（2015）资民终字第197号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-08-03
案件名称
胡燕诉资阳市鹏程物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡燕,资阳市鹏程物业有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）资民终字第197号上诉人（原审被告）胡燕，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。被上诉人（原审原告）资阳市鹏程物业有限责任公司，住所地资阳市雁江区。法定代表人张忠，经理。委托代理人陈冬梅，四川法助律师事务所律师。上诉人（原审被告）胡燕与被上诉人（原审原告）资阳市鹏程物业有限责任公司与物业服务合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第1953号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡艳和被上诉人资阳市鹏程物业有限责任公司的委托代理人陈冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告胡燕系吉好花苑小区2栋3单元601号业主，其房屋面积为138.2㎡。2006年起原告为吉好花苑小区提供前期物业服务，约定按照0.28元／㎡.月的标准收取物业服务费。2007年1月18日，原、被告签订《物业管理综合服务缴费协议》、《费用代缴委托协议》，约定由原告代缴水、电、气费及生活垃圾清运费，被告每月应缴物业服务费38.70元。2007年6月15日，资阳市雁江区物价局向原告出具资雁价（2007）33号《资阳市雁江区物价局关于“吉好花苑”物业管理服务收费标准的批复》，载明：“一、物业管理服务收费标准（不含垃圾清运处置费）1、住宅：每月每平方米不超过0.32元。门市：每月每平方米不超过0.80元。……五、从2007年6月18日起执行。”2010年12月22日，原告向吉好花苑业主委员会出具《关于调整“吉好花苑”小区物业服务收费标准的请示》载明：“……现特申请调整收费标准如下：1、住宅：0.32元／㎡.月。2、营业用房：底楼1.00元／㎡.月，二楼0.50元／㎡.月。3、停车收费标准：……请业主委员会批准为谢！同意（签字）加盖资阳市吉好花苑小区业主委员会公章、江晶（私章）、杨善吉（私章）、曾桂芳（私章）。”2010年12月28日，吉好花苑业主委员会与原告签订《业主委员会委托小区物业管理合同》载明：“……第二条物业管理期限委托管理期限为5年，自2010年12月28日起到2015年12月27日止。第三条物业服务收费标准住宅：0.32元／㎡，营业用房0.8元／㎡，二层0.5元／㎡。停车收费：汽车（露天停放）50元／月，电动车25元／月（含充电），摩托车20元／月。……甲方：加盖吉好花苑业主委员会（公章）及业主委员会主任江晶（私章）副主任杨善吉（私章）副主任曾桂芬（私章）乙方：加盖资阳市鹏程物业有限责任公司（公章）。”。2011年1月6日资阳市雁江区发展和改革局向原告出具资雁发改发（2011）7号《资阳市雁江区发展和改革局关于资阳市“吉好花园”小区物业服务收费标准的批复》载明：“一、物业服务收费标准1、住宅：不超过0.32元／㎡.月。2、营业用房：底楼不超过1.00元／㎡.月，二楼不超过0.50元／㎡.月。……五、该收费标准从2011年1月7日起执行。”被告胡燕自2012年1月-2014年7月拖欠物业服务费1，326.60元（44.22元／月×30个月）、垃圾处理费180元。2014年7月8日原告来院起诉请求判令如上述诉请。原审认为，原告与吉好花苑小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》真实、合法、有效，双方约定的物业服务费住宅0.32元／㎡.月符合相关部门核定的标准，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对被告胡燕具有约束力。原告按合同约定为被告提供了物业服务，被告应当按合同约定支付物业费及原告垫付的垃圾处理费。因此，原告主张被告给付拖欠的物业服务费、垃圾处理费，本院予以支持。被告抗辩主张原告以欺骗手段取得物业服务资质及上涨物业服务费，但未举证予以证明，本院不予支持。原告更换法定代表人并不影响物业服务合同的效力，被告以此作为拒交物业服务费的理由不能成立。被告抗辩主张原告未尽到物业服务义务，导致小区公共卫生环境差、被告家车辆被划，但也因缺乏充分证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告胡燕于本判决生效之日起三日内向原告资阳市鹏程物业有限责任公司支付2012年1月至2014年7月期间拖欠的物业服务费1，326.60元、垃圾处理费180元，共计1，506.60元。胡燕不服判决，向本院提起上诉称，鹏程物业公司和“吉好花苑”小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《关于调整“吉好花苑”小区物业服务收费标准的请示》侵害了业主的合法权益。且鹏程物业公司在职期间不履责；鹏程物业公司的公司资质、管理人员、工作人员不符合法律规定；鹏程物业公司对“吉好花苑”小区管理混乱，小区现状“脏乱差”。综上，请求本院依法判决：撤销原审判决，依法改判：1、鹏程物业公司和“吉好花苑”小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《关于调整“吉好花苑”小区物业服务收费标准的请示》无效，鹏程物业公司立即撤离吉好花苑。2、“吉好花苑”第一届业主委员会在职期间不履行职责，没有维护小区业主的共同权益，侵犯了杨意晖作为“吉好花苑”业主合法的知情权和投票权，要求赔偿损失并道歉；3、核查并取消鹏程物业公司三级物管资质，并按国家相关规定进行处理；本案诉讼费由鹏程物业公司承担。鹏程物业公司服从原审法院判决。其针对胡燕的上诉理由答辩称：原审法院认定事实清楚，程序合法，《业主委员会委托小区物业管理合同》合法有效的，胡燕的上诉理由均未提供相应证据，其主观臆断的认为鹏程物业公司未履行职责的行为不能对抗对鹏程物业公司实际已为杨意晖提供了物业服务的事实，亦不能成为其拒交物业管理费的理由；鹏程物业公司愿意在今后的物业服务过程中，虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主提供良好服务，共创和谐小区。二审中当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：鹏程物业公司和“吉好花苑”小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》是双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法、有效，对业主具有约束力。现鹏程物业公司亦根据合同约定为杨意晖提供了相应物业管理服务，胡燕亦应履行交纳物业管理费、垃圾费的义务。关于胡燕上诉称鹏程物业公司在物业服务中存在瑕疵不履责的问题。一方面，胡燕应举证证明物业公司疏于履行管理义务，且该违约行为与损害后果之间具有因果关系。本案中，胡燕并未提供确实、充分的证据予以证实，且鹏程物业公司予以否认，本院不予采信；另一方面，物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体业主的利益，而非针对某一特定业主，因此业主的个人主观评价与客观标准不一致在所难免。且物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而侵害到全体业主的利益。关于胡燕上诉主张《关于调整“吉好花苑”小区物业服务收费标准的请示》无效，要求业主委员会赔偿损失并道歉及核查并取消鹏程物业公司三级物管资质等请求与本案审理的物业服务合同纠纷不是同一法律关系，本院在本案中不进行审理，胡燕可向有权部门主张。因此，胡燕的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨意晖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 苏振宇审 判 员 姜 兵代理审判员 周 杰二〇一五年五月十四日书 记 员 江先兰 更多数据：