（2015）天民一初字第150号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-05-16
案件名称
山东彼得物业管理有限责任公司与成希敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东彼得物业管理有限责任公司,成希敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第150号原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，董事长。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。被告成希敏，住济南市。委托代理人孙立新（系被告之夫），住址同被告成希敏。原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业公司）与被告成希敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告彼得物业公司的委托代理人王坤，被告成希敏的委托代理人孙立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彼得物业公司诉称：原告彼得物业公司系具备合法资质的物业管理公司，受开发商委托负责济南市天桥区发祥福邸小区前期物业服务。被告成希敏与原告彼得物业公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，原告彼得物业公司按约定为被告成希敏提供了物业服务，被告应按约向原告彼得物业公司交纳物业管理费，但被告成希敏自2014年1月1日至2014年12月31日拖欠物业费2788元。经原告彼得物业公司多次催要，被告成希敏至今未交纳，按协议约定逾期交纳物业服务费，原告彼得物业公司有权要求被告成希敏补交并从逾期之日起按每日0.3%交纳违约金，现原告彼得物业公司提起诉讼，要求：1、判令被告成希敏支付原告彼得物业公司物业服务费2788元；2、判令被告成希敏支付原告彼得物业公司违约金752.7元（以2788元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由被告成希敏承担。被告成希敏辩称：被告成希敏自入住涉案房屋来，缴纳了两次物业费，时间截止到2013年12月31日，原告彼得物业公司仅是出具了收据，而未开具发票。2013年9月份，被告成希敏在办理涉案房屋地下室房产证时，发现开发商济南泰跃房地产开发有限公司系私自更改了地下室的规划，导致被告成希敏不能取得地下室的房产证，被告成希敏通过原告彼得物业公司向开发商反映协调该问题，但至今未解决。同时，原告彼得物业公司提供的物业服务质量下降、服务标准缩水，主要表现在：1、没有按照小区原有规划引导和管理车辆，车辆随意停放在业主活动场所内。2、小区绿化不达标，虽经多次整改，仍由大面积裸露的泥土，卫生清扫不及时不彻底，餐饮店占道经营，排放烧烤浓烟。3、任意更改小区规划，将原本封闭的小区内部通道打开并设置起落杆，造成噪声污染。4、消防通道管理不善，并堆放杂物。5、原告彼得物业公司将业主活动时出租牟利，以及地面停车场收入、电梯广告收入未向业主公开及分发。原告彼得物业公司是违约在先，被告成希敏拒付物业服务费是行使抗辩权，原告彼得物业公司要求支付违约金的诉讼请求，也属于无理诉讼，应予驳回。经审理本院认定：被告成希敏系坐落于济南市某小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2012年9月1日，原告彼得物业公司（甲方）与被告成希敏（乙方）签订《物业管理服务协议（住宅）》一份，协议约定：“…乙方所购房屋基本情况：类型住宅座落位置X-XXX建筑面积145.21平方米…第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、两、楼板、屋顶等）、户外墙面等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、二次加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、池、井、电梯、走廊、机房共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生四、房屋装饰装修管理见：《装修协议》…第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：接到入住通知之日起计费。二、物业费用的收取方式：按照济南市物价局及相关规定，本小区物业费定为1.6元／平方米。物业费收取方式：采取甲方预收方式，时间为半年；交房后空置一年以上的物业费按70%收取，空置不满一年的物业费按全额收取。…第九条违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；…”该协议中还约定了原、被告的其他权利及义务。合同签订后，被告成希敏依约交纳了2012年9月1日至2013年12月31日的物业服务费。诉讼中，被告成希敏为证明其答辩意见中陈述的事实，提交了视听资料1份。经质证，原告彼得物业公司对上述证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告彼得物业公司认为视听资料中反映的问题并非物业服务的常态，小区内路面仅允许临时停车而非长时间停放，其中照片有一些是小区外的场景，对占道经营以及烧烤等问题，原告彼得物业公司在接到业主反应之后，及时与相关业户进行了协商和清理；对小区内起落杆问题已经接受了业主的意见，并修改为活动路桩；消防通道内物品是部分业主因装修临时放置；对被告成希敏提出的停车费、广告费等费用问题，业主可以向物业了解财务收支情况；通过上述证据可以看出物业公司已经提供了卫生、绿化、保洁等相关服务，也对植被进行了补种，原告彼得物业公司尊重业主的意见，并会在物业服务范围内进行采纳和整改。对被告成希敏提交的证据真实性本院予以认定，从上述证据中可以看出，原告彼得物业公司提供了物业服务是客观事实，双方虽未在物业服务协议中约定物业服务标准，但综合原告彼得物业公司收费标准及庭审情况，原告彼得物业公司应按照较高物业标准提供物业服务，原告彼得物业公司在被告成希敏欠费期间内物业服务存在着一般性的瑕疵，被告成希敏依据物业服务一般性瑕疵问题而要求减免物业服务费本金，本院不予采纳。现原告彼得物业公司诉至法院，要求：1、判令被告成希敏支付原告彼得物业公司物业服务费2788元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；2、判令被告成希敏支付原告彼得物业公司违约金752.7元（以2788元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由被告成希敏承担。上述事实，有原告彼得物业公司提交的物业管理服务协议、房屋结算移交协议书，被告成希敏提交的视听资料等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。本院认为：原告彼得物业公司与被告成希敏之间签订的《物业管理服务协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，原告彼得物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告成希敏在事实上接受原告彼得物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告成希敏未能及时向原告彼得物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于原告彼得物业公司要求被告成希敏支付的物业服务费数额2788元（自2014年1月1日至2014年12月31日共计12个月，按照建筑面积145.21平方米×1.6元每平方米每月计算），符合合同约定，本院予以支持。被告成希敏提出的关于涉案房屋地下室不能办证问题，系与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，被告成希敏可另案主张权利。被告成希敏提出的关于原告彼得物业公司在提供物业服务过程中存在的问题，如引导和管理车辆问题、绿化保洁问题、消防通道管理、财务管理问题等，属于物业服务过程中存在的一般性瑕疵问题，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般性瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。鉴于原告彼得物业公司提供物业服务过程中尚存在一般性瑕疵，其要求被告成希敏支付违约金的请求，本院难予支持；被告成希敏要求减免物业服务费本金的请求，本院亦难予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告彼得物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成希敏于本判决生效之日起10日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付物业服务费2788元。二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告成希敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩峰二〇一五年五月十四日书记员 于蕊 关注微信公众号“”