（2014）河民初字第2732号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-29
案件名称
焦德才、陈家华与淮安市嘉和房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦德才,陈家华,淮安市嘉和房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《商品房销售管理办法》：第二十条第一款；《江苏省城市房屋拆迁管理条例（2002年）》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2014）河民初字第2732号原告焦德才。原告陈家华。两原告共同委托代理人薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。被告淮安市嘉和房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海西路228号。法定代表人钱国华，职务总经理。原告焦德才、陈家华与被告淮安市嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告焦德才、陈家华及其委托代理人薛忠凯到庭参加诉讼，被告嘉和公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告焦德才、陈家华诉称：被告因西园小区二期工程建设需要，须拆除我们的房屋。经协商，双方于2009年5月18日签订了房屋拆迁补偿安置协议，约定我们选择回迁安置，安置房号为西园小区二期1幢西单元802室，建筑面积为141.28平方米，被告嘉和公司先期支付24个月的过渡费。经结算，被告还应支付70287.92元。因被告安置房已建好，但没有通知我们领取。我们数次找被告，但至今未果。现安置房建筑面积为139.61平方米，比协议少了1.67平方米，被告应退还房屋面积差价款5487.62元。现请求判决被告嘉和公司：1、交付淮安市农垦丽景苑小区1号楼乙单元802室房屋，并办理过户手续；2、支付拆迁补偿款70287.92元、房屋面积差价款5487.62元、截至2014年10月25日的过渡费117049.24元，合计192824.78元，并按每月3837.68元的标准支付至安置房交付之日。被告嘉和公司未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明：原告焦德才、陈家华曾购买案外人叶朝祥、夏琴芬房屋一套，但厨房没有办理产权过户手续。2009年5月18日，该房屋面临拆迁，原告焦德才、陈家华与被告嘉和公司签订了淮安市房屋拆迁补偿安置协议书一份，载明：“拆迁人（甲方）：淮安市嘉和房地产开发有限公司，被拆迁人（乙方）：焦德才、陈家华，甲方因西园小区二期工程项目建设需要，经批准拆迁乙方位于淮海西路228号9巷3号的房屋，面积为137.06㎡(其中：合法面积137.06㎡)……根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿安置有关事项订立如下协议：一、甲方应付乙方房屋补偿款407342.32元……三、甲方应付乙方附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款82759.60元；四、甲方应付乙方其它安置补助费用：1、搬家费700元；2、临时安置补助费23026.08元（137.06×7×24）；3、奖金13706元；4、交房奖7000元，合计44432.08元；五、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；六、乙方应付甲方安置房费用：房屋座落于西园小区二期1幢西单元802室，建筑面积141.28平方米，单价3286元/平方米，总价464246.08元；七、甲乙双方费用结算……冲抵后，乙方应得款70287.92元；八、其他约定：（一）乙方自行过渡，过渡期限初步约定为30个月，从2009年5月26日至2011年11月26日止。协议生效后甲方先付24个月过渡费……安置房为高层建筑的，拆迁过渡最长期限一般不超过30个月，超过约定期限，但在上述最长过渡期限以内的，过渡费根据实际超出时间按拆迁政策规定的原标准按月计算；超过最长期限的，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定结算……九，补充约定：2、安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补……”原、被告签订的拆迁补偿安置协议中记载的西园小区二期1幢西单元802室房屋，在淮安市房屋权属登记与交易管理中心登记为“农垦丽景苑小区1号楼乙单元802室”，该房屋登记所有权人为被告嘉和公司，建筑面积为139.61平方米。涉案房屋建好后，被告未通知两原告拿房。另查明：上述房屋厨房部分被拆迁后另置换了一套房屋，房屋拆迁安置协议由案外人叶朝祥、夏琴芬与被告嘉和公司所签。2013年12月31日，原告焦德才、陈家华到被告嘉和公司拿房，认为如果拿一套房屋，另一套就说不清楚了，故主张被告交付上述两套房屋。两原告陈述被告嘉和要求其支付29万余元，但两原告认为不应交那么多，双方产生纠纷，致房屋一直未交付。以上事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、房屋登记薄及原告陈述为证，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利，故本院对上述事实予以确认。由于被告未到庭，致本案调解无法进行。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方真实意思的表示，其相关约定不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人应当全面履行义务、享有权利。本案中，根据拆迁协议约定，被告嘉和公司应安置原告房屋一套，现被告嘉和公司的安置房屋已建好，并已符合交房条件，故原告要求被告嘉和公司交付淮安市农垦丽景苑小区1号楼乙单元802室房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告嘉和公司应当将房屋过户给原告，故对两原告焦德才、陈家华要求被告将农垦丽景苑小区1号楼乙单元802室房屋过户到原告名下的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定，经双方结算，冲抵部分款项后，被告嘉和公司应支付两被告房屋拆迁补偿款70287.92元。同时，拆迁补偿安置协议书约定的安置房屋面积为141.28平方米，单价为3286元/平方米，而安置房实际建筑面积为139.61平方米，减少了1.67平方米。经计算，被告嘉和公司应支付两原告房屋面积差价款5487.62元。被拆迁人自行解决过渡用房的，过渡期延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。本案中，房屋厨房的所有权登记在案外人叶朝祥、夏琴芬名下，拆迁安置协议由叶朝祥、夏琴芬与被告嘉和公司所签，则安置房屋归叶朝祥、夏琴芬所有。2013年12月31日，因两原告要求被告嘉和公司一并交付该安置房屋，双方因款项产生纠纷，致使涉案房屋一直未交付，故本院认定两原告对此负有责任，被告嘉和公司应支付两原告过渡费截止日期为2013年12月31日，原告主张超过部分，本院不予支持。2009年5月26日至2011年5月25日的过渡费在协议中已经冲抵；2011年5月26日至2011年11月25日的过渡费为5756.52元（137.06平方米×7元/平方米·月×6个月）；2011年11月26日至2012年11月25日的过渡费为23026.08元（137.06平方米×7元/平方米·月×2×12个月）；2012年11月26日至2013年12月31日过渡费为37964.25（137.06平方米×7元/平方米·月×3×13.19个月），合计66746.85元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《商品房销售管理办法》第二十条，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告淮安市嘉和房地产开发有限公司于判决生效后五日内将淮安市农垦丽景苑小区1号楼乙单元802室房屋交付给原告焦德才、陈家华，并办理房屋产权过户手续；二、被告淮安市嘉和房地产开发有限公司于判决生效后五日内一次性支付原告焦德才、陈家华房屋拆迁补偿款70287.92元、面积差价款5487.62元、截止2013年12月31的过渡费66746.85元，合计142522.39元；三、驳回原告焦德才、陈家华的其他诉讼请求。本案案件受理费4157元，保全费4520元，合计8677元，原告焦德才、陈家华承担1006元，被告淮安市嘉和房地产开发有限公司承担7671元（此款原告已垫付，被告于付款时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554)审 判 长 张树维代理审判员 刘平静人民陪审员 郁晓琴二〇一五年五月十四日书 记 员 丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……《商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人……《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条……拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起,一般不超过十八个月.拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守过渡期限的协议。因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费；…… 搜索“”