（2015）沈中民二终字第863号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人刘季秀与被上诉人董本好房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘季秀,董本好

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第863号上诉人（原审被告）：刘季秀，男，1958年8月29日出生，汉族，沈阳机床厂银丰铸造有限公司职员，住址沈阳市铁西区。委托代理人：王强，辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董本好，女，1981年5月5日出生，满族，光大证券股份有限公司员工，住址沈阳市苏家屯区。委托代理人：李福铎，辽宁法德律师事务所律师。委托代理人：赵玲玲，辽宁法德律师事务所律师。上诉人刘季秀因与被上诉人董本好房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第350号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月19日对此案进行了审理，上诉人刘季秀及其委托代理人王强，被上诉人董本好及其委托代理人李福铎、赵玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董本好一审诉称，董本好与刘季秀于2005年9月28日签订一份《房屋买卖协议》，协议约定刘季秀购买我所有的位于苏家屯区沙河镇前岗村的一处房屋，建筑面积88平方米，但是按照法律的相关规定，我和刘季秀交易的房屋为农村宅基地上的房屋，双方的交易是无效的。因我与刘季秀多次协商未果，故诉至法院，请求法院依法判令董本好、刘季秀签订的《房屋买卖协议》无效；判令刘季秀将房屋返还给董本好。案件受理费及其他费用由被告承担。刘季秀一审辩称，双方买卖行为系真实意思表示，该房产交易是165，000元，该价款并不包括其他用品，只是房产的价格。董本好并非房屋所在地所在村集体组织成员，其以自家农村宅基地不得买卖作为合同无效的理由不能成立，其不仅在原籍有宅基地且在沙河当地购买多处房产，依据相关法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，因其不是房屋所在村集体经济组织成员，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也认定房屋买卖合同无效。现刘季秀以宅基地不能转让为理由显然不应得到法律的保护，是恶意违约行为，应承担相应的违约责任。依据物权法的规定宅基地使用权是一种物权，权利人当然有相应的支配权，所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，故对该类房屋买卖合同的认定就不能简单的一律无效。刘季秀、董本好买卖房产已经长达九年之久，而且添置了许多附属设施，确认无效损失巨大，法院应当保护无过错方，应当认定合同有效，依法驳回董本好诉请。即便合同无效董本好也应赔偿刘季秀所受到的损失。董本好提起诉讼的目的是该房产即将动迁，其目的是获得拆迁补偿款。合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。另外评估机构的评估结果严重脱离市场实际价值，不能体现法律保护守约方的公平原则。希望法院保护刘季秀的利益，确认合同有效，依法驳回董本好诉讼请求。原审法院审理查明，2005年9月28日，董本好、刘季秀签订房屋买卖协议书一份，约定董本好将其所有的位于沈阳市苏家屯区沙河镇前岗村房屋一处卖予刘季秀，房屋价款为160，000元。协议签订后，董本好、刘季秀按照合同约定履行了合同义务。刘季秀占有使用该房屋后对该房屋进行了日常维修和添附，并于2004年9月3日办理了契证。在诉讼过程中经董本好申请，原审法院经法定程序委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司对涉案的房屋及附属物市场价值评估，2014年8月27日该鉴定机构作出辽隆房估字（2014）1835号房地产估价报告，估价结果为136，905元（本次评估结果为房产及附属物的市场价值，不含占用的土地使用价值）。董本好支出鉴定费3000元。该估价报告送达后，刘季秀提出异议。2014年12月2日该鉴定机构对刘季秀提出的异议申请作出答复函，复核结论为我公司认为出具的估价报告符合房地产估价规范要求，估价方法选取恰当，计算参数选取合适，估价结果客观合理，估价结论不予调整。原审法院接到该答复函后依法向董本好、刘季秀进行了送达。另查明，刘季秀为城市居民。现董本好以与刘季秀签订的房屋买卖协议无效，故诉至法院，请求法院判令与刘季秀签订的房屋买卖协议无效，刘季秀将房屋返还董本好，并承担本案诉讼费用。原审法院认为，1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十项明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案董本好、刘季秀双方当事人之间的房屋买卖协议违反了法律禁止性规定，应当为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故董本好应返还刘季秀购房款160，000元。对于刘季秀添附和维修的损失问题，为平衡当事人的利益本院综合考虑双方当事人的过错程度以及出卖人因土地升值所获利益以及刘季秀因房屋现值和原买卖价格的差异等因素，判令董本好赔偿刘季秀损失50，000元。刘季秀应将位于沈阳市苏家屯区沙河镇前岗村房屋一处（包括房屋所有权证、集体土地建设用地使用证）交付给董本好；对刘季秀提出的该地区已在拆迁范围应按相应的拆迁标准赔偿损失等请求，因其提供的证据不足，原审法院不予支持。关于刘季秀另行给付的5000元，因双方对给付该5000元的事由陈述不一致，刘季秀亦未提供其他证据予以佐证，故该5000元原审法院不予认定为房款。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、原告董本好与被告刘季秀于2005年9月28日签订的房屋买卖协议无效；二、原告董本好于本判决生效之日起十日内返还被告刘季秀购房款人民币160，000元；三、原告董本好于本判决生效之日起十日内赔偿被告刘季秀损失款人民币50，000元；四、被告刘季秀于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市苏家屯区沙河镇前岗村房屋一处（包括房屋所有权证、集体土地建设用地使用证）交付给原告董本好；五、驳回原告董本好的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、鉴定费3000元，由董本好、刘季秀各承担承担2650元。宣判后，刘季秀不服，向本院提出上诉。请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、被上诉人不具有农村集体组织成员身份，上诉人的买受房屋行为公平自愿，被上诉人承诺负责办理过户手续。并且该转让行为，已经过村委会和沙河镇政府的同意，并不违反国家禁止性规定，法院不应认定为无效。1.被上诉人不是本地村民，是城镇居民身份。2.被上诉人买卖多处农村住房，进行倒卖牟利，而在买卖过程中通常采取出售后拖延、逃避办理过户手续的方式，一旦房产增值，就要求法院确认合同无效，达到获得更大利益的目的。3.诉争房屋在买卖时在当地是可以办理过户手续的，上诉人与被上诉人为此达成的买卖协议主要内容之一，就是被上诉人负责办理过户，否则当时上诉人不购买此房产。4.根据国务院2015年1号文件的相关规定，农村土地改革尤其是农村宅基地市场化试点工作已经展开，该试点改革明确的目标就是打破多年来宅基地流通领域的禁锢，活跃市场，鼓励公平有序的土地市场流通。二、法院判决合同无效后赔偿数额过少，不能弥补上诉人的实际损失和体现实际的市场增值价值，没有法律依据。三、原审中对案件事实没有查清。原审认定购房款160，000元，与事实不符。房屋土地所有增值性收益都应判决归上诉人所有。原审对上诉人提供的大量证据未予认定。董本好答辩称，1.董本好属于河北村集体经济组织成员，他的身份与本案争议的焦点无关。2.董本好不存在买卖多处房产的行为。董本好是和爱人卖了河北村的房子之后买了本案争议的房产，卖给刘季秀以后产生了本案的争议。3.双方买卖的房产不可能办理买卖手续，因为买卖协议里有写该房产不允许过户。4.刘季秀购买房产因为是城市户口所以是无效的，除了一审判决写的两个无效理由以外，物权法以及辽宁省高院的会议纪要也都明确说了这样的交易时无效的。5.双方房产交易的价格是160，000元，本案第一次在苏家屯法院开庭时刘季秀是认可的，庭审笔录里有记载，另外5000元是房屋配套设备。6.一审法院判被上诉人要向上诉人支付5万块钱作为上诉人的经济损失，该50，000块钱本来没有任何依据，考虑到刘季秀在争议房产居住多年的事实，被上诉人本来是不予认可的，只是从化解矛盾的角度没有提出上诉，请求二审法院依法维持判决。在原审期间刘季秀反诉要求董本好返还房地购置价款165，500元；赔偿契税损失1050元，维修费用90，000元，房屋拆迁补偿款856，620元。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院另查明，诉争房屋位于苏家屯区沙河街道三道岗子村，该村包含三个自然村，其中魏家村于2011年实施拆迁改造。经刘季秀申请，本院于2015年5月8日到苏家屯沙河街道办事处调取了《苏家屯区沙河街道魏家楼子村村屯改造实施方案》，该方案确定的补偿标准为：村民选择货币补偿的，有证房每平方米按2200元补偿；除有证房外的建筑物、构筑物及地上附着物，实行综合补偿，经确认的宅基地面积扣除有证房占地面积为补偿范围，补偿标准为每平方米300元。又查明，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》对建筑物评估选用的评估方法为成本法。上述事实，有房屋买卖协议书、房产交易契约书、房屋所有权证、契证、辽隆房估字（2014）1835号房地产估价报告、《苏家屯区沙河街道魏家楼子村村屯改造实施方案》等证据及双方当事人陈述当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为，刘季秀系城市户口，其购买董本好农村房屋的行为因违反国家关于禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定而无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原审判决董本好返还刘季秀购房款160，000元，刘季秀返还诉争房屋并无不当，应予以维持。关于赔偿损失部分，经董本好申请，原审法院组织对诉争房屋及附属物的价格进行了鉴定。鉴定机构采用了成本法，对房产及附属物的市场价值估价结果为136，905元。而诉争房屋在2005年双方当时的交易价格为160，000元，明显低于交易价格。原审酌定董本好赔偿刘季秀损失50，000元依据不足。诉争房屋位于苏家屯区沙河街道三道岗子村，该村所辖的魏家村于2011年实施拆迁改造，当时的拆迁标准为有证房货币补偿标准为2200元每平，无证房及地上附着物的补偿，经确认的宅基地面积扣除有证房占地面积为补偿范围，补偿标准每平300元。参照该标准诉争房屋应补偿金额为：有证房部分为88平方米×2200元＝193，600元，无证房及地上附着物部分为（2169平方米－88平方米）×300元＝624，300元。因诉争房屋系农村房屋，国家限制其进入市场流通领域，无法参照市场交易价格确定其价值，房屋所在邻近村的拆迁补偿方案具有参照价值，故参照此拆迁标准及结合双方的过错程度确定赔偿的数额较为合理。买卖双方在明知城市居民购买农村住宅无效的情况下签订此买卖合同均存在过错，以各承担增值部分50%的过错责任为宜，即（193，600元＋624，300元－160，000元）×50%＝328，950元。关于刘季秀主张诉争房屋价格为165，000元的问题，因在原审审理期间其亦自认诉争房屋房款系160，000元，其中5000元系属内物品的价格，故现刘季秀在没有提供任何证据足以推翻其自述的情况下，主张诉争房屋价格为165，000元没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第350号民事判决第一、二、四项，即“一、原告董本好与被告刘季秀于2005年9月28日签订的房屋买卖协议无效；二、原告董本好于本判决生效之日起十日内返还被告刘季秀购房款人民币160，000元；四、被告刘季秀于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市苏家屯区沙河镇前岗村房屋一处（包括房屋所有权证、集体土地建设用地使用证）交付给原告董本好”；二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第350号民事判决第五项，即“五、驳回原告董本好的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第350号民事判决第三项，即“三、原告董本好于本判决生效之日起十日内赔偿被告刘季秀损失款人民币50，000元”为：董本好于本判决生效之日起十日内赔偿刘季秀损失328，950元；四、驳回双方其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元、反诉费7409元，由刘季秀承担6343元，董本好承担3366元，鉴定费3000元，由董本好承担；二审案件受理费2300元，由董本好承担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍代理审判员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一五年五月十四日书　记　员　　刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；搜索“”