（2014）闸民三（民）初字第2842号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-10
案件名称
徐关忠、陆国美等与上海冠好佳物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国物权法》：第八十条，第八十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第2842号原告徐关忠。原告陆国美。委托代理人徐关忠。委托代理人孙海贵。原告徐平。委托代理人徐关忠。被告上海冠好佳物业管理服务有限公司。法定代表人卢栋。委托代理人杨文根。原告徐关忠、陆国美、徐平与被告上海冠好佳物业管理服务有限公司（以下简称冠好佳物业）物业服务合同纠纷一案，原告徐关忠、陆国美、徐平于2014年9月9日向上海市虹口区人民法院递交起诉状，经上海市第二中级人民法院指定由本院管辖。本院接受指定管辖后，适用普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告徐关忠（暨原告徐平、陆国美的委托代理人）、原告陆国美的委托代理人孙海贵，被告冠好佳物业的委托代理人杨文根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐关忠、陆国美、徐平共同诉称，原告是本市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑（以下简称一品新筑苑）的业主，被告系小区的前期物业服务管理公司，其与开发商签订了二次《前期物业管理服务合同》，至2007年6月30日已经到期，被告自2006年7月1日起至今，在无合同的情况下强占小区进行服务。根据2005年3月25日虹口区物价局《关于一品新筑苑住宅前期物业管理服务收费标准的批复》（以下简称《批复》），高层“维修费预收（按实结算）”为人民币0.29元／㎡／月（以下币种均为人民币），多层为0.26元／㎡／月。2003年7月1日至2006年6月30日的《前期物业管理服务合同》中约定：高层住宅电梯、水泵、技防设备运行费按实结算以及房屋设备运行费（高层0.55元／㎡／月、多层0.15元／㎡／月）及维修养护费0.21元／㎡／月（含绿地养护费）。2006年7月1日至2007年6月30日的《前期物业管理服务合同》中约定高层住宅电梯、水泵、技防设备运行费按实结算以及房屋设备运行费（高层0.495元／㎡／月）及维修养护费0.275元／㎡／月。2007年7月1日至2013年12月31日依然续用了一年期的《前期物业管理服务合同》。在一年期的《前期物业管理服务合同》中，绿化养护费为0.15元／㎡／月，而《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规定了绿化养护费用的分摊公式，但被告却称绿化养护费是为物业费1.68元／㎡／月凑数，是被告对原告的不公正，理应作为不当得利返还给原告，综上，被告应对上述费用进行按实结算，并将其分别分摊到原告的个人专项维修资金账户，故请求：1、判令被告返还原告维修费预收（按实结算）和高层住宅电梯、水泵、技防设备运行费按实结算等的结存款，且将其分别分摊到原告的个人专项维修资金账户，其包括以下三个阶段的按实结算，并提供分摊到原告的个人专项维修资金账户的凭证：（1）自2005年5月起至2005年9月止期间维修费预收（按实结算）的结存款。（2）自2005年5月起至2006年6月30日期间《前期物业管理服务合同》约定的高层住宅电梯、水泵、技防设备运行费按实结算（含其第十三条约定：房屋设备运行费：高层0.55元／㎡／月、多层0.15元／㎡／月以及厘清该十三条所称：维修养护费：0.21元／㎡／月（含绿地养护费），即“维修养护费”与“绿地养护费”分别是多少元的按实结算的结存款。（3）自2006年7月1日起至2013年12月31日期间前期物业服务合同约定：高层住宅电梯、水泵、技防设备运行费按实结算（含其第十三条约定：房屋设备运行费：0.495元／㎡／月（高层）、维修养护费0.275元／㎡／月的结存款。2、判令被告冠好佳物业返还原告自2006年7月1日至2013年12月31日期间的前期物业管理服务合同第十三条约定，绿化养护费0.15元／㎡／月的不当得利，且将其分别分摊到原告的个人专项维修资金账户。被告冠好佳物业辩称，小区业主在购买房屋的时候，开发商对于物业管理费都是告知过的，根据两份《前期物业管理服务合同》的约定，高层电梯房所有的收费项目加起来都是1.68元。而且根据2005年虹口区物价局出具的《批复》，高层的管理费、保洁费、保安费、电梯加上维修费全部加起来是1.68元，之后物价局又重新发过了一个文件，现在被告收取的物业费还是按照1.68元／㎡／月的标准收取的，不存在按实结算的情况。到目前为止，被告还在系争小区服务。原告的物业费支付到了2013年底。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，三原告系一品新筑苑业主，于2004年2月2日签订的《上海市商品房预售合同》载明，《前期物业管理服务合同》系预售合同附件……“一品新筑苑”建成后由冠好佳物业负责管理，共同承诺按《物业管理合同》履行各自权利、义务与责任。被告冠好佳物业（乙方）与案外人上海建昌房地产开发经营有限公司（甲方）签订的三年期《前期物业管理服务合同》载明：甲方将一品新筑苑委托乙方实行物业管理；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费0.45元／㎡／月，2、保洁费0.25元／㎡／月，3、保安费0.32元／㎡／月，4、房屋设备运行费高层0.55元／㎡／月，多层0.15元／㎡／月，5、维修养护费0.21元／㎡／月（含绿地养护费），6、地下储藏室常规性公共服务费按上述收费标准的50%收取；委托管理期限为3年，自2003年7月1日1时至2006年6月30日24时；乙方每6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；物业管理服务费：1、管理费由乙方按建筑面积每平方米0.45元向业主收取；保洁费由乙方按建筑面积每平方米0.25元向业主或物业使用人收取；3、保安费由乙方按建筑面积每平方米0.32元向业主或物业使用人收取；4、高层住宅电梯、水泵、技防设备运行费按实结算（“按实结算”被横线划去），由乙方向业主收取……2005年3月25日，上海市虹口区物价局向被告冠好佳物业出具的《批复》载明：一、基本收费标准。高层：管理费0.39元／㎡／月，保洁费0.19元／㎡／月，保安费0.26元／㎡／月，电梯、水泵运行费0.55元／㎡／月，维修费预收（按实结算）0.29元／㎡／月；多层：管理费0.30元／㎡／月，保洁费0.12元／㎡／月，保安费0.18元／㎡／月，维修费（按实结算）0.26元／㎡／月；其他停车费、建筑垃圾清运费按虹口区物价局有关文件执行。二、每半年向业主公布物业收支情况。……四、以上收费标准从文到之日起试行，试行期为六个月……。2005年12月27日，上海市虹口区物价局、上海市虹口区房屋土地管理局物业管理科出具的《重新审核表》载明：根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的有关规定，对照本区（县）住宅物业服务分等收费标准，对你单位（一品新筑苑）申报的小区的物业服务等级和收费标准予以审核下：物业服务收费标准为每平方米建筑面积高层1.68元／月、多层0.86元／月，具体的服务等级和收费标准：综合管理服务四级0.24元、公共区域清洁卫生服务四级0.19元、公共区域秩序维护服务四级0.33元、公共区域绿化养护服务四级0.15元、公共部位二类0.07元、供水系统一类0.06元、公共照明二类0.08元、消防系统二类0.03元、避雷系统0.015元、弱电系统二类0.08元、升降系统（电梯）0.40元、水景（动力）0.035元。重新审核收费标准的执行日期为2006年1月1日。2006年7月1日，被告与上海建昌房地产开发经营有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，委托管理期限自2006年7月1日至2007年6月30日止。物业管理费被告按每月每平方米1.68元向小区业主收取：1、物业管理费0.24元／㎡／月，2、保洁费0.19元／㎡／月，3、保安费0.33元／㎡／月，4、房屋设备运行费0.495元／㎡／月（高层），5、维修养护费0.275元／㎡／月、绿化养护费0.15元／㎡／月，6、地下储藏室常规性公共服务费按上述收费标准的50%收取；被告每6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；物业管理服务费：……4、高层住宅电梯、水泵、技防设备运行费按实结算（“按实结算”被横线划去），由乙方向业主收取……。2012年5月16日，被告冠好佳物业向一品新筑苑业委会移交了2005年6月至2006年12月的小区公共收益明细账目，账目中公布了每月停车收益的金额。以上事实由原告提供的《前期物业管理服务合同》2份、《批复》、公共收益汇总表、发票、《上海市商品房预售合同》，被告提供的《重新审核表》以及当事人的陈述予以佐证。审理中，被告表示，原告提出的0.29元的维修费是确实存在的，被告也收取了，但是被告认为0.29元是包含在了整个1.68元物业管理费里面。《前期物业管理服务合同》中约定的维修养护费和绿化养护费是包含在0.29元维修费中的。被告是每半年在小区公布一次项目，但是因为当时是张贴在小区的宣传栏上的，有可能事后都被撕掉了，后来2012年是应业委会的要求另行制作的账目，又重新将2005年、2006的公共收益和支出再行公布。因为被告在小区采取的是包干制，当时是对小区的日常养护都是由被告进行包干的，被告绿化、养护也是外包的，有专业的绿化公司做的，被告绿化、养护是维保期过了开始的，大约是2005年开始，绿化、养护被告是一直外包的。被告认为没有必要公布具体的数字，所以就没有做在这张表格上。原告表示，《批复》中写着维修费是按实结算，原告其余的两项的诉请都是根据合同约定来进行按实结算的。原告认为合同中划掉“按实结算”字样是没有依据的，上面只是单纯的划掉，没有盖章确认，原告对于划掉“按实结算”字样是不予认可的。前期物业管理合同中也没有明确物业费是1.68元，而且前期物业合同对原告是没有约束力的。原告与开发商的购房合同中也没有物业费的收费标准。被告所谓的公布账目中维修费用都是零。被告称有绿化养护，原告要求被告出具绿化养护合同，因为被告不是专业的单位，要求被告出具与专业单位的合同，并出具绿化养护的日记。2005年1.68元／㎡／月物业费标准是高的，被告的服务没有达到这个标准。对于《重新审核表》的真实性、关联性和合法性都不认可。重新审核表当中的“本审核表于该小区业主委员会成立后已失效。虹口区物价局价格管理科”的字样在原件当中是没有的。另“一品新筑苑”的字样没有盖章确认，也是无效和违法的。原告认为出具《重新审核表》的程序是违法的，应该在重新签订物业合同后，才可以出具该重新审核表，但是被告在前期物业合同上的标准没有更改，故虹口区物价局物价管理科出具的《重新审核表》是违法的。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为，《重新审核表》的出具程序违法，对其真实性不予确认，但并未提供证据予以佐证，故原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告签订的《上海市商品房预售合同》中明确《前期物业管理合同》系预售合同附件，即三原告在购买房屋时已经接受《前期物业管理合同》中约定的权利、义务，而两份《前期物业管理服务合同》中相关按实结算的字样均被划去，原告亦无法提供未划去按实结算字样的合同文本，而且之后《重新审核表》再次确认了系争小区物业管理费的收费标准为高层1.68元／㎡／月。原告自入住小区后，也按此标准缴纳物业管理费至2013年，从未提出异议，故本院认为一品新筑苑物业管理费已确定为高层1.68元／㎡／月，无须按实结算。原告认为被告从未在小区进行过绿化养护服务，与常理不符，原告亦未进一步提供证据予以佐证，该项诉请本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐关忠、陆国美、徐平的全部诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），由原告徐关忠、陆国美、徐平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 魏思奇代理审判员 龚 平人民陪审员 高 倩二〇一五年五月十四日书 记 员 潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”