（2015）钦民一终字第88号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-24
案件名称
陈国清与广西钦州百川教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区钦州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）钦民一终字第88号上诉人（一审被告）广西钦州百川教育科技有限公司。住所地钦州市永福西大街松江宁越花园对面。法定代表人吴文富，董事长。委托代理人梁以基，广西海岸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）陈国清，委托代理人周志勇，广西桂三力律师事务所律师。上诉人广西钦州百川教育科技有限公司（下称百川公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2014）钦北民初字第1263号民事判决。向本院提出上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人百川公司的委托代理人梁以基，被上诉人陈国清的委托代理人周志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2014年3月28日，被告百川公司（甲方）与原告陈国清（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方出租的房屋位于钦州市永福西大街（松江·宁越花园正对面）的百川教育大楼，房屋面积：楼房正面宽17.2米，楼房侧面长15.1米（二层外增1.5米），一至三层约680平方米。二、房屋租期为9年零5个月，自2014年3月28日起至2023年8月28日止。三、房屋租金、其他费用的交纳方式：房屋每月租金（不含税）为人民币35000元，即合同期第一年度租金为人民币420000元，第二年度租金为人民币420000元，第三年起每年递增5%租金……；双方约定：①本合同签订之日乙方向甲方交纳租房保证金35000元和第一年租金的50%即210000元，两项合计人民币245000元，甲方三天内将所租房屋交付乙方……；③合同签订之日起甲方给乙方三个月时间为免租期（乙方用于装修，但若因故不能执行合同的，乙方不能享受免租金期），房屋租金自2014年6月28日起算；④乙方所交租房保证金在租赁期满后如无违约事项和损坏所租房屋行为，甲方须全额（此款不计利息）退回给乙方。四、交房条件、房屋修缮和装修：甲方交付楼房一至三层毛坯房（一层正面四门已安装卷闸门，上二层没有倒制步梯），楼外水、电、排污等基础配套已到位，甲方不负责房屋内水、电、消防、门窗等安装……。六、违约金和违约责任：……2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方如已预收乙方的租金、乙方所交的租房保证金甲方将不予退还，乙方还要按违约期（乙方按合同应租用而未租的时间）租金总数的10%赔偿甲方……。七、其它特别约定：……2、在本合同签定之日起一个月内，因甲方提供的房屋相关证件无法让乙方获得相关主管部门审批通过许可经营的，双方可无责终止合同，甲方需在终止合同后三天内退还乙方所预交的租金、租房保证金，合同不再生效。如果超过一个月以上乙方也因这个原因不能获得相关主管部门审批通过许可经营的，双方也可终止合同，但乙方须按合同约定的租金计付终止合同前的租期租金给甲方以补甲方经济损失；甲方在终止合同后三天将乙方所预交的租金、租房保证金核算扣减应得租金后如数退回给乙方，若甲方未及时退款，应按每日1‰付违约金予乙方等内容。2014年3月27日，原告向被告支付了租房保证金35000元和第一年租金的50%即210000元。2014年4月2日，案外人陆克收到了钦州市百川职业技能培训学校交来的租赁物一楼四个正门锁匙4把。合同签订后，原告一直未使用租赁物，其向钦州市卫生局申请创办钦州仁济门诊部，钦州市卫生局经审核，于2014年4月15日回复原告：你所报送《投资创办钦州仁济门诊部》材料中，有关房屋的产权证明所提供的《集体土地使用证》与《建设工程规划许可证》，经实地考察房屋建筑与规划不符，签订合同对象与使用者不符，故所提供材料暂不受理。请另行提供正确符合的规划与房产证原件，同时应与房屋所有者签订合同，并按规定提交合格材料及复印件，再重新申报。”为此，原告于2014年4月25日向被告邮寄一份《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，通知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告在三日内退还其所预交的租金与租房保证金。被告于2014年4月26日收到该通知。由于被告没有退还租金和租房保证金，原告委托律师于2014年6月2日向被告发出一份《律师函》，要求被告于2014年6月7日前退款和解决违约事宜，但被告至今仍未退款，遂成纠纷。原告于2014年7月21日向一审法院起诉，请求判令被告退还原告预交的房屋租金210000元、租房保证金35000元，支付违约金22000元（违约金计算至起诉时，以后另计）。被告也于2014年8月19日向一审法院提起诉讼，请求陈国清、陆克共同支付到期租金含占用费175000元（每月按35000元暂计至2014年8月28日止，以后另计至返还钥匙为止）；支付因单方提前解除合同的违约金411405元（违约金按合同应租用而未租的时间租金总数4114051元的10%计算）和返还房屋钥匙。一审另查明，本案租赁物的土地使用权人是钦州市钦北区子材街道白水塘社区居民委员会新屋小组，该房屋经过钦州市建设规划委员会批准建设，并领取了钦规建2007088《建设工程规划许可证》。2012年12月18日，白水塘社区居民委员会新屋小组居民林锋、巫有才等与被告签订一份《租赁合同》，将本案租赁物出租给被告，租赁期限至2023年4月25日止。一审法院审理后认为，被告与林锋、巫有才等签订一份《租赁合同》，承租本案租赁物后，成为本案租赁物的承租人，其将租赁物出租给原告，属转租。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除超过《租赁合同》约定的租赁期即自2023年4月26日至2023年8月28日的部分无效外，其他内容合法有效。原告在庭审中认为房屋不符合规划，主张合同无效，证据不充分，不予采纳。合同签订前，原告已支付租房保证金35000元和第一年租金的50%即210000元给被告，被告对此承认，本院予以认定。根据双方当事人的诉辩主张，本案需要解决的问题有：一、原告是否有权解除合同。关于解除合同的条件，《房屋租赁合同》第七条第2项约定“在本合同签定之日起一个月内，因甲方提供的房屋相关证件无法让乙方获得相关主管部门审批通过许可经营的，双方可无责终止合同，甲方需在终止合同后三天内退还乙方所预交的租金、租房保证金，合同不再生效。”据此，只要该约定的条件成就，双方均可解除合同。本案中，合同虽对租赁物用途未作约定，但事实上原告承租房屋是为了开办诊所，故其向钦州市卫生局申请创办钦州仁济门诊部。由于钦州市卫生局经审核认为“有关房屋的产权证明所提供的《集体土地使用证》与《建设工程规划许可证》，经实地考察房屋建筑与规划不符，签订合同对象与使用者不符”而未予受理，要求原告提供正确符合的规划与房产证原件，同时应与房屋所有者签订合同，并按规定提交合格材料及复印件，再重新申报。由此可见，被告提供给原告的《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》，以及双方签订的《房屋租赁合同》等材料，是不能获得钦州市卫生局审批许可经营诊所的，因此，合同约定的解除条件已成就，原告有权解除合同，其通知被告解除《房屋租赁合同》不构成违约。被告于2014年4月26日收到《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该通知书已经发生法律效力，且被告也承认《房屋租赁合同》已经解除。故本院确认《房屋租赁合同》于2014年4月26日解除。二、被告应否返还租金和租房保证金，以及支付违约金。如上述及，《房屋租赁合同》已于2014年4月26日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，以及《房屋租赁合同》第七条第2项“甲方需在终止合同后三天内退还乙方所预交的租金、租房保证金……若甲方未及时退款，应按每日1‰付违约金予乙方”的约定，在合同解除后，被告负有返还原告预交的租金和租房保证金的义务，并应依合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告返还房屋租金210000元和租房保证金35000元，以及按每日1‰计付违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，合同约定被告需在终止合同后三天内退还原告所预交的租金、租房保证金，但因原告委托律师所发的《律师函》给予被告退款宽限期至2014年6月7日，故违约金应自2014年6月8日起计算。被告主张陆克系原告的合伙人，没有证据证实，原告也不承认，本院不予认定。被告请求驳回原告的诉讼请求，其提出的辩驳理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决：一、被告广西钦州百川教育科技有限公司返还原告陈国清所交的房屋租金和租房保证金245000元；二、被告广西钦州百川教育科技有限公司应给付原告陈国清逾期返还房屋租金和租房保证金的违约金，违约金以245000元为基数，自2014年6月8日起至付清之日止，按每日1‰计算。案件受理费5306元，由广西钦州百川教育科技有限公司负担。百川公司不服判决，上诉称，一、一审判决认定双方约定被上诉人租赁房屋用于开办诊所与事实不符，双方没有约定，被上诉人也没有提出过是用于开办诊所。二、一审判决认为上诉人所提供的《合同书》、《土地证》等材料是不能获得卫生局审批许可经营诊所的，因此合同约定的条件已成就，被上诉人不构成违约于法无据；三、一审认定双方的合同在2014年4月26日已解除，在是否返还租金和保证金、违约金的问题上，适用法律错误，在认定事实方面也存在错误。我方在起诉时请求返还房屋的钥匙，一审庭审中变更为返还房屋，但在判决时，一审所写的是返还房屋钥匙。请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈国清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由：关于合同解除的问题，根据合同的约定是一个附条件的合同，一个月内被上诉人是否能用上诉人提供的证件办理相应的经营许可证或者相应的经营手续。我们当时是用于做门诊的，我们在4月15日已经跟上诉人说过办不了证，且卫生局出具了回复，所以我方通知上诉人解除合同，上诉人不理睬，我方还发函告知，根据合同约定我们在一个月已经解除合同，从法律规定来看，上诉人接到解除合同通知书，其一审已经承认，且在法定期限内没有提出异议，按照相关规定，解除合同权利已经丧失，同时上诉人其在庭审中包括增加诉讼请求已经承认解除合同的事实，针对上诉人说的房屋的钥匙返还或房屋返还的问题，我方认为上诉人的理由没有法律和事实依据，房屋根本没有交付不存在返还的问题，本案陆克是上诉人捏造的人，我方与其不熟，交付房屋钥匙也只是必要条件，交付房屋还要有设备家电的清单，交付清单等材料，收到钥匙不等于交付房屋，看完房屋后返还钥匙，上诉人没有证据证实其已经交付房屋，不存在我方返还房屋的问题，一审判决认定事实清楚，按照合同约定我们已经在一个月内解除合同，按道理不应收取租金，一审判决我方支付租金是错误的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。对一审查明事实，上诉人认为一审认定被上诉人没有使用房屋有异议，上诉人已交付了房屋的钥匙给了被上诉人，其已使用了房屋。同时，其请求由被上诉人返还房屋钥匙已变更为由被上诉人返还房屋，而一审仍认定为请求还是返还房屋钥匙，属于认定事实错误。被上诉人认为，对一审查明的事实没有异议。上诉人及被上诉人双方均没有向本院提交二审新的证据。对上诉人对一审事实的异议，本院认为，上诉人虽然已将房屋钥匙交给了陆克，但被上诉人否认其收到了陆克交来的钥匙，上诉人也没有证据证明陆克与陈国清存在合伙关系，及其已将房屋钥匙交给了陈国清，也没有陈国清使用房屋的事实存在。而对于上诉人认为一审认定其主张返还房屋钥匙还是返还房屋的事实问题，是归纳上诉人作为另案原告的主张，与本案无关。因此，对其异议，不予认定，对一审查明事实，予以确认，归纳诉辩双方当事人的分歧意见，本案双方争议的焦点为：1、双方的房屋租赁合同是否符合解除的条件，2、上诉人是否应当退还被上诉人的租金及保证金，及承担相应的违约责任。本院认为，对于本案双方所签订的合同是否应当解除的问题。根据双方合同约定：在本合同签定之日起一个月内，因甲方提供的房屋相关证件无法让乙方获得相关主管部门审批通过许可经营的，双方可无责解除合同，甲方需在终止合同后三天内退还乙方所预交的租金、租房保证金，合同不再生效。即双方争议的就是合同约定的解除条件是否成就。上诉人认为其并不知道被上诉人租赁房屋是作为开办诊所，但从合同的该项内容上，有特定的条件限制，其应当知道被上诉人租赁房屋的用途。由于上诉人所提供的房屋，在经卫生局检查后，确认相关手续不齐全，因此对被上诉人的开办申请不予受理。即未获得相关部门的通过，因此，符合合同上所约定的解除条件，被上诉人主张解除合同，符合合同约定及法律规定，应予支持。对于上诉人是否应当退还租金及保证金，及承担违约责任的问题，由于合同已解除，则上诉人收取被上诉人的租金及保证金已没有法律依据，上诉人应当返还其所预收被上诉人的房屋租金及保证金。而由于上诉人没有在收到被上诉人的合同解除函后，在约定时间内退还被上诉人的租金及保证金，根据合同的约定，应当承担违约金。一审根据合同及法律的相关规定，确定上诉人承担相应的违约责任是正确的，应予维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。上诉人的上诉请求理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5306元，由上诉人广西钦州百川教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈成审判员李夏冰代理审判员李秋华二〇一五年五月十四日书记员吴春锦 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