（2014）绍越民初字第3715号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-09-10

案件名称

徐建国与徐阿娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市越城区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2014）绍越民初字第3715号原告徐建国。委托代理人（特别授权代理）李王夫。被告徐阿娟。第三人华夏银行股份有限公司绍兴分行。负责人李华。委托代理人（特别授权代理）毛盈佳。委托代理人（特别授权代理）王小凤。原告徐建国与被告徐阿娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日立案受理，本案依法由代理审判员姜卫东适用简易程序独任审判，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李王夫到庭参加诉讼。诉讼中，华夏银行股份有限公司绍兴分行（以下简称华夏银行）申请作为本案的第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许，并依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告徐建国委托代理人李王夫、被告徐阿娟、第三人华夏银行委托代理人毛盈佳到庭参加诉讼。本案经审批延长审限三个月，现已审理终结。原告徐建国诉称：2012年8月13日，被告将座落于绍兴市越城区利济桥直街69号四楼401、402、403室（建筑面积411.12平方米）出租给原告做住宿营业房使用。约定租期20年，年租金人民币4万元，前五年租金20万元于2013年3月底之前付清，之后年租金一年一付，并签订了租房协议。第二天，被告将以上房屋交付给原告，原告也依约支付了五年的租金和5000元水、电押金费。原告认为，原、被告订立租房协议已实际履行，内容又没有范围法律、法规的禁止性规定，应当属于有效，但被告却认为租赁期限太长，故属无效。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2012年8月13日签订的租房协议为有效合同；2、由被告承担诉讼费用。被告徐阿娟答辩称：被告与原告房屋租赁期限为20年，该租赁期限太长，该部分内容应无效，其他无异议。在第三人提交的抵押人声明中的内容是假的。该声明属于事前拟就的格式文本，是第三人利用空白纸事先签名到时再补空格的欺诈方法骗取签名的，然后是第三人在被告不知情的情况下自行书写虚假的声明内容和日期。抵押物租赁情况核实书也是虚假的，因为核实书中的内容不符合客观事实，是不真实、不合法的。而且如当时经过核实，应当知道此房屋已由绍兴市大善宾馆在使用，并非为未出租状态，抵押面积应为411.12平方米，并非734.56平方米。第三人曾就被告与原告租赁一事提出异议，该请求已被驳回，第三人并未申请复议，故第三人无理由参与本案诉讼。第三人华夏银行辩称：一、本案具有虚假诉讼之嫌。1、在本案标的物的执行过程中，第三人曾就贵院的执行行为提出异议。贵院处置执行异议程序中，原、被告共同委托代理人参加听证，提出共同的抗辩主张，显然原、被告即使不是利益的共同体，就本案的标的物也应该具有共同的诉求。2、如上所述，原、被告意图绕过执行异议之诉程序，单独提起民事诉讼，具有串通损害第三人利益的嫌疑。3、原告提起的诉讼所依据的事实主张并无相应的请求权基础。一般而言，民事案件的原告提起诉讼，需有其请求权基础，并为其主张负举证证明责任。而本案原告提起诉讼，并无任何实体法依据，纯粹是为了诉讼而诉讼。二、原告主张的租赁合同亦具有虚假的嫌疑。1、案外人赵正向第三人申请贷款，由被告徐阿娟提供最高额抵押担保。在授信业务办理过程中，第三人对抵押物的状态进行了实地查看，抵押物并未出租他人，且被告徐阿娟也向第三人出具了未出租申请。2、抵押物系用于开设绍兴市大善宾馆有限公司的经营场所。经查，大善宾馆成立于2012年11月22日，成立时股东为徐阿娟和赵正。该公司成立时向工商部门提供了由被告徐阿娟出具的无偿长期提供给大善宾馆使用的场地证明。事实上，抵押物确是用于开设宾馆所用。因而不可能再次出租给原告徐建国。3、即使徐阿娟要将标的物租赁给徐建国，在四楼、五楼都属于徐阿娟一人所有，并且作为相同用途都是开宾馆的情况下，不会在同一天签两张协议。4、据徐建国所说，在其承租后委托案外人赵正进行装修，但从评估公司对现场情况勘查来看，与结算协议的描述相矛盾。因为评估时装修完工。并且在现场勘查过程中都没有徐建国提出过租用或占有标的物。综上，原、被告之间的租房协议应属于无效，原、被告亦未履行合同内容，原告不享有该房屋的租赁权。原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：1、租房协议1份、照片3张、中国农业银行转账凭证打印件1份、收条1份、房屋移交清单1份，证明原、被告间签订租房协议已经成立、生效并已实际履行，应确认为有效。被告质证认为，对租房协议真实性无异议。对照片、农业银行转帐凭证打印件、收条、房屋移交清单均无异议。第三人质证认为，对租房协议、房屋移交清单真实性不清楚，对照片是否拍摄于2012年8月份不予确认，对农业银行转帐凭证和收条的证明目的有异议，该证据不能证明原告的待证事实。被告未向本院提交证据。第三人为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：2、个人最高额抵押合同复印件1份、抵押物清单1份、房屋他项权证复印件3份、民事裁定书1份，要求证明第三人对标的物享有抵押权，且抵押权取得的时间为2013年1月23日的事实。原告质证认为，对民事裁定书的真实性无异议，但是对合法性有异议。因为据原告知晓，该款在申请裁定以前已经归还，也就是说被告已经归还给第三人，故该裁定是不合法的。其他两份证据均系复印件，且与本案无关联性，抵押合同与抵押物清单都是第三人擅自编造的，原告曾在执行异议参加听证过程中，要求向房地产部门调取相关证据，与调取的结果是不符，故原告对该证据三性均有异议。被告质证认为，个人最高额抵押合同、抵押物清单都是假的，该两份证据均系复印件，原件由第三人保管。因为之后被告又重新签订过一份最高额抵押合同，第三人提供的该份合同是作废的合同。他项权证无异议。民事裁定书真实性无异议，但对合法性有异议。3、抵押人声明和抵押物租赁情况核实书各1份，要求证明第三人对抵押物进行核查时，抵押物仍处于被告徐阿娟占有之下，并且被告也声明未出租的事实。原告质证认为，对核实书三性均有异议，作为第三人的客户经理，其实没有去过抵押物坐落地，并对抵押物经过实地的核实，对出租的面积不符合事实，同时因出具核实书的时间早于个人最高借款合同签订时间，故该核实书与本案无关联性。对声明的三性均有异议。2012年由于原告与第三人间未见面，所以被告应当未出具过声明，如果被告出具该声明，那么空格中的文字应当由被告书写，但抵押人签字的“徐阿娟”与空格中所填的字书写不一致。被告质证认为，对证据的内容部分有异议，在声明中抵押人外签字时还没有签订抵押合同，客户经理让被告先签字，故第三人明显存在欺诈行为，除了被告签字以外的其他内容都是由该客户经理所写。而且抵押物的面积也是不对的，因为在签订抵押合同的时候，第三人根本未到现场进行核实。4、公司住所无偿使用证明复印件和公司设立登记情况复印件各1份，要求证明大善宾馆的设立时间是2012年11月22日，并且标的物是用于开设大善宾馆使用，且在设立过程中被告承诺标的物长期无偿提供给大善宾馆使用，不可能再出租给原告的事实。原告质证认为，对真实性无异议。但无法证明第三人待证的目的。被告质证认为，对真实性无异议，但当时被告去办理的时候，确实是没有原件，是为了免税才出具该份证明。5、执行裁定书和执行听证笔录各1份，要求证明原、被告在执行异议程序中聘请同一律师，说明两者具有同一利益诉求，并且主张租赁关系存在是由被告在执行程序中提供，主张由租赁权抵抗抵押权，因此不存在被告在本案中主张合同无效的可能性。原告质证认为，对真实性无异议，但该证据无法证明第三人待证的事实，第三人企图利用该两份证据虚构待证事实，是不合法的。被告质证认为，因当时原、被告关系没有利益冲突，对于聘请同一律师，不能对抗第三人。6、原告与赵正的房屋装修合同复印件和关于金元商务楼四楼、五楼的装修结算复印件各1份，要求证明原、被告在执行异议中提供送达标的物的装修合同来证明标的物装修的情况，但是第三人对装修合同真实性并不认可的事实。原告质证认为，真实性无异议，该证据虽然与本案存在一定的关联性，但不能证明待证事实。第三人与被告间发生的抵押时间比该两份证据的产生时间要晚。被告质证认为，无异议。7、授信时被告拟抵押房地产资产评估报告书1份，要求证明该份评估报告出具时间为2012年11月21日至2012年12月26日，从记载的照片中看出标的物全部装修完毕，但结算协议中说工期延误40天，故装修完毕时间为2013年2月中旬明显与评估报告上的事实相矛盾，由此装修协议和结算协议不真实。原告质证认为，原告不清楚装修评估，且评估人亦未到现场，原告无法提出质证意见。根据评估报告出具的时间是12月26日，与被告和第三人间的抵押合同的时间，两者间不一致，因为正式的抵押行为产生是在2013年，该份评估报告书是在2012年12月26日，所以既与抵押无关联性，更与本案无关联性。被告质证认为，对真实性无异议，因当时装修的时候是四楼先装修完毕，五楼的装修还没有装修完毕，照片上拍摄的基本是四楼的情况。8、宾馆承包经营合同复印件1份，要求证明原、被告在执行异议中提供的该份证据来证明2012年11月23日大善宾馆发包给原告的事实。原告质证认为，对三性无异议。被告质证认为，无异议。9、公司设立登记申请书和企业登记证照、颁发及归档记录表各1份，要求证明大善宾馆领取营业执照的时间为2012年11月26日，因必须先有营业执照后才能刻制印章，故印章使用应在26日后，再次证明承包合同虚假的事实。原告质证认为，对真实性无异议，但不具有第三人的待证事实。因为申请书和归档记录表中无法反映第三人的待证事实，其用推断的事实来证明其的待证事实，但该两份证据无法证明其的推断。当事人已经在2012年11月23日签订了合同，如果双方是在签订合同后再刻制印章上去，但因系双方的真实性意思表示，故也不存在合同的虚假性。被告质证认为，被告是在拿到营业执照后再去刻印章，刻好后再加盖印章，这也是合乎常理的。10、根据第三人的申请，本院向绍兴市公安局调取印章备案证明1份、网页打印件1份，要求证明大善宾馆印章刻制时间为2012年12月5日，因此不可能在2012年11月23日宾馆承包经营合同上出现大善宾馆的印章，故该经营合同是虚假的。原告质证认为，对真实性无异议，但对关联性有异议，该证据不能证明待证事实。即使存在补盖印章的情形，也不存在合同虚假的问题。被告质证认为，对真实性无异议，合同是在2012年11月23日签订的，之后被告去刻印章，拿来之后再加盖上去的。本院对上述证据认证如下：对证据1中租房协议、收条、房屋移交清单，因所涉原、被告均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，对照片的真实性予以确认，但无法确认其具体拍摄时间、对中国农业银行转账凭证打印件因无银行盖章确认，故本院不予认定；对证据2的真实性均予以确认，个人最高额抵押合同、抵押物清单，被告虽然认为该合同系事先签订事后并未履行且签订其他合同，但其未提供证据予以证明，故本院不予采信；对证据3抵押人声明的真实性予以确认，抵押物租赁情况核实书系第三人客户经理自行制作且原、被告均有异议，故不予认定；对证据4、5、6、7、8、9、10的真实性均予以确认。综合上述予以确认的证据及原告的陈述，可以认定以下事实：原、被告双方签订租房协议一份，落款时间为2012年8月13日，该租房协议约定被告自愿将座落于绍兴市利济桥直街69号四楼401、402、403室出租给原告使用，租赁期限为20年，自2012年8月15日至2032年8月15日止，年租金为4万元，前五年租金20万元于2013年3月底之前付清，之后年租金一年一付。同时查明，被告向原告出具收条一份，收到原告房费现金3万元，同时原、被告双方签署房屋移交清单一份，被告将房屋钥匙4只移交给原告。上述收条及房屋移交清单的落款时间均为2012年8月13日。本院认为，本案争议焦点为合同效力问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告徐建国与被告徐阿娟在自愿合法的基础上签订的租房协议应为有效合同。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，被告徐阿娟虽以房屋租赁期限20年过长为由主张无效，但该租赁期限并未超过法律规定的期限，故其以此为由主张租房协议无效的辩称意见，本院不予采纳。第三人认为，被告于2012年12月26日出具给第三人的抵押人声明中载明，被告所有的位于绍兴市利济桥直街69号401、402、403室及阁楼房产未出租，故原告与被告之间签订的租房协议具有虚假的嫌疑。本院认为，该抵押人声明系被告徐阿娟单方出具给第三人，房屋是否实际出租的事实状态并不以被告单方陈述为准，亦不能排除被告徐阿娟虚假向第三人陈述房屋租赁情况，故第三人据此认为租房协议无效的辩称意见，证据不足，本院不予采纳。原告主张要求确认租房协议为有效合同的基础系基于双方签订的租房协议而提起的确认之诉，故第三人认为原告起诉所依据的事实无请求权基础的辩称意见，本院亦不予采纳。综上，第三人提交的现有证据尚不足以认定原告与被告签订的租房协议存在无效的情形，故原告要求确认租房协议为有效合同的诉讼请求，本院予以支持。关于租房协议是否实际履行，原告是否享有租赁权的问题，因原告仅要求确认租房协议为有效合同，故对第三人的上述辩称意见，本院不作审查和认定。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：原告徐建国与被告徐阿娟于2012年8月13日签订的租房协议为有效合同。案件受理费80元，由被告徐阿娟负担，于本判决生效之日起三十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审　判　长　　赵钦宇代理审判员　　赵珠艳人民陪审员　　孟永刚二〇一五年五月十四日书　记　员　　朱黄莹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。微信公众号“”