（2015）一中民终字第03101号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-11
案件名称
赵春娥等与葛春强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵春娥,北京金城阜业房地产经纪有限公司,葛春强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第03101号上诉人（原审被告）赵春娥，女，1968年7月23日出生。委托代理人杨茂华，北京市方禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河西区霁月园8号楼底商153-26。法定代表人胡彦明，总经理。委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）葛春强，男，1953年12月16日出生。委托代理人杨鹏玉（葛春强之妻），1954年7月19日出生。委托代理人赵建民，北京市亚太律师事务所律师。上诉人赵春娥、北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）因与被上诉人葛春强房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第0876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。葛春强在原审法院诉称：2012年12月6日，赵春娥以杨莉娜的名义与我签订《房屋买卖居间合同》，赵春娥将位于门头沟区101号房屋（简称101号房屋）以76万元的价款卖与我，金城阜业公司是居间人。在签订合同当日，我向赵春娥交付了5万元定金。双方在合同中约定买卖的房屋于开发商交钥匙当天进行房屋交验，交验完毕当日将房屋的钥匙交与我。2013年1月3日，涉诉房产交钥匙，赵春娥、杨莉娜与我去办理入住手续，因安置大厅休息，故未办理，二人协助我办理了车位租赁手续。2013年1月5日，已过房屋交验期，赵春娥表示其并非涉诉房产所有权人，不同意将房屋出售给我，我诉至法院，要求继续履行合同。（2013）门民初字第2142号民事判决以所有权人杨莉娜拒绝追认赵春娥的售房行为为由驳回了我的诉讼请求，该判决已经生效，我与二被告签订的房屋买卖行为已归于无效。因赵春娥违背诚实信用原则，金城阜业公司未尽居间方应尽的审查义务，致使我信赖利益受损。因二被告的过错致使我丧失了2012年底购买当年同等价位楼房的机会，二被告应当赔偿房屋增值差价损失。此外，因房屋没有按时到位，致使我发生租赁费2万元、搬家费1500元及车位租赁费2600元。我的诉讼请求为：1、判令赵春娥双倍返还定金10万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年12月6日至实际返还定金之日的利息损失；2、判令金城阜业公司返还中介费13800元；3、判令二被告赔偿我自2013年12月14日至提起本次诉讼之日房屋增值差价38.4万元；4、判令二被告赔偿我车位租赁费2600元，房屋租金20500元，搬家费1500元。赵春娥在原审法院答辩称：我仅同意返还葛春强5万元定金，不同意其他的诉讼请求。金城阜业公司在原审法院答辩称：同意葛春强的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。我公司受到赵春娥欺骗，签约时，赵春娥持有杨莉娜的身份证原件和选房确认单，且赵春娥曾代理杨莉娜经我公司出卖过两套房屋，我公司有理由认为赵春娥有权出卖该房屋。在合同履行过程中，赵春娥找来一个女同志，表示就是杨莉娜，此人也持有杨莉娜的身份证，葛春强及我公司都认为那个人就是杨莉娜。此后，办理车位等手续都是赵春娥和赵春娥找来的那个人一起去办理的。后来，因纠纷诉至法院，开庭时我们才知道赵春娥找来的那个人叫杨苛（音），不是杨莉娜，此人与杨莉娜非常相像。因此，本案的损失应该由赵春娥负担，不应该由我公司承担。原审法院经审理查明：2012年12月6日，杨莉娜（出卖方）、葛春强（买受方）与金城阜业公司（居间方）签订了房屋买卖居间合同，约定：葛春强以76万元价格购买101号房屋，建筑面积约60平方米；葛春强于合同签订日交纳定金5万元，于2013年1月20日前给付66万元，剩余5万元于过户之日给付；双方于开发商交钥匙当日进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋钥匙交予葛春强；葛春强应支付金城阜业公司居间服务佣金。上述合同出卖方处有“赵春娥”和“杨莉娜”的签字，买受方有葛春强的签字。签约当日，葛春强交纳了5万元定金，赵春娥出具收条，收取上述定金。金城阜业公司收取葛春强服务费13800元。签订上述合同时，杨莉娜不在场，合同中杨莉娜的签字并非其本人所写，赵春娥亦无杨莉娜出具的书面委托代理合同。2013年，葛春强以杨莉娜、赵春娥为被告诉至法院，要求杨莉娜、赵春娥继续履行合同并交付涉案房屋。在该案中，金城阜业公司主张赵春娥曾以杨莉娜名义出售过房屋，赵春娥就101号房屋买卖事宜取得了杨莉娜的授权，就此提交了赵春娥、杨莉娜的身份证复印件和选房确认单，杨莉娜对真实性不持异议，但表示其身份证是在该公司办理其他房屋买卖事宜时提供的，不认可其与赵春娥之间存在委托代理关系。该案中，葛春强认可在双方诉讼之前从未见过杨莉娜。法院作出（2013）门民初字第2142号民事判决，该判决认定：杨莉娜系101号房屋的所有权人，赵春娥以杨莉娜名义和葛春强签订了房屋买卖合同。在合同签订过程中，赵春娥未向葛春强及金城阜业公司出具书面委托手续，仅仅提交了选房确认单等，葛春强亦未亲自向杨莉娜本人核实房屋买卖事宜，金城阜业公司以赵春娥曾代理杨莉娜办理其他房屋买卖事宜为由认为双方存在101号房屋的委托代理关系，没有事实和法律依据，无法证明赵春娥和杨莉娜之间就出售101号房屋存在委托代理关系。杨莉娜明确表示对赵春娥的行为不予追认，故葛春强要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。并判决驳回葛春强的诉讼请求。葛春强不服判决提起上诉，2013年12月13日的（2013）一中民终字第14273号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决已生效。另查，赵春娥系杨莉娜之弟媳。101号房屋系杨莉娜作为被拆迁人取得的安置房，于2014年1月14日办理了房屋入住手续，办理入住手续后赵春娥未向葛春强交付房屋。北京市门头沟区石门营选房安置协议书载明：101号房屋实测建筑面积为62.51平方米。该房屋尚未取得房屋所有权证。在审理中，葛春强为证实其损失，提供：1、其子葛洋与铂隆（北京）停车管理有限责任公司车位租赁服务协议书复印件、履约保证金合同书复印件，车辆出入证，泊车卡，铂隆（北京）停车管理有限责任公司出具的收据。协议书记载：为101号房屋业主提供地上停车位，使用期限自2013年1月3日始至2014年1月2日止；车位费年1440元；任何一方提前解除合同，应按本合同金额的10%向另一方支付违约金。履约保证金合同书记载：乙方（葛洋）需缴纳履约保证金1000元；对于违反停车场管理规定的行为，乙方累计违规达3次（含3次）后，每出现一次，扣除200元作为违约金，累计违规超过5次（含5次），甲方有权单方解除合同，车位租金不予退还；合同期内，乙方违约行为未超过3次（含3次），甲方退还保证金。收据记载：2013年1月3日，收到葛洋交2013年1月3日至2014年1月2日车位管理费1440元、地锁130元、卡押金30元、合同履约金2600元。2、葛春强之妻杨鹏玉签订的北京市房屋租赁合同、2013年7月13日的收条、北京国信易家房地产经纪有限公司出具的收据。租赁合同记载：北京国信易家房地产经纪有限公司作为居间人，杨鹏玉从佟洪成处承租303号房屋用于居住，租期自2013年7月15日至2014年1月14日，租金共计7200元，押金1200元；签约时间为2013年7月14日。出租人出具收条显示收到上述房屋2013年7月15日至2014年1月14日期间的租金7200元及押金1200元。收据记载：收取信息费700元。3、“安宁”2012年12月6日出具的收条，记载：葛春强于2012年12月6日至2013年7月13日租赁房租费7个月，每月1800元，共计12600元。（158号甲6）。4、收据，记载：2012年12月收取搬家费1500元，加盖某搬家公司发票专用章。为证实房屋增值，葛春强申请对101号房屋的市场价值进行评估，评估公司出具说明：因评估标的物系回迁房，目前不能上市交易，由于技术原因，无法进行评估。后经向双方当事人释明，由葛春强申请，法院针对101号房屋的市场价值咨询北京京评价格评估有限公司，该公司出具咨询意见书，载明：被咨询房屋北京市门头沟区永定镇101号，于评估基准日的正常市场价值为19000元／平方米建筑面积。经质证，赵春娥对车位租赁服务协议书、履约保证金合同书，车辆出入证，泊车卡，铂隆（北京）停车管理有限责任公司出具收据的真实性不持异议，对其他证据均主张与其无关联。金城阜业公司在鉴定异议期内未对咨询意见书提出异议，对其他证据不予认可。经法院向铂隆（北京）停车管理有限责任公司核实，其表示上述车位租赁服务协议书、履约保证金合同书，车辆出入证，泊车卡均属实，业主于2014年1月21日办理了退租手续，该公司退还合同履约金1000元、车位管理费320元并收取了144元提前退租违约金，本院对此予以认定。上述事实，有各方当事人及其委托代理人的陈述，房屋买卖居间合同，补充协议，收据，存款凭条，征收补偿安置协议，缴费确认单，安置商量协议书，公告等证据在案佐证。原审法院审理后认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担民事责任。依据查明事实，赵春娥和杨莉娜之间就出售101号房屋不存在委托代理关系，杨莉娜亦对赵春娥的行为不予追认，故合同效力对杨莉娜不具有约束力，相应的责任只能由赵春娥承担，房屋买卖居间合同亦因此无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵春娥在未取得杨莉娜授权的情况下，将101号房屋签约出售，具有严重过错，应当对因此造成葛春强的损失承担主要责任。应当指出，在涉案合同签订时，杨莉娜并未在场，葛春强亦未向杨莉娜本人核实房屋买卖事宜，葛春强作为买受人，对房屋买卖这种重大财产交易事项应当尽到谨慎的注意义务，在赵春娥未出具书面委托手续的情况下，其与赵春娥签订房屋买卖合同，本身具有一定过错，亦应承担相应责任。对葛春强要求赵春娥返还定金5万元并支付自2012年12月6日至实际返还定金之日的利息损失，法院予以支持，利息按照中国人民银行同期活期存款利率予以支付，对于超出部分的利息损失，法院不予支持。葛春强要求赵春娥双倍返还定金，缺乏法律依据，法院不予支持。金城阜业公司主张在履行过程中，赵春娥找案外人持杨莉娜身份证原件冒充杨莉娜，赵春娥对此不予认可，金城阜业公司对此亦未提供证据。金城阜业公司作为专业的房地产经纪公司，签订合同当日，明知杨莉娜未在场，且赵春娥未出具委托手续，现亦无证据证明签订合同当日赵春娥持有杨莉娜的身份证原件，仅依据赵春娥曾代理杨莉娜在其公司卖过两套房子，并事后通过赵春娥提供的“杨莉娜”的电话核实，未尽到应有的严格审查义务，导致葛春强无法取得交易房屋，其应当承担相应责任。对于房屋买卖产生的服务费亦系房屋买卖居间合同取得的财产，房屋买卖居间合同被确认无效后，金城阜业公司因该合同取得的服务费应当予以返还。关于葛春强主张的房屋增值损失及车位租赁费、房屋租金、搬家费。因涉案房屋买卖合同不能履行，葛春强错过了其他订约机会，因此产生的房屋增值损失应当由赵春娥、葛春强、金城阜业公司依据各自过错承担相应责任。因涉案房屋现不具备评估条件，房屋增值损失法院依据咨询意见书确定。关于租金损失，依据葛春强提供的北京市房屋租赁合同及2013年7月13日的收条、收据，可以确认其在此期间实际租房并交纳了租金、支付了中介服务费，双方约定于开发商交钥匙当日进行房屋交验，房屋未能如期交验导致葛春强发生租房费用，对其租金的合理部分，法院予以支持。对于葛春强主张的2013年7月15日之前的租房损失，因其只提供有“安宁”作为收款人的房租收据，亦未提交其他证据予以佐证，对于2012年12月6日至2013年7月13日期间的租房损失，法院不予支持。对101号房屋自2013年7月15日始至（2013）门民初字第2142号民事判决生效时止的合理租金损失，由法院依据合同约定的租期、租金标准及收据记载数额予以确认。对于租房产生的服务费亦系因租房产生的损失，具体数额法院依据票据记载数额予以确认。对于车位租赁费，实际支出的部分系房屋买卖合同未能实际履行所产生的损失，具体数额由法院依据查明情况予以认定。租金损失及车位租赁费损失应由赵春娥、葛春强、金城阜业公司依据各自过错承担相应责任，具体数额由法院酌情判定。对于葛春强主张的搬家费损失，无法认定系因合同无法继续履行造成的损失，对其该项主张，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵春娥于本判决生效之日起七日内返还葛春强定金五万元并按照中国人民银行同期活期存款利率以五万元为基数赔偿葛春强自二○一二年十二月六日始至本判决生效之日止的利息损失；二、赵春娥于本判决生效之日起七日内赔偿葛春强房屋增值损失、租房费用及车位租赁损失三十万五千零七十元；三、北京金城阜业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还葛春强服务费一万三千八百元；四、北京金城阜业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿葛春强房屋增值损失、租房费及车位租赁损失六万五千三百七十二元；五、驳回葛春强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，赵春娥与金城阜业公司不服，均向本院提起上诉。赵春娥的上诉请求为：撤销原判第一、二项，改判赵春娥返还葛春强定金5万元；本案一、二审诉讼费由葛春强承担。上诉理由为：1、房屋买卖居间合同是三方行为，赵春娥、葛春强及金城阜业公司都有过错，且三方过错均等，所以互相不应承担责任，一审法院加重赵春娥的责任错误；2、涉案房屋为回迁房，不能上市交易，无法评估。评估咨询意见书不能作为证据采信，一审法院依据咨询意见书认定增值损失依据不足。金城阜业公司的上诉请求为：撤销原判第三项、第四项，改判驳回葛春强要求金城阜业公司承担责任的诉讼请求或者发回原审法院重审；一、二审诉讼费全部由赵春娥负担。上诉理由是：1、一审认定事实不清，未认定赵春娥找杨科冒名顶替杨丽娜的事实；2、应该追加杨科作为被告，一审违反法定诉讼程序；3、赵春娥找杨科冒名顶替杨丽娜，赵春娥和杨科应该承担导致合同无效的全部责任，其他人都不应承担责任；4、本案应适用合同法第424条、425条对居间合同所作具体规定来认定金城阜业公司的责任，而不应适用合同法第48条，58条的原则性规定；5、咨询意见书不应当采信。不应以2013年12月14日作为评估的基准日，此外，该咨询意见书没有任何人的签名，不符合法律规定，且该咨询意见认定的19000元的价格偏高。葛春强针对赵春娥与金城阜业公司的上诉答辩称：赵春娥应当承担主要责任，金城阜业公司有过错，亦应当承担相应责任。咨询意见书的基准日正确，价格合理。同意原审判决，不同意赵春娥及金城阜业公司的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：赵春娥在未取得杨丽娜授权的情况下，与葛春强、金城阜业公司就101号房屋签订房屋买卖居间合同，赵春娥构成无权代理。此后，因杨莉娜拒绝对赵春娥的代理行为表示追认，房屋买卖居间合同因此确定无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院适用合同法关于无权代理及合同无效的法律后果的相关规定处理本案正确，本院予以确认。本案中，赵春娥在明知未取得杨丽娜授权的情况下，擅自与他人签订房屋买卖合同，代理杨丽娜出售101号房屋，对于合同无效的后果主观处于故意状态，具有严重过错，故应对葛春强的损失承担主要责任。金城阜业公司作为收取服务费用的专业房地产经纪公司，对于核实出卖人身份、代理人的代理权限等与买卖合同相关的重要事项，应负有严格的审查义务。金城阜业公司虽主张赵春娥找杨科（音）顶替杨丽娜签订合同，而杨科与杨丽娜长相相似其公司客观上无法辨别，但就此未能提供充分证据，故本院不予采信。根据本案现有证据，金城阜业公司在赵春娥未出具杨丽娜的委托手续、亦未征得杨丽娜本人同意的情况下，仅因赵春娥曾代理杨莉娜在其公司卖过两套房子，并事后通过赵春娥提供的“杨莉娜”的电话核实，即认可赵春娥具有代理权，违反其应有的审查义务，具有一定的过错。故对于葛春强的损失，应当承担相应的责任。赵春娥所持各方过错均等的上诉理由及金城阜业公司所持其公司没有过错的上诉理由，均与事实不符，本院不予采纳。对赵春娥及金城阜业公司要求不承担责任的上诉请求，本院均不予支持。对于葛春强因合同无效而造成的房屋差价损失的具体数额，一审法院依据专业评估机构出具的咨询意见书酌情确定并无不当，本院不持异议。该评估基准日2013年12月14日为房屋买卖居间合同经法院生效判决确定不能履行的次日，亦为葛春强损失确定发生的时间，故以该时点作为评估基准日并无不当。本案为房屋买卖居间合同无法履行后的返还及赔偿问题所引发的争议，因金城阜业公司所主张的案外人并非合同当事人，亦非本案必要共同诉讼当事人，金城阜业公司所持必须追加该案外人作为当事人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上，杨春娥与金城阜业公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费九千零二十四元，由葛春强负担一千三百五十四元（已交纳）；由赵春娥负担六千三百一十六元（本判决生效后七日内交纳）；由北京金城阜业房地产经纪有限公司负担一千三百五十四元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七千六百七十元，由赵春娥负担六千三百一十六元（已交纳），由北京金城阜业房地产经纪有限公司负担一千三百五十四元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 夏根辉代理审判员 徐 冰二〇一五年五月十四日书 记 员 叶康喜