（2015）常民终字第639号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-25
案件名称
姚雪芬与彭强、孔杰杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭强,姚雪芬,孔杰杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第639号上诉人（原审被告）彭强。被上诉人（原审原告）姚雪芬。委托代理人朱云，北京大成（常州）律师事务所律师。原审被告孔杰杰。委托代理人徐文伯，江苏开太律师事务所律师。委托代理人徐鹏，江苏开太律师事务所律师。上诉人彭强因与被上诉人姚雪芬、原审被告孔杰杰房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第650号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：姚雪芬诉称，2007年起，姚雪芬与他人合伙开始租赁常州二建建设有限公司（以下简称“二建公司”）的部分房屋从事汽车维修、保养等业务，其后每年均与二建公司签订房屋租赁合同，期限均为每年1月1日至当年的12月31日。2013年5月3日，孔明代表姚雪芬与孔杰杰签订了房屋转租协议，将姚雪芬租赁的二建公司的部分房屋（朝东三间半房屋）转租给孔杰杰用于开办汽车俱乐部，租赁期限为2013年3月18日起至2014年3月17日止。孔杰杰没有按照合同约定在2014年2月18日前支付次年租金，姚雪芬在2014年2月19日向孔杰杰寄发了经公证的律师函，明确告知其已丧失按照协议续租的权利，并要求其在协议到期后腾退房屋及到期后五日内将房屋返还姚雪芬，如果没有按照要求返还房屋影响姚雪芬的使用、利用，由此造成损失的，姚雪芬将依法追偿。同时，姚雪芬要求孔杰杰付清拖欠的水电费、清洁费等费用。孔杰杰在房屋租赁期间，未经姚雪芬同意，将上述房屋转租给了彭强。租期到期后，孔杰杰没有按照协议约定及律师函的要求返还房屋，彭强在姚雪芬多次通知其返还房屋的情况下，继续占有该房屋。据此，姚雪芬请求判令：1、彭强立即将租赁房屋返还给姚雪芬并赔偿姚雪芬因其占用房屋而损失的占用期间的租金，孔杰杰承担连带赔偿责任。2、本案诉讼费用由孔杰杰及彭强承担。孔杰杰辩称，1、本案是因侵权行为产生的纠纷，而不是合同纠纷，理由是：孔杰杰已将所开办的俱乐部的相关财产及租赁房屋的权益转让给了彭强。至2014年3月17日，姚雪芬与孔杰杰的租赁合同，孔杰杰与彭强的房屋权益转让的履行期限均已届满，各方之间就房屋使用的权利、义务都履行完毕，彭强继续使用租赁房屋，系对姚雪芬财产权利的侵犯，该侵权行为系彭强造成，侵权责任也应由彭强承担，与孔杰杰无关。2、彭强占用房屋所造成的损失无事实依据。孔杰杰在租赁期满后于2014年3月25日分别向姚雪芬及彭强发出律师函，告知依法行使权利，已履行了自己的义务，因此不需要承担彭强强占房屋的损失。3、水电费问题是一个独立的法律关系，应按照谁使用谁承担的原则处理。2013年10月31日孔杰杰已将所租房屋转租给彭强使用。至2013年10月29日的水电费，孔杰杰已与姚雪芬结清，此后的水电费，孔杰杰与被告彭强之间约定由彭强承担，故水电费与孔杰杰无关。另外姚雪芬还有2030元费用未支付给孔杰杰，可与该债务抵销。4、关于姚雪芬要求确认解除姚雪芬与孔杰杰之间的房屋转租赁协议的诉讼请求，因姚雪芬与孔杰杰之间的房屋转租赁协议已履行完毕，孔杰杰与被告彭强之间的房屋使用协议也已履行完毕，现提出解除，已无事实上和法律上的意义。彭强辩称，1、姚雪芬向彭强主张解除房屋租赁合同没有法律依据。根据合同相对性，姚雪芬只能向孔杰杰主张解除合同。2、姚雪芬既要求解除合同，又要求承担侵权的赔偿责任，是相互矛盾的。3、水电费、清洁费用，姚雪芬根据合同相对性原则，只能向孔杰杰主张。4、姚雪芬及原出租人常州二建建设有限公司没有证据证明所出租的房屋具有合法产权证，不是本案合适的诉讼主体。5、该出租房屋的第二层系由孔杰杰自行建造后转售给彭强，第二层所有权属于彭强，故姚雪芬请求彭强搬离没有依据。原审经审理查明，常州市钟楼区永红誉沅汽车维修中心（以下简称“誉沅汽修中心”）登记性质为个体工商户，经营者系姚雪芬。2011年起，常州二建建设有限公司（以下简称“二建公司”）与姚雪芬签订《房屋租赁合同》，约定二建公司将坐落于清潭木梳路9号二建公司本部后区（厂区划分图A区一半场地及一半房屋）租赁给誉沅汽修中心。2013年5月3日，姚雪芬的丈夫孔明与孔杰杰签订《房屋转租协议》，约定将誉沅汽修中心承租的二建公司多余的朝东三间半房屋转租给孔杰杰，租赁期限一年，从2013年3月18日起至2014年3月17日止，年租金50000元。第四条约定：乙方（孔杰杰）在承租房屋上搭设了钢结构房屋，该房屋的权利归乙方所有。如遇拆迁或终止协议时，在不影响房屋结构的基础上乙方有权自行拆除处理。第五条约定：如乙方不再开设俱乐部时需妥善处理后续事宜，甲方（孔明）同意的情况下乙方可将承租房屋转租。协议对其他事项亦作了约定。2013年10月31日，孔杰杰作为甲方、彭强作为乙方签订《誉沅汽车俱乐部财产转让协议》，约定甲方将在转租孔明租赁的二建公司的三间半房屋开办的汽车俱乐部设施、设备等财产转让给乙方，其中第一条约定：甲方将汽车俱乐部现有的全部设施、设备（详见设施、设备清单）及转租房屋的权益（至2014年3月17日止）、甲方搭设钢结构（现状）转让给乙方，作价15万元（大写：壹拾伍万元整）。乙方同意受让。协议对其他事项作了约定。2014年2月19日，北京大成（常州）律师事务所接受委托，向孔杰杰发出律师函，要求到期腾退房屋，并于到期后五日内将房屋恢复原样交付给孔明。如果未及时交付房而产生的一切损失，将依法追偿。还要求在2014年3月17日前付清拖欠的水电费、清洁费等费用。后誉沅汽修中心又多次向孔杰杰及彭强发出通知等，要求到期腾退房屋。原审另查明，誉沅汽修中心转租给孔杰杰的上述房屋未进行房屋产权登记，姚雪芬亦未能提供该房屋的审批手续。审理中，姚雪芬确认其与孔明系夫妻关系，共同经营誉沅汽修中心，孔明在经营过程中以中心名义对外签定的协议以及实施的行为其均认可其法律效力。原审法院认为，姚雪芬系誉沅汽修中心业主，孔明系姚雪芬丈夫，在审理中，姚雪芬认可孔明行为的效力，故孔明与孔杰杰签订《房屋转租协议》的后果由姚雪芬承担。姚雪芬转租给孔杰杰的房屋未依法进行产权登记，也无证据证明该房屋取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋转租协议》应确认无效，双方签订的租赁协议不具备法律约束力。因孔杰杰又将该房屋转租于次承租人即彭强，故当姚雪芬要求孔杰杰支付第二年租金未果时，作为该建筑物的使用人要求返还租赁物，孔杰杰及实际使用人彭强均负有腾退房屋的义务。彭强拒不腾退房屋，应当支付逾期腾房的占有使用费。关于该使用费，法院参照姚雪芬与孔杰杰签订的《房屋转租协议》约定的租金，按照年租金50000元标准计算，承租人孔杰杰应承担连带赔偿责任。关于孔杰杰搭设的钢结构，因姚雪芬不同意利用，可由孔杰杰、彭强自行拆除。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条的规定，作出如下判决：1、孔杰杰、彭强于本判决生效之日起十日内将承租的位于常州市清潭木梳路9号常州二建建设有限公司本部后区的房屋内搭建的钢结构予以自行拆除，并将该房屋腾空后交付给姚雪芬；2、彭强于返还房屋后十日内赔偿姚雪芬逾期腾房的占有使用费（自2014年3月18日起至实际搬出房屋之日止，按照年租金50000元标准计算）。3、孔杰杰对上述第二项判决承担连带赔偿责任。上诉人彭强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决主文超裁。1、被上诉人一审诉请为要求上诉人立即返还租赁房屋，一审判决主文多出了关于拆除钢结构的内容，违反不告不理的规定。2、占有使用费超过被上诉人一审的诉请。被上诉人一审中的诉请为要求赔偿房屋被占用期间的租金2万元，法院应在2万元范围内进行判决。且被上诉人能够行使的权利到2014年12月31日为止，此后是否有权被上诉人没有举证证明。二、被上诉人主张收取房屋使用费不应得到支持。1、被上诉人在2014年3月18日将该房屋的水电全部切断，导致该房屋丧失使用功能，故被上诉人自2014年3月18日开始无权收取房屋使用费。2、由于本案所涉的房屋系常州二建违法搭建，基于该违法搭建产生的利益系非法利益，法院判决上诉人支付房屋使用费不合法，即使支付，也应进行收缴。三、本案房屋不应返还，法院应当移送建设行政主管部门依法拆除。由于本案涉及的房屋系常州二建违法搭建，法院不能判决将违法搭建返还行为人，应驳回其诉请，将房屋移交建设行政主管部门处理并拆除。综上，请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人姚雪芬未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1、一审法院是在查明事实后依法作出相应判决，并未超过请求的范围；2、被上诉人实际主张的是上诉人及原审被告占用房屋期间的租金损失，原审判决未超过诉请范围；3、被上诉人主张房屋使用费，原审法院支持正确；4、上诉人要求法院将诉争房屋移送建设行政主管部门拆除，超出本案的审理范围。综上，请求维持原判。鉴于双方当事人对原审法院经审理查明的事实均未提出异议，二审中也未提供新的证据，本院对原审法院经审理所查明的事实依法予以确认。二审中，上诉人彭强向本院陈述：我认为我与被上诉人没有关系，房屋是原审被告的，被上诉人要求我返还房屋我没有必要理睬。二审中，被上诉人姚雪芬向本院提交常州二建建设有限公司出具的收款收据及《证明》各一份，收款收据日期为2014年12月16日，金额为32500元，交款单位为常州市钟楼区永红誉沅汽修厂、交款事项摘要为2015年1-6月房租；《证明》内容为“该公司木梳路9号北大院原出租给誉沅、和平、双喜、星宇四家汽修厂现2015年房租年初已续交于公司……2015年4月20日”。上诉人彭强对此无异议，原审被告孔杰杰经质证认为该收据及《证明》与本案无关。二审中，经查阅原审卷宗，被上诉人姚雪芬于2014年3月31日向原审法院起诉，主张：1、依法判决自孔杰杰将房屋再次转租给彭强之日起解除姚雪芬与孔杰杰之间签订的房屋转租协议；2、判决彭强立即将租赁房屋返还给姚雪芬并赔偿因其占用房屋而损失的占用期间租金2万元，彭杰杰承担连带赔偿责任；3、依法判决孔杰杰、彭强向姚雪芬支付拖欠的水电费、清洁费等费用共计1747.4元；4、本案受理费、保全费由孔杰杰、彭强承担。审理过程中，姚雪芬于2014年8月13日向原审法院申请撤回第一项诉请，原审法院予以准许；2014年11月13日，原审法院对本案进行公开开庭审理。被上诉人姚雪芬在此次庭审中，当庭将其诉请变更为：1、判决彭强立即返还租赁房屋并赔偿因其占用房屋而损失的占用期间的租金，孔杰杰承担连带赔偿责任；2、彭强、孔杰杰支付拖欠水电费等共计1747.4元；3、受理费、保全费由彭强、孔杰杰承担。2014年12月17日，姚雪芬向原审法院申请撤回要求彭强、孔杰杰支付拖欠水电费的第2项诉请，原审法院予以准许。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就原审判决范围是否超过当事人主张范围的问题。本案中，诉争出租房屋并未取得建造许可或产权登记，原审法院据此将诉争租赁合同认定为无效正确。据此，被上诉人姚雪芬要求返还房屋且拒绝使用上诉人彭强所搭建的钢结构，原审法院判决拆除后返还，系为减少当事人诉累、针对合同无效所造成的由当事人对因无效合同取得的财产恢复原状后予以返还的法律后果进行的裁决。被上诉人在审理过程中对自己的诉讼请求进行了变更，原审据此作出判决，不超出被上诉人的诉请范围。上诉人主张原审判决主文超裁，无事实及法律依据，本院不予采纳。就原审判决房屋使用费是否正确的问题。本案中，租赁合同无效，上诉人经被上诉人及原审被告催告，依然继续占用诉争房屋拒不搬出，且被上诉人在二审中向本院提交了2015年度其继续向房屋建造人缴纳租金的相关财务凭证及证明，原审法院判决上诉人参照双方约定的租金标准向被上诉人继续支付2015年度相关期间的房屋使用费并无不当。就上诉人主张法院应将诉争房屋移送建设行政主管部门拆除的问题。鉴于本案系被上诉人起诉上诉人要求返还租赁物及支付房屋使用费的民事纠纷，对诉争房屋是否属于违法建筑应当拆除的问题，不属于法院审理本案的理涉范围，本院对该上诉理由不予采纳。综上，原审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由上诉人彭强负担。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏代理审判员 周韵琪代理审判员 顾 佳二〇一五年五月十四日书 记 员 蒋 洁 来自