（2015）敦民初字第943号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-10-12
案件名称
徐新田诉王振全确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
敦化市人民法院
所属地区
敦化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐新田,王振全
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第943号原告徐新田，男，，汉族，退休职工，住敦化市。委托代理人牟宗福，敦化市渤海服务所法律工作者。被告王振全，男，汉族，退休职工，住敦化市。委托代理人胡春江，吉林冠宁律师事务所律师。原告徐新田与被告王振全确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法由审判员宋楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐新田及其委托代理人牟宗福，被告王振全及其委托代理人胡春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月24日，原告与被告达成房屋买卖协议书，协议约定被告将其所有的房屋84平方米，仓房65平方米，出售给原告（包括家俱、有线电视、电话）。先付房款4万元，其余2万元交房付款。房照、土地使用证被告协助原告办理。协议签订后，被告至今未向原告交付房屋。原告到××镇房管所查询得知，被告出卖给原告的房屋系人民法院查封的房屋（属抵押担保财产）。查封期间被告无权处分该房屋。被告故意隐瞒所售房屋已经抵押担保，被人民法院查封的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，请求确认该房屋买卖协议无效，被告双倍返还已付的购房款。被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、原告与被告签订的合同是合法有效的，原告诉称无事实和法律根据。根据物权法15条规定，未办理物权登记不影响合同效力。《合同法解释二》第十四条规定不是效力性规定，房屋抵押期间只是不能办理过户手续，不能取得产权，但房屋产权的取得和合同效力是不同的法律关系。被告出售给原告的房屋抵押给法院作为诉讼保全抵押物，该财产可以置换或用现金抵顶，并不影响原、被告合同继续履行。被告出售的房屋不是因债权债务关系扣押，而是被告进行抵押。认定合同效力应当坚持物权行为和债权行为区分的原则，抵押期限无法过户是财产所有权问题，不应认定合同无效。司法解释与物权法相抵触，应以物权法为准。2、被告不同意双倍返还房款，被告不存在欺诈，被告明确告知原告，因被告儿子诉讼案件已将房屋抵押给法院，过户不受影响。事实上原、被告协议成立之后被告儿子就到法院申请解除了涉案房屋抵押，并不影响原告权利行使。请求驳回原告诉请。根据当事人的陈述及采信的证据，结合庭审调查，本院综合认定如下事实：2014年8月24日，原告徐新田与被告王振全签订房屋买卖协议书一份。被告将84平方米的房屋及附属设施仓房出售给原告，总价款为6万元（包括家俱、有线电视、电话）。同日原告向被告交付购房款4万元，其余房款至今未交付。涉案房屋坐落于敦化市官地镇林胜村，私有房屋所有权证登记的所有人为王振权，即本案被告王振全。涉案房屋于2012年10月15日，被本院查封，该查封于2014年9月12日解除。另查，2014年10月，被告已搬离涉案房屋，并将涉案房屋屋门及院门用锁锁住至今。双方签订协议后，原告已将涉案房屋西侧两间的间隔墙拆除。2015年春，被告用涉案的仓房存储玉米，后又将玉米取出。再查，原告的户籍所在地为敦化市××镇××村，但原告自认其是城镇户口。原告及被告均认可涉案房屋为宅基地上的农村房屋，并非商品房。本院认为，原告徐新田户籍所在地为敦化市××镇××村，且为城镇户口。而涉案房屋为使用宅基地的农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，宅基地属于农民集体所有。本案原告既非敦化市××镇××村村民，亦非农业户口，故原、被告签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。综上，原告与被告签订的房屋买卖协议无效。因涉案房屋为农村房屋，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原、被告间的行为非法律规定的商品房买卖行为，故原告依据该解释第九条，要求被告双倍返还购房款的主张，本院不予支持。因双方签订的房屋买卖协议无效，被告应返还原告交付的购房款4万元，原告应返还涉案房屋给被告。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条；《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告徐新田与被告王振全于2014年8月24日签订的房屋买卖协议书无效；二、被告王振全于本判决生效之日起五日内立即返还原告徐新田购房款4万元；三、原告徐新田于本判决生效之日起五日内立即向被告王振全返还涉案房屋；四、驳回原告徐新田的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，其他诉讼费用50元，合计950元，由原告徐新田负担400元，由被告王振全负担450元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 宋 楠二〇一五年五月十四日书记员 张翠翠 更多数据：搜索“”来源：