国契税暂行条例（1997年）》：第一条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第二条；《中华人民共和国印花税暂行条例》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第71号上诉人（原审被告、反诉原告）何某某。委托代理人钟晨辉，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴某某。委托代理人黄富民，江西南芳律师事务所律师。上诉人何某某因与被上诉人吴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2014）宁民二初字第1731号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：本案所讼争房屋即赣州市章贡区逸豪小区8栋602号系2009年11月20日吴某某与赣州逸豪置业有限责任公司签订一份赣州市商品房买卖合同购买取得，其购置价为700644元。2013年7月5日，吴某某取得该房房产证。2013年9月13日，吴某某与何某某签订一份协议书，约定：吴某某将碧水蓝庭（逸豪大道1号逸豪小区8号楼602室）房产转让给何某某，双方协议价91.2万元，现何某某已支付40万元，双方承诺三个工作日办理过户，何某某承诺2013年10月13日前将剩余51.2万元转给吴某某，逾期将按尾款的1%收取违约金。当日吴某某与何某某经协商为了少交过户应缴的各种税费，又签订了一份房屋买卖转让合同（原件现存赣州市房产局），成交价为700644元，合同的第三条至第六条均为空白。上述两份合同均未约定过户费用的承担问题。原被告签订上述两份合同后一同到赣州市房产局办理了该房的过户手续，其中何某某已交契税33365.22元。据本院查证，该房现已上了何某某的户名，但因还有一些税费未缴纳，其产权证现尚留置在赣州市房产局。此后双方多次协商过户费用的分担问题均未果，何某某既拒绝交纳过户的相关税费，也拒付所欠原告吴某某购房款51.2万元，且不久之后何某某也因涉嫌刑案被宁都法院判刑现羁押于宁都县看守所，导致双方房屋买卖纠纷至今无果。2014年9月9日，吴某某诉至法院要求何某某付清购房款51.2万元并按每月1%支付违约金。一审诉讼过程中，何某某提起反诉请求法院：1、判决吴某某立即办好房屋交付及过户手续，依法缴纳包括但不限于其应交的营业税和个人所得税并向何某某提供合同约定的足额发票等；2、判决吴某某赔偿何某某经济损失6万元。原审法院认为：吴某某与何某某为一套房子买卖签订两份不同内容的购房合同，其目的就是恶意串通，偷逃应交国家的各种税费，损害国家利益，因此双方于2013年9月13日签订的两份购房协议均为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条，无效合同的处理原则就是返还财产、赔偿损失，因此吴某某要求何某某付清购房款51.2万元并按每月1%支付违约金的诉讼请求，不予支持；导致本案合同不能履行的原因就是过户费用承担约定不明，对约定不明的合同，应按照《中华人民共和国合同法》第60条、第61条、第62条的规定履行，不能认定哪一方有过错或有违约行为。何某某要求吴某某赔偿租赁损失6万元的反诉请求，因吴某某已积极履行了协助过户义务，且主动权在何某某手上，即其尚欠吴某某购房款51.2万元，导致何某某的租赁损失不能归责于吴某某，因吴某某跟这一损害后果没有一点因果关系（即吴某某就是不愿意支付过户费用、何某某也可以先行垫付，再与吴某某协商或抵扣或诉讼过户费用的分担问题），因此反诉原告何某某的反诉请求也不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第52条、第58条的规定，判决如下：一、原被告于2013年9月13日签订的两份购房合同无效；二、限被告何某某在本判决生效后三日内返还原告吴某某本案所讼争之房屋一套，即原告吴某某持本院执行裁定书到赣州市房产局办理产权变更手续、被告何某某持本院执行裁定书到税务部门退回已交的契税；三、限原告吴某某在本判决生效后三日内返还被告何某某购房款40万元并按银行同期贷款利率从2013年9月13日计算利息至清偿之日；四、驳回原告吴某某的本诉讼请求；五、驳回反诉原告何某某的反诉请求。本诉案件受理费8920元，因本案适用简易程序审理故减半收取为4460元，由原被告各承担2230元；反诉案件受理费1300元，由反诉原告何某某承担。上诉人何某某上诉称：一、一审判决双方当事人2013年9月13日签订的两份购房合同均无效，没有事实法律依据。因为，首先，双方签订第二份（价格为70.0644万元）合同系为了少缴纳税费，只是被上诉人的托词，上诉人从未认可与其恶意串通行为，亦没有任何证据证明双方存在恶意串通。事实上，税务机关并未依据第二份合同征收税款，客观上没有造成国家税款流失。其次，双方签订的第一份合同（价格为91.2万元）形式与内容均不存在损害国家利益的无效事由，且已实际部分履行。即使双方签订的第二份合同无效，也不能因此影响双方签订的第一份合同的效力。二、一审判决以合同对纳税义务人约定不明，而不认定被上诉人存在过错属于适用法律错误。理由如下：当事人在合同中虽未约定纳税义务人，但我国《个人所得税法》和《营业税暂行条例》对此有明确规定，被上诉人作为房屋出让方依法应缴纳上述税款。三、被上诉人拒绝缴纳相应税款，导致上诉人无法取得房屋产权证，违反了合同约定，构成违约，被上诉人应当继续履行合同并赔偿上诉人损失。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第一、二、三、五项改判支持上诉人一审反诉请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人吴某某辩称：一、一审判决双方于2013年9月13日签订的购房合同无效认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方系为了降低交易成本，减少缴纳税款而签订的合同。二、关于本案双方税收的承担在合同中有明确表示，可以认定双方均无过错。三、一审判决驳回上诉人反诉请求，有事实和法律依据。案涉房屋已经过户至上诉人名下，在法律上上诉人已经实际取得了房屋所有权，但是上诉人却未支付房款。二审期间，上诉人何某某与被上诉人吴某某均未提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点主要有：一、对于2013年9月13日，上诉人何某某与吴某某就同一房屋买卖签订的两份房屋买卖合同应当以哪份为准的问题。首先，从该两份合同的约定条款及合同形式比较分析，约定总价款为912000元的合同为手写体，且该份合同就房屋位置、交易总价款、付款方式、过户期限及违约责任进行明确约定；约定总价款为700644元的合同为印刷体合同模板，且该合同仅就房屋位置、面积及交易总价款进行了填写，付款方式、过户期限等合同必备条款均为空白。参照《中华人民共和国合同法》第十二条关于合同必备条款的规定、房屋市场交易惯例以及关于“同一标的存在手写及印刷体两份不同合同时应当手写体优先于印刷体的解释规则”。本院认为，上诉人何某某与被上诉人吴某某应当以约定总价款为912000元的房屋买卖合同为准。其次，上诉人与被上诉人就同一房屋约定了不同的交易价格，且以低价格的合同向国家税务部门申报纳税，该交易实质上系以“阴阳合同”形式规避国家法律。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，约定总价款为700644元的房屋买卖合同应当属无效合同。总价款为912000元的房屋买卖合同才系双方真实意思表示，依法应当以该份合同为准。上诉人何某某主张按照总价款为700644元的房屋买卖合同的约定履行各自的义务，本院不予支持。原审判决上诉人何某某与被上诉人吴某某签订的两份合同均无效，属于认定事实错误，依法应予以纠正。上诉人何某某与被上诉人吴某某双方应当按照2013年9月13日签订的合同约定总价款为912000元的房屋买卖合同履行各自的义务。鉴于目前案涉房屋处于所有权人变更登记中的状态，而且双方关于办理过户及支付剩余房款的约定期限均已过，故上诉人与被上诉人各自应承担的合同义务应当同时履行。因此，上诉人何某某应当向被上诉人吴绍明支付剩余房款512000元，同时，被上诉人吴绍明应当交付案涉房屋给上诉人何某某并协助其完成房屋的过户登记。至于上诉人何某某是否应当支付逾期付款违约金的问题。因双方房屋买卖合同对案涉房屋税费如何承担未明确约定，导致双方发生争执。上诉人何某某逾期支付剩余房款不能归结为其个人过错。而且，被上诉人吴某某亦未将案涉房屋实际交付给上诉人何某某。所以，对于被上诉人吴某某要求上诉人何某某按1%支付逾期付款违约金的主张不能成立，本院不予支持。二、案涉房屋交易涉及的税费如何承担的问题。从上诉人何某某一审期间提交的《二手房交易纳税申报表》、《二手房交易契税申报表》以及《赣州市房屋产权登记管理处房屋权属登记受理单》可知，上诉人何某某与被上诉人吴某某交易案涉房屋需要交纳的税费项目包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、契税、土地增值税、印花税、转让手续费、房屋登记费、工本费。本院认为，当事人进行房屋买卖缴纳相关的税费系买卖双方的法定义务。在上诉人与被上诉人对上述税费由谁缴纳未进行约定的情况下，关于上述税费的承担应当按照国家税收法律、法规及房屋管理部门的规定执行。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第五条、《中华人民共和国征收教育费附加的暂行规定》第二条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、《江西省地方教育费附加征收管理办法》第二条之规定以及房屋管理部门关于房屋转让收费的相关规定。上诉人何某某应当承担契税（已缴纳）、房屋登记费、工本费全部缴纳义务以及房屋转让手续费50%的缴纳义务。被上诉人吴某某应当承担营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和土地增值税的全部缴纳义务以及房屋转让手续费50%的缴纳义务。印花税双方应当按各自的缴费比例承担。上述税费双方具体的应缴金额及相关税种是否应减免应当以税务部门及房屋管理部门的规定为准。被上诉人吴某某应当及时缴纳依法应由其承担上述税费，否则，上诉人何某某可以从其应支付剩余购房款中扣除。对于上诉人何某某主张被上诉人吴某某赔偿其60000元损失，因其未提交充分证据证明其实际损失的存在，故本院对该主张不予支持。综上，上诉人何某某的上诉事实与理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实错误，导致处理结果不当，依法应当予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条第一款第三项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宁都县人民法院（2014）宁民一初字第1731号民事判决。二、上诉人何某某与被上诉人吴某某于2013年9月13日签订的房屋买卖协议（合同价为700644元）为无效合同。三、上诉人何某某应于本判决生效之日起30日内向被上诉人吴某某一次性付清赣州市章贡区逸豪大道1号逸豪住宅小区8#楼602室剩余购房款512000元。四、被上诉人吴某某应于本判决生效之日起30日内缴纳其出让该房屋所产生的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税以及50%的房屋转让手续费。上诉人何某某应于本判决生效之日起30日缴纳其受让赣州市章贡区逸豪大道1号逸豪住宅小区8#楼602室产生的契税（已缴）、印花税、房屋登记费、工本费以及50%的房屋转让手续费。五、被上诉人吴某某应于上诉人何某某履行完毕全部房款支付义务的当天将赣州市章贡区逸豪大道1号逸豪住宅小区8#楼602室交付给上诉人何某某，并协助其完成房屋的过户手续。六、驳回上诉人何某某的其他反诉请求。七、驳回被上诉人吴某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5760元，二审案件受理费8920元，合计14680元，由上诉人何某某负担7340元，被上诉人吴某某负担7340元。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 赖国东代理审判员 张志平二〇一五年五月十四日书 记 员 王 佳代理书记员 郭燕华 微信公众号“”