（2015）常民终字第374号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-25
案件名称
吴明强、陈春香与周锁金、虞杏梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周锁金,虞杏梅,吴明强,陈春香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第374号上诉人（原审被告）周锁金。上诉人（原审被告）虞杏梅。两上诉人共同委托代理人赵春林，江苏朱方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴明强。被上诉人（原审原告）陈春香。上诉人周锁金、虞杏梅因与被上诉人吴明强、陈春香房屋买卖合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第2711号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：吴明强、陈春香诉称，2013年9月，周锁金、虞杏梅之女周菊伢因做生意急需资金，向吴明强分期借款人民币共计57万元，并口头约定在11月30日前归还，如不归还，周锁金、虞杏梅将河滨新村194幢206室房屋抵给吴明强。借款到期后，周菊伢无力归还借款，经周锁金、虞杏梅同意，将河滨新村194幢206室房屋作价30万元抵给吴明强、陈春香，并由周锁金、虞杏梅于2013年12月24日陪同吴明强、陈春香到金坛市房产管理处办理了房屋转让登记手续，产权变更手续完成后，双方约定周锁金、虞杏梅于2014年春节后腾让房屋，春节过后，吴明强、陈春香多次催促周锁金、虞杏梅腾让，周锁金、虞杏梅置之不理，吴明强、陈春香当日给付房款40万元，而周锁金、虞杏梅未依约移交房屋给吴明强、陈春香，无奈起诉至法院，请求判令周锁金、虞杏梅立即搬出金城镇河滨新村194幢206号房屋，将房屋交付吴明强、陈春香；周锁金、虞杏梅承担本案的诉讼费用。周锁金、虞杏梅辩称，周锁金、虞杏梅没有同意将房款作为周菊伢的债务进行抵扣。周锁金、虞杏梅双方之间是房屋买卖关系，约定房价为30万元，过户费用由吴明强、陈春香承担，周锁金、虞杏梅也去房管部门办理了相关的手续，现在是吴明强、陈春香至今未给付房款，严重违约在先，周锁金、虞杏梅不能交付房屋。原审经审理查明，坐落于金坛市河滨新村194-206室房屋的所有权人为吴明强，共有人为陈春香，房屋所有权证号为常金字第00116455号，登记时间为2013年12月27日，建筑面积为61.31平方米。原审另查明，吴明强、陈春香与周锁金、虞杏梅于2013年12月24日签订存量房买卖合同，主要内容为：周锁金、虞杏梅自愿将金坛市河滨新村194幢206室房屋出卖予吴明强、陈春香；房屋价款为15万元；支付方式为于2013年12月24日前一次性支付人民币15万元。四人均在该合同落款处签名。同日，金坛市房管所出具现金完税证1份（编号为苏地完电01330530），载明：“纳税人名称：吴明强；土地、房屋地址：河滨新村194-206室；税种：契税；品目：房屋买卖（3%）；计税金额：257502.00；实缴金额：人民币7725.06元。”吴明强、陈春香庭审中提交销售不动产统一发票（代码232001390211）1份，载明：“付款方吴明强；收款方虞杏梅；不动产项目名称：河滨新村194-206室；建筑面积61.31㎡；单价：2446.58；金额：人民币15万元；税率税额：16995.13元。”庭审过程中，吴明强、陈春香提交由周菊伢出具的借条，以此证明周菊伢向其借款人民币57万元的事实。吴明强陈述：“30万元是作为周菊伢借款的57万元抵扣的……周菊伢与我说的等钱全部还清后办理相关手续，所以借条原件仍在我处。在法院还有一个案子中我起诉的是周菊伢，我要求的还款金额是27万元，我与周菊伢之间再无其他债务往来。”周锁金、虞杏梅陈述：“为何在没有付钱的情况下就陪同吴明强、陈春香进行了过户，是因为不办理过户吴明强、陈春香就不给钱……河滨新村194幢206房屋是由周锁金、虞杏梅居住。”原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，金坛市河滨新村194-206室的房屋所有权及土地使用权依法变更登记至吴明强、陈春香名下。吴明强、陈春香已依法取得上述房屋的所有权。周锁金、虞杏梅辩称不过户就不付钱，周锁金、虞杏梅未同意为女儿抵债，且吴明强、陈春香未支付房款，周锁金、虞杏梅不予搬离。法院认为这并不影响吴明强、陈春香已依法取得所有权，且该辩称与社会常理不符，不予支持。周锁金、虞杏梅由此产生的其他债权，可以另行起诉。但周锁金、虞杏梅仍继续占有房屋已侵害了吴明强、陈春香的所有权，吴明强、陈春香要求其腾让于法有据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决周锁金、虞杏梅于本判决生效之日起30日内将坐落于金坛市河滨新村194-206室房屋腾让给吴明强、陈春香。上诉人周锁金、虞杏梅不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，且违反民法通则与合同法相关规定，对上诉人不公。一、原审判决认定事实不清。原审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷，但房屋买卖过程中，被上诉人起诉称房屋按30万元计算，未给付房款，庭审中上诉人一方对此向被上诉人提问，被上诉人依然明确表示其未给付房款，但原审转述诉状称“原告当日给付房款40万元……”，而在法院查明事实部分对实际未给付房款未作任何表述，系事实认定不清。上诉人在诉状及庭审中均陈述房款30万元未给付，仅为替案外人周菊伢抵债，但对此上诉人不知情，也从未同意过。二、原审判决违反民法通则和合同法规定。合同法第六十六、第六十七条规定，一方履行债务不符合约定，对方有权拒绝其相应的履行要求。本案被上诉人未付房款，无权要求上诉人腾让房屋。原审法院在被上诉人未履行根本义务的情况下判决上诉人腾房，上诉人即不享有权利而仅有义务。因此原审判决违法。三、被上诉人称房款已替周菊伢抵债，上诉人对此不知情、不同意。综上，请求：1、撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人诉请；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉人吴明强、陈春香答辩称：1、周菊伢（系上诉人之女）因做生意急需资金，向被上诉人吴明强借款共计57万元，并口头约定在2013年11月30日前归还，到期后因无力归还，经上诉人同意将诉争房屋作价30万元抵给被上诉人，并于2013年12月24日由上诉人陪同到金坛市房产管理处办理房屋过户手续。在产权转让登记过程中，上诉人自愿并积极配合办理了过户手续。2、房屋价款并未实际由被上诉人给付上诉人，而是抵偿了上诉人之女周菊伢欠被上诉人的借款，并不违反法律的规定。上诉人也自愿配合办理了产权过户手续。3、上诉人辩称不知房款已替周菊伢抵债，且未同意抵债的理由不成立。如果本案纯系房屋买卖而非以房抵债，在未收到分文定金和房款的情况下同意办理房产过户手续，违反常理。综上，请求驳回上诉，维持原判。鉴于双方当事人对原审法院经审理查明的事实均未提出异议，二审中也未提供新的证据，本院对原审法院经审理所查明的事实依法予以确认。二审中，经查阅原审卷宗，上诉人周锁金、虞杏梅在原审中向法院陈述：房屋买卖合同确系其所签，房款30万元双方约定好一次性付款，其未同意将房款帮周菊伢抵债，吴明强、陈春香向周菊伢提过，但周锁金、虞杏梅未同意。二审中，上诉人周锁金、虞杏梅向本院陈述：本案双方当事人之间不存在亲朋好友关系好友能债，上诉人ang。上诉人起意出售房屋，通过其女周菊伢联系到被上诉人，达成交易。房款双方商定为30万元。签订房屋买卖协议前后其均未收到分文房款，被上诉人也未向上诉人出具任何房款债权凭证，因被上诉人口头答应办理过户后付款，出于对被上诉人的信任办理了过户，后由周菊伢代为向被上诉人催要房款，但无证据证明催要房款的事实；双方在合同中约定过户日期之前一次性付清房款的原因是文化程度低，没有仔细看合同。上诉人未同意将房屋为周菊伢抵债，卖房后得知周菊伢欠被上诉人钱。被上诉人吴明强向本院陈述：诉争房屋系上诉人夫妻自愿用于为周菊伢抵债，所以不可能另外支付房屋价款。本院认为，双方当事人签订房屋买卖合同并办理过户，现被上诉人吴明强、陈春香起诉要求被上诉人周锁金、虞杏梅交付诉争房屋，上诉人抗辩称因被上诉人未支付房款违约在先，其亦不履行交付义务，原审法院根据双方的主张将本案案由定为房屋买卖合同，并无不当。本案中，双方当事人一致认可房屋价款为30万元，且被上诉人实际未支付房款；被上诉人主张系上诉人自愿以讼争房屋作价30万元抵偿周菊伢的欠债，故其无需另行支付房款，就此提供了房屋买卖合同、周菊伢出具的借条为证；上诉人则主张双方仅为房屋买卖关系，不存在债务抵偿的约定，鉴于其在二审中陈述双方并无亲朋好友关系、双方签订房屋买卖合同前后被上诉人均未支付分文房款且未出具任何房款债权凭证，且其在一、二审中均未举证证明其曾经向被上诉人主张过相关房款，就此不利后果应由其自行承担。鉴于诉争房屋已过户给上诉人，上诉人现要求被上诉人交付该房屋，原审予以支持并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周锁金、虞杏梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏代理审判员 顾 佳代理审判员 周韵琪二〇一五年五月十四日书 记 员 蒋 洁 来源：百度搜索“”