（2015）铜民初字第00686号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-11
案件名称
徐州顺安物业服务有限公司与刘庆科物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州顺安物业服务有限公司,刘庆科
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民初字第00686号原告徐州顺安物业服务有限公司，住所地徐州市铜山区黄河西路汉泉山庄北区会所。法定代表人程明刚，该公司董事长。委托代理人马广庭，该公司总经理。委托代理人张颖，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告刘庆科。委托代理人庞红舟，江苏泰信律师事务所��师。原告徐州顺安物业服务有限公司诉被告刘庆科物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由审判员刘振亚适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐州顺安物业服务有限公司的委托代理人马广庭、张颖，被告刘庆科及其委托代理人庞红舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州顺安物业服务有限公司诉称，2009年9月10日原告与承建单位、铜山区铜山镇樵村社区居委会签订了前期物业服务合同，由原告负责新都家园前期物业服务，并约定收费标准0.3元／月／平方米。上房时，原告与房屋产权人也签订了前期物业服务协议，约定了收费标准为0.3元／月／平方米和双方的权利、义务，原告在物业服务协议签订后即履行了物业服务义务，但被告经多次催要仍拒交2011年7月10至2013年12月31日的物业服务费、公共耗能费、生活垃圾处置费。为此，原告���至法院，请求判决被告支付物业服务费1526.43元、公共耗能费350元、违约金524元、生活垃圾处置费41元，共计2441.43元。案件受理费由被告负担。被告刘庆科辩称，被告与原告没有合同关系，不欠原告任何费用，原告起诉的应该是房屋的产权人，被告并不是房屋产权人，只是房屋的借用者，被告的主体不适合。被告不知道原告所述的服务和收费事宜，且该小区管理混乱，垃圾无人清理，公共设施损坏无人维修。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年11月20日，徐州市第二建筑工程公司（以下简称甲方）与原告（以下简称乙方）签订了前期物业服务合同，前期合同载明甲方选聘乙方对新都家园提供前期物业管理服务，合同第十七条约定的物业服务费用标准为：住宅：每平方米0.3元收取，非住宅每平方米0.6元收取，业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以���逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。2008年7月11日，原告与被告就新都家园小区5栋1单元302室房产签订了物业服务协议，合同第六条约定，物业服务费标准是每平方米0.3元每月，逾期缴纳承担应交金额每月10%的滞纳金。第七条约定，生活垃圾处置费一年一户12元，上房时应缴纳公用能耗费用，物业公司代管公用能耗费用，每户一年预收100元。被告原房产面积124.1平方米，于2010年11月22日将该房产过户给刘苗苗，但仍继续居住，且没有至原告处变更合同主体，自2011年8月，被告未再交纳物业服务费用。以上事实，有原告提供的2007年11月20日原告与徐州市第二建筑公司签订的前期物业服务合同、2008年7月11日原告与被告签订的前期物业服务协议、民事诉状、原被告的当庭陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，原告和徐州市第二建筑工程公司所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业服务协议同样合法有效，合同当事人均应按约履行。原告据此提供了物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。被告辩称原告起诉自己主体不适格，陈述已将房屋产权变更至第三人，但经查明未能到原告处变更合同主体，且被告仍实际居住，与房屋的受让人未就物业缴纳问题达成协议，故被告刘庆科作为本案被告主体适格。被告辩称原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，不足以构成业主拒交物业服务费和垃圾处理费、公共能耗费的理由。综上，原告主张的物业管理服务费、垃圾处理费、公共能耗费的请求合法有据，本院应予支持。因原告提供的服务确有瑕疵，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最���人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘庆科于本判决生效之日起十日内支付原告徐州顺安物业服务有限公司物业服务费1526.43元（2011年7月10日至2015年1月10日）、公共能耗费350元、生活垃圾处置费41元，合计1917.43元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告刘庆科负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员 刘振亚二〇一五年五月十四日书记员 解 琰 微信公众号“”