（2015）阳民一初字第66号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-11-06
案件名称
陆志营与杨国繁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
田阳县人民法院
所属地区
田阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆志营,杨国繁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）阳民一初字第66号原告陆志营，田阳县糖业烟酒公司员工。被告杨国繁，现下落不明。原告陆志营与被告杨国繁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因被告杨国繁下落不明，本院依法公告送达。于2015年1月13日转入普通程序审理，依法组成由审判员潘少勇担任审判长、与审判员罗少东、人民陪审员梁成参加的合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。书记员杨清担任法庭记录。原告陆志营到庭参加诉讼，被告杨国繁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告陆志营诉称，原告与被告于2012年12月17日签订了一份《房屋买卖合同书》，约定原告交足人民币15万元房款后即可入住，待被告房产抵押期足一年时再与原告办理产权过户手续。可一年过后，原告想与被告去过户时，被告原先推托，后来已联系不上，电话已停机，经到其单位了解，他已多时不上班。如今，已经将近两年过去了，被告一直没有找过原告商谈房子过户问题。而现在被告因贷款不还原因，该房子将被拍卖抵债，原告将被迫搬出，被告的违约行为严重影响了原告正常生活。根据合同书第七条：乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房地产过户手续，如果甲方原因致房地产不能过户到乙方名下时，甲方应退还乙方已交的款项，并视为违约，赔偿乙方相应损失。为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求：1、判令被告退还购房定金及购房款共计15.4万元；2、判令被告支付合同违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告陆志营为其主张在举证期限内提供的证据有：1、《房屋买卖合同书》1份，证明房屋买卖付款方式、产权过户及违约责任等；2、2012年12月19日《收据》1份，证明原告向被告交付购房定金、购房款及电器款。被告杨国繁未到庭参加诉讼、未作答辩，也未提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨国繁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实和提交的证据予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2012年12月16日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同书》，合同主要约定：被告自愿将位于田阳县田州镇解放街51号2栋2单元204号房（面积125.13平方米、房产证号：20××95）房地产出卖给原告；房屋总价款为25万元，于签订合同时，原告向被告支付定金5万元，首付款待被告搬出交房屋锁匙时，原告交足15万元，之后的款项待被告贷款抵押一年时，原告再付8万元给被告还贷款后收回房产证给被告过户，待房地产过户到原告名下后，当日付清余款；被告在签订合同之日起至2013年1月20日前必须搬出房屋，把房屋锁匙交给原告；原告承担办理房屋过户手续的有关税费；原告支付首付款后，被告即积极配合原告办理有关房地产过户手续，如果被告原因致房地产不能过户到原告名下时，甲方应退还原告已交的款项，并视为违约，赔偿原告相应损失；被告在原告付清房款后将房屋交给原告；如有违反合同条款，违约方应赔偿守约方的一切损失并向守约方支付违约金10万元等内容。合同签订后，原告向被告交付购房定金5万元，被告于当日向原告出具了《收据》。2012年12月19日，原告向被告支付购房款10万元和电器款4000元，被告于当日向原告出具了《收据》。而后，原告即入住该房屋。2015年2月25日，因被告未履行本院（2014）阳民一初字第471号民事判决书确定的义务，本院作出了（2015）阳法执字第142-2号执行裁定书，裁定查封了该房屋。原告就搬出该房屋。在执行过程中，被告与田阳县银鑫小额贷款有限责任公司达成执行和解协议，被告同意将该房屋作价29万元抵偿给田阳县银鑫小额贷款有限责任公司，2015年5月4日，本院作出了（2015）阳法执字142-2号执行裁定书，裁定解除对该房屋的查封。2015年1月5日，原告向本院起诉，请求：1、判令被告退还购房定金及购房款共计15.4万元；2、判令被告支付合同违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原告陆志营与被告杨国繁之间的房屋买卖关系是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。原告依约向被告支付购房定金和支付部分购房款，有被告向原告出具的两份《收据》予以证实，对此，本院予以确认。被告应按约定向原告交付房屋并办理房屋产权的过户手续，被告没有按约定向原告交付房屋并办理房屋产权的过户手续，在（2015）阳法执字第142号案件中，被告与田阳县银鑫小额贷款有限责任公司达成执行和解协议，被告同意将该房屋作价29万元抵偿给田阳县银鑫小额贷款有限责任公司，致使与原告签订的《房屋买卖合同书》无法实现。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告退还购房定金及购房款共计15.4万元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。虽然，双方在合同书中约定如有违反合同条款，违约方应赔偿守约方的一切损失并向守约方支付违约金10万元，但是约定支付的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金过高部分，本院不予支持。考虑到原告的实际损失，被告应向原告支付违约金的计算方法为：以本金15.4万元为基数，从2013年1月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分段计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告杨国繁退还原告陆志营购房定金及购房款共计15.4万元；二、被告杨国繁向原告陆志营支付违约金，违约金的计算方法为：以本金15.4万元为基数，从2013年1月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分段计付；三、驳回原告陆志营的其他诉讼请求。案件受理费5110元，公告费700元，合计5810元（原告已预交），由被告杨国繁负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号：60×××97开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。审 判 长 潘少勇审 判 员 罗少东人民陪审员 梁 成二〇一五年五月十四日书 记 员 杨 清 百度搜索“”