（2015）天民一初字第147号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-05-16
案件名称
山东彼得物业管理有限责任公司与金哲等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东彼得物业管理有限责任公司,金哲,王静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第147号原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，董事长。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。被告金哲，住济南市。被告王静，住址同被告金哲。委托代理人金哲，身份同前。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业公司）与被告金哲、王静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告彼得物业公司的委托代理人王坤，被告金哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彼得物业公司诉称：原告彼得物业公司系具备合法资质的物业管理公司，受开发商委托负责济南市天桥区发祥福邸小区前期物业服务。被告金哲、王静与原告彼得物业公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，原告彼得物业公司按约定为被告金哲、王静提供了物业服务，被告应按约向原告彼得物业公司交纳物业管理费，但被告金哲、王静自2014年1月1日至2014年12月31日拖欠物业费2788元。经原告彼得物业公司多次催要，被告金哲、王静至今未交纳，按协议约定逾期交纳物业服务费，原告彼得物业公司有权要求被告金哲、王静补交并从逾期之日起按每日0.3%交纳违约金，现原告彼得物业公司提起诉讼，要求：1、判令被告金哲、王静支付原告彼得物业公司物业服务费2788元；2、判令被告金哲、王静支付原告彼得物业公司违约金752.7元（以2788元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由被告金哲、王静承担。被告金哲、王静辩称：因被告楼上卫生间排污管道泄漏造成被告卫生间吊顶及下方设施污染，两被告报修后，原告彼得物业公司联系的施工方三日后才来修复，但未对被告家中的损失进行处理，原告公司的维修人员未出面维修。涉案小区存在住改商情况，原告彼得物业公司也不予整改。原告彼得物业公司允许社会车辆通行该封闭式小区，消防通道内乱堆乱放，存在安全隐患。经审理本院认定：被告金哲、王静系坐落于济南市某小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2012年9月16日，原告彼得物业公司（甲方）与被告金哲、王静（乙方）签订《物业管理服务协议（住宅）》一份，协议约定：“…乙方所购房屋基本情况：类型住宅座落位置X-XXX建筑面积145.21平方米…第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、两、楼板、屋顶等）、户外墙面等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、二次加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、池、井、电梯、走廊、机房共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生四、房屋装饰装修管理见：《装修协议》…第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：接到入住通知之日起计费。二、物业费用的收取方式：按照济南市物价局及相关规定，本小区物业费定为1.6元／平方米。物业费收取方式：采取甲方预收方式，时间为半年；交房后空置一年以上的物业费按70%收取，空置不满一年的物业费按全额收取。…第九条违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；…”该协议中还约定了原、被告的其他权利及义务。合同签订后，被告金哲、王静依约交纳了2012年9月16日至2013年12月31日的物业服务费。诉讼中，被告金哲、王静提交了照片1张，证明原告彼得物业公司公示的水电应急处理流程，原告彼得物业公司未按照该流程及时维修也未出具保修的书面材料。经质证，原告彼得物业公司对照片的真实性无异议，但两被告陈述的问题属于开发商质保期内的责任，原告彼得物业公司也已协调开发商进行了维修，房屋质量问题不适用于该流程。对被告金哲、王静提交的证据真实性本院予以认定，从上述证据中可以看出，原告彼得物业公司提供了物业服务是客观事实，双方虽未在物业服务协议中约定物业服务标准，但综合原告彼得物业公司收费标准及庭审情况，原告彼得物业公司应按照较高物业标准提供物业服务，原告彼得物业公司在被告金哲、王静欠费期间内物业服务存在着一般性的瑕疵，被告金哲、王静依据物业服务一般性瑕疵问题而要求减免物业服务费本金，本院不予采纳。现原告彼得物业公司诉至法院，要求：1、判令被告金哲、王静支付原告彼得物业公司物业服务费2788元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；2、判令被告金哲、王静支付原告彼得物业公司违约金752.7元（以2788元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由被告金哲、王静承担。上述事实，有原告彼得物业公司提交的物业管理服务协议、房屋结算移交协议书，被告金哲、王静提交的照片等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。本院认为：原告彼得物业公司与被告金哲、王静之间签订的《物业管理服务协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告彼得物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告金哲、王静在事实上接受原告彼得物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告金哲、王静未能及时向原告彼得物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于原告彼得物业公司要求被告金哲、王静支付的物业服务费数额2788元（自2014年1月1日至2014年12月31日共计12个月，按照建筑面积145.21平方米×1.6元每平方米每月计算），符合合同约定，本院予以支持。两被告抗辩的原告彼得物业公司对住改商、社会车辆通行、消防通道内乱堆乱放等不予整改问题，均系物业服务过程中存在的一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般性瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。鉴于原告彼得物业公司提供物业服务过程中尚存在一般性瑕疵，其要求被告金哲、王静支付违约金的请求，本院难予支持；被告金哲、王静要求减免物业服务费本金的请求，本院亦难予支持。被告金哲、王静提出的关于原告彼得物业公司在提供物业服务过程中存在的问题，属于物业服务范畴的部分，原告彼得物业公司应当及时自行整改。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告彼得物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告金哲、王静于本判决生效之日起10日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付物业服务费2788元。二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金哲、王静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩峰二〇一五年五月十四日书记员 于蕊 来自：