（2015）绵民终字第631号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-06-15

案件名称

江油市银座家园A栋业主委员会诉江油市群英房地产开发有限公司、江油市鑫柯物业服务有限公司及第三人罗玲车位纠纷二审民事判决书

法院

四川省绵阳市中级人民法院

所属地区

四川省绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江油市群英房地产开发有限公司,江油市银座家园Ａ栋业主委员会,江油市鑫柯物业服务有限公司,罗玲

案由

车位纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第631号上诉人（原审被告）：江油市群英房地产开发有限公司。住所：四川省江油市。法定代表人：任智慧，执行董事。委托代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江油市银座家园A栋业主委员会。住所：江油市城区。负责人：郞仕棣，主任。委托代理人：王建军，江油市小溪坝法律服务所法律工作者。委托代理人：黄洪，银座家园A栋业主委员会委员。原审被告：江油市鑫柯物业服务有限公司。住所：四川省江油市。法定代表人：贾玉凤，负责人。原审第三人：罗玲，女，汉族，生于1983年，住四川省江油市。委托代理人：罗定彦，男，汉族，生于1954年，住四川省江油市，系罗玲之父。上诉人江油市群英房地产开发有限公司（下称群英公司）因与被上诉人江油市银座家园A栋业主委员会（下称A栋业委会），原审被告江油市鑫柯物业服务有限公司（下称鑫柯公司）及原审第三人罗玲因车位纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2014）江油民初字第3940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员兰大波主审并担任审判长、由审判员田苑、赵志参加评议的合议庭，于2015年5月6日公开开庭审理了本案，上诉人群英公司的法定代表人任智慧及其委托代理人陈茂林、被上诉人A栋业委会的委托代理人王建军、黄洪，原审被告鑫柯公司的法定代表人贾玉凤、原审第三人罗玲的委托代理人罗定彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以认定如下事实：2009年12月，群英公司开发建设位于江油市中坝镇诗仙路中段的银座家园住宅小区，小区A栋建筑设计时规划了植草砖停车位，2010年12月工程竣工验收合格。群英公司将其所开发建设的银座家园住宅小区A栋出售给包括罗玲等在内的60位业主，并签订了《商品房买卖合同》。该合同第二十一条对附属建筑物、构筑物的约定为“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的物管用房、车库、自行车棚、门卫室不随同该商品房一并转让”。2011年7月11日，鑫柯公司（甲方）与罗玲（乙方）签订了《露天车库使用权租赁协议书》，该协议约定“一、甲方将位于诗仙路中段新建的银座家园小区内的露天车库零捌号车位租赁给乙方使用，使用面积为16㎡。二、乙方应向甲方支付每个车位一次性租赁使用费20000元人民币，乙方使用车位期限等同于土地证使用期限。三、双方约定不得在该协议车库上空搭设棚房和其它任何建筑物，须保持交付前模样。该车位不办理任何证本，凭本协议使用。四、该合同车位停车权由乙方专用，其权利由乙方自行主张”，群英公司在该协议书上进行了监证盖章。鑫柯公司和罗玲盖章、签字后，罗玲向鑫柯公司一次性支付了使用费20000元。因小区停车产生纠纷，银座家园A栋小区业主于2014年5月25日召开业主大会，决议授权A栋业委会委托律师通过诉讼解决。另查明：江油市国土资源局于2013年4月12日以江国土资告（2013）11号发出《关于银座家园1幢土地权属分户登记的通告》，载明“一、宗地面积1697.1平方米，具体范围见附图，总建筑面积6610.31平方米，户数60户，使用权类型为出让，土地用途为住宅用地，终止时间：住宅2058年3月24日。二、该宗1697.1平方米国有建设用地使用权由该宗地内的60户权利人共同享有，分户土地面积按建筑面积比例分摊”。A栋业委会成立后于2014年5月29日进行了业主委员会登记备案。同时查明银座家园1栋即A栋。上述事实，有各方当事人在一、二审庭审中的陈述、人口信息、业主委员会成立备案登记、营业执照、《商品房买卖合同》、《露天车库使用权租赁协议书》及租赁费收款收据、现场照片、江国土资告（2013）11号“关于银座家园1幢土地权属分户登记的通告”、分户登记土地分摊面积明细表、银座家园设计总平面图、竣工验收报告、《宗地图》等证据在卷佐证，本院予以确认。原判认为：根据《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理的其他重大事项”及第十五条第一款第（五）项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责”。本案中，车位纠纷属于“有关业主共有和共同管理的其他重大事项”，经召开业主大会，三分之二以上的业主同意由业委会代表业主通过诉讼的方式来维护业主的合法权益，此时的业委会是履行“业主大会赋予的其他职责”，原告主体适格。被告鑫柯公司与罗玲签订的《露天车库使用权租赁协议书》是否有效，被告群英公司能否收取租赁费，取决于讼争植草砖停车位的权利归属。因此，本案的争议焦点：一是植草砖停车位是否属于物权法规定的建筑物区分所有权的专有部分，还是建筑物区划内的共有部分。二是被告群英公司在出售小区房产时，与购房人（业主）对附属建筑物、构筑物的约定“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的物管用房、车库、自行车棚、门卫室不随同该商品房一并转让”是否排除了业主对该车位享有的共有权益。关于争议焦点一，根据《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者转让等方式约定”，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，本案讼争车位虽系建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，但由于该建筑区划内的土地，依法是由各业主共同参与公摊面积分摊所享有建设用地使用权的共有土地，而不能够登记成为特定业主使用权的客体，故该讼争车位属于业主共有，被告不享有独立转让该车位的使用、收益权利。因此，被告与第三人签订的《露天车库使用权转让协议书》系无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认而无效。原告的诉讼主张于法有据，应予支持。关于争议焦点二，商品房合同中的上述约定是基于物权法第七十三条的规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该条款协议约定只是为了限定与明确购房人个人不得扩大对专有权的派生权利的无限延伸，并不必然能排除业主对讼争车位享有的共有权益。被告的辩解理由缺乏相关事实与法律依据，不能成立。被告鑫柯公司答辩时主张，原告业主委员会部分业主尚欠其物业服务费，与本案系不同法律关系，无关联性，本案不作处理。第三人罗玲与鑫柯公司、群英公司因合同无效产生的后果，亦应由合同当事人另行解决，本案不作处理。综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第一款，《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项、第十五条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、确认被告江油市鑫柯物业有限公司与第三人罗玲在2011年7月11日签订的《露天车库使用权租赁协议书》无效。二、被告江油市鑫柯物业有限公司、被告江油市群英房地产开发有限公司、第三人罗玲于本判决生效之日起三日内将已出租的8号车位返还给原告江油市银座家园A栋业主委员会代为管理。案件受理费400元，减半收取200元，由被告江油市鑫柯物业有限公司承担100元、被告江油市群英房地产开发有限公司承担100元。一审宣判后，上诉人群英公司不服，向本院上诉请求：撤销原判，改判驳回原审原告诉讼请求；由被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定规划车位土地面积已由业主共同分摊，车位系商品房的附属建筑物、构筑物，上诉人无权出租车位属严重认定事实错误：首先，《商品房买卖合同》约定将讼争车位归入商品房附属建筑物、构筑物且不予转让，该车位是能够明确区分、独立使用，也可以办理相关产权的专有部分，不是法律规定的共有部分，而是属于物权法规定的建筑物区分所有的专有部分；其次，规划车位土地面积没有由业主分摊，规划车位是上诉人所有的物权。本案讼争车位是与其他小区其他建筑物一同规划、修建，并非小区修建完成后无规划而擅自占用小区道路、绿地等业主共有区域修建的。因此，讼争车位依法属于物权法规定的专有部分，且在上诉人没有出售、附赠处分车位所有权的情况下，上诉人仍然是讼争车位的所有权人；再次，一审判决认定上诉人对规划车位无所有权而判决确认与第三人签订的《露天车库使用权租赁协议书》无效错误。二、讼争规划车位的所有权归属只得适用物权法第七十四条第二款，一审判决以物权法第七十三条、第七十四条第三款作为解决讼争车位归属的法律依据属适用法律错误。三、被上诉人一审诉请没有要求讼争车位由其代管，但一审判决由被上诉人代管讼争车位违反不诉不判原则，应当依法撤销。被上诉人答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。本院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案二审争议焦点为：案涉停车位使用权属于业主还是群英公司？具体分析如下：根据江油市国土资源局发布的《关于银座家园1幢土地权属分户登记的通告》，案涉小区宗地面积1697.1平方米国有建设用地使用权由该宗地内的60户权利人共同享有，分户土地面积按建筑面积比例分摊，《露天车库使用权租赁协议书》也载明案涉车位不办理任何证本，同时，从群英公司与业主签订的《商品房买卖合同》载明“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的物管用房、车库、自行车棚、门卫室不随同该商品房一并转让”之内容来看，不随同转让的商品房附属部分中亦未包括案涉停车位。群英公司虽辩称：业主购买房屋，应当分摊修建其所在楼栋的地基建筑面积，另外还要分摊小区的部分共有面积，而本案A、B两幢房屋占地面积为4450平方米，96户业主的国有土地使用权证书核定的土地面积之和2557.15平方米，还有1892.85平方米的土地面积没有分摊，而16个车位占地192平方米，物管占地100平方米，故规划车位的占地并没有被业主分摊，故案涉车位应属于群英公司专有部分。对群英公司该抗辩理由，本院认为，不能简单的以A、B两幢房屋占地面积减去96户业主的国有土地使用权证书核定的土地面积之和来确认16个车位没有被业主分摊，因为该计算方式没有考虑到A、B两幢房屋之间的公路占地面积，也与《宗地图》的标示不一致，该《宗地图》明确标示占地面积为1697.1平方米，其图示范围明确将16个车位划入了业主的产权范围，由业主分摊，故群英公司该抗辩理由不能成立，原判认定案涉停车位属于业主共有并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，群英公司在不享有车位权属的情况下委托鑫柯公司与第三人罗玲签订了《露天车库使用权租赁协议书》，其在订立合同后未得到权利人追认，故原判认定群英公司委托鑫柯公司与第三人罗玲签订《露天车库使用权租赁协议书》无效并无不妥，群英公司应将案涉车位予以返还。此外，小区业主共同决议由江油市银座家苑A栋业主委员会解决本案纠纷，因案涉车位应属小区业主共同共有，故原审判令群英公司返还车位并由业委会代管也并无不妥。综上，上诉人江油市群英房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，结果处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费400元，由江油市群英房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　　兰大波审判员　　赵　志审判员　　田　苑二〇一五年五月十四日书记员　　杨　丽 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