（2015）宁民终字第01577号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-05-29
案件名称
上诉人吴俊芝与被上诉人金珠、张启军房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴俊芝,金珠,张启军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第01577号上诉人（原审原告）吴俊芝，女，汉族，1932年1月24日生，某公司离休职工。委托代理人曹怀义，北京盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人王观，北京盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金珠，女，汉族，1965年4月18日生，某局民警。被上诉人（原审被告）张启军，男，汉族，1993年2月20日生，某大学学生。委托代理人金珠（张启军之母），女，某局民警。上诉人吴俊芝因与被上诉人金珠、张启军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴俊芝及其委托代理人曹怀义、王观，被上诉人金珠、被上诉人张启军的委托代理人金珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告吴俊芝诉称，其与张曙光系母子。张曙光于2011年4月29日去世。张曙光生前与被告金珠系夫妻，被告张启军系张曙光与被告金珠所生的子女。吴俊芝与张曙光于2007年3月17日就南京市秦淮区象房村56号某幢302室房产（以下简称诉争房屋）签署《南京市房地产买卖契约》。双方约定吴俊芝将诉争房屋的10%出售给张曙光，转让价50000元，于2007年3月17日支付10000元，领取房屋所有权证时付40000元，如逾期支付房价款超过十天，且所欠应付到期款超过5000元，吴俊芝有权解除合同。合同签订后，吴俊芝将诉争房屋的10%过户至张曙光名下，未实际交付房屋。因张曙光未依约支付合同价款，吴俊芝根据合同约定，有权解除合同。现张曙光已经死亡，根据相关法律规定，吴俊芝只得将张曙光的继承人起诉为被告，请求法院判令：1、解除吴俊芝与张曙光于2007年3月17日签订的《南京市房地产买卖契约》，并由被告协助吴俊芝办理房屋所有权转移手续；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。原审被告金珠、张启军辩称：1.合同约定的是2007年3月17日支付10000元，领取房屋所有权证时付40000元。如果逾期支付房价款超过10天的，且所欠应付款超过5000元的，吴俊芝有权解除合同，依据上述内容，张曙光应该是在领取房证的时候已经交付过了剩余的40000元，否则，超过10天的话吴俊芝早已要求解除合同了；2.现在房屋共有权证在被告处，从发证日期上看，张曙光领取房产证已达7年之久，此期间吴俊芝一直没有来要求张曙光及被告履行给付房价的义务，亦未要求来解除合同；3.诉争房屋产权证曾在产权处更换过一次，亦能证明吴俊芝对收取张曙光10%的房款并且出售给张曙光10%的房屋产权的事实是客观存在的。2007年3月17日，合同签订后，张曙光于当月月底到产权处交纳了所有的契税并领取了房屋共有权证，现所有的完税证明都在被告处。因房屋产权证上未明确约定各自占有的面积，即按照共同共有的方式各占50%，吴俊芝在知道后当即要求张曙光重新办证。从换证事件可以看出，吴俊芝对出让诉争房屋10%份额是很谨慎的，同时也可以证明，若是张曙光未支付钱款，以吴俊芝的处事风格，早已起诉张曙光了；4.张曙光按照2007年3月17日签订的合同履行了义务，给付了对价，交纳了各种税费，也按照法律的规定领取了产权证书，那么这个交易已经完成了。考虑与吴俊芝的母子关系和亲情，被告方一直未要求吴俊芝把10%的房子给两被告居住，其实按照物权法的规定，是否入住根本不影响物权的变动。被告的这本房产证就是拥有诉争房屋产权的最直接有力的证明。恳请法院驳回吴俊芝的诉讼请求，保护两被告的合法权益。南京市秦淮区人民法院原审查明，吴俊芝系张曙光的母亲，金珠系张曙光的妻子，张启军系金珠与张曙光的儿子。2007年3月17日，吴俊芝与张曙光签订《南京市房地产买卖契约》，约定吴俊芝将诉争房屋的10%份额出售给张曙光，建筑面积为100.61×10%平方米；房屋价款50000元，张曙光于2007年3月17日前付给原告定金10000元，领取房屋所有权证时支付余款40000元；张曙光逾期支付价款超过十天，且所欠应付到期房价款超过5000元的，原告有权解除本契约。2007年3月30日，张曙光支付过户个税、契税及转让费。2007年4月6日，张曙光领取诉争房屋共有权证，标注共有权人所占份额为10%。2011年4月28日，张曙光因病去世。2011年8月25日，就张曙光的遗产继承事宜，吴俊芝及金珠、张启军至南京市秦淮区公证处进行公证，对于张曙光与金珠的共同财产包括南京市秦淮区贡院街32号602室的房产及张曙光所占单位南京汽车集团有限公司代为缴纳的个人住房公积金由金珠、张启军继承，吴俊芝表示放弃对被继承人张曙光的遗产继承权。后吴俊芝认为张曙光未支付购房款，诉至法院，要求解除其与张曙光之间的买卖契约，并要求金珠、张启军协助办理房屋所有权转移手续。原审庭审中，金珠申请证人金某出庭作证。证人金某系金珠的哥哥，证实2007年3月其来南京时，张曙光曾向其借款20000元，称用于购买吴俊芝的房屋，但并未亲见张曙光将上述款项交与吴俊芝。南京市秦淮区人民法院原审认为，吴俊芝与张曙光签订的《南京市房地产买卖契约》系当事人真实意思表示，合法有效。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。根据合同约定，张曙光领取房屋所有权证时，应支付余款40000元，张曙光已于2007年4月6日实际领取了诉争房屋的房屋共有权证，已完成约定的房屋产权变更。且张曙光已于2011年4月28日去世，在张曙光领取诉争房屋的房屋共有权证至其去世期间，吴俊芝亦未提出任何主张。现吴俊芝以张曙光未支付房屋价款为由要求解除合同，需提供证据证明张曙光并未支付购房款，而吴俊芝提供的证据不足以证明这一事实，故吴俊芝要求解除《南京市房地产买卖契约》并办理房屋所有权转移过户的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。综上，南京市秦淮区人民法院于2014年12月18日作出（2014）秦民初字第4256号民事判决：驳回吴俊芝的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由吴俊芝负担。吴俊芝不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人主张已付清房款，证据不足。1.根据证据规则，是否支付房款应由履行义务的一方承担举证责任，而被上诉人为证明其已付房款，提供的证据是《销售不动产统一发票》，金额为52312元，这些证据不足以证明已付清房款，被上诉人亦未提供支付房款资金来源的合理性，金某出庭作证前后矛盾。2.原审法院认为上诉人应当提供证据证明张曙光未支付购房款无法律依据。首先，未发生的事实无法举证。其次，上诉人提供的《南京市房地产买卖契约》，证明张曙光有付款义务，就已经尽到举证义务。3.原审法院的推理逻辑不当。上诉人与张曙光系母子关系，变更房产登记的目的是为了张曙光套取房贴，实际上上诉人也在不断的主张权利。张曙光死亡后，办理遗产公证时，被上诉人也未提及讼争房产是张曙光的遗产。合同约定领取房屋所有权证时支付余款40000元，但不能以已领取房屋所有权证就推论出一定支付了余款。（二）原审法院违反法定程序。上诉人系于2014年8月20日起诉立案，而非2014年9月3日，按照民事诉讼法的规定，简易程序应于3个月内结案，原审法院直至2014年12月22日才将法律文书送达。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审中的诉讼请求，或发回重审。本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人金珠、张启军辩称：1.根据合同约定的内容，被上诉人应该是在领取房屋所有权证时已经支付了剩余的4万元，否则超过10天的话，上诉人就会依据合同要求解除合同的。如果上诉人念及母子情份的话，就不会约定这么严格的违约条款；2.现在共有产权证在被上诉人处，被上诉人领取权证已经8年之久，上诉人一直未要求被上诉人履行给付房价，亦未要求解除合同。张曙光去世后多年方才来主张当时未付房款，理由不成立；3.房屋所有权证中间还更换过一次，可以看出，上诉人是很在意这个交易的，若是被上诉人没有交钱，以上诉人的风格一定会立即主张；4.被上诉人按约履行了合同义务，给付了对价，缴纳了各种税费，也按照法律规定领取了房屋所有权证，交易已经完成。被上诉人之所以没有要求上诉人按约定交付房屋是基于母子关系和亲情考虑，被上诉人是否入住不影响物权的变动，已经取得的房屋所有权证书就是被上诉人拥有物权的直接证据，如上诉人认为被上诉人未付款应由其自行举证；5.上诉人所称房屋买卖是为了帮助张曙光套取房贴没有证据证明，没有办理遗产公证并不能否认讼争房屋是张曙光的遗产。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，各方当事人均未提交新证据。对原审查明的事实，二审予以确认。本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系变更、消灭或权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，吴俊芝与张曙光签订的《南京市房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。张曙光于2007年4月6日实际领取讼争房屋的房屋共有权证，已完成合同约定的产权变更，自张曙光领取房屋共有权证至其去世期间，吴俊芝无证据证明其曾就合同解除问题提出过任何主张，现吴俊芝以张曙光未支付合同约定的购房款为由要求解除合同，依法应当对引起合同关系变动的事实承担举证责任，而吴俊芝提供的证据尚不足以证明张曙光未支付购房款。原审立案日期为2014年9月3日，审理过程中依法办理了审限变更手续，程序亦并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏相应的事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人吴俊芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 许云苏代理审判员 张卓慧二〇一五年五月十四日书 记 员 罗程允 来自