（2015）曲中民终字第371号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-01-13
案件名称
牛吉群与陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组、俞丁榕、吴艳房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省曲靖市中级人民法院
所属地区
云南省曲靖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
牛吉群,陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组,俞丁榕,吴艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）曲中民终字第371号上诉人（原审被告）牛吉群，男。被上诉人（原审原告）陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组。原审第三人俞丁榕，女。原审第三人吴艳，女。上诉人牛吉群与被上诉人陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组（以下简称西门一组），原审第三人俞丁榕、吴艳房屋租赁合同纠纷一案，不服陆良县人民法院（2014）陆民初字第616号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实是：2005年，原告将其所有的位于陆良城西门街X号附2号、3号的两间房屋出租给被告使用。2007年4月1日，原、被告双方签订《租房协议》，约定由原告以年租金l3000元将前述两间房屋出租给被告使用，赁期限为三年。2010年3月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告以年租金l6000元将前述两间屋出租给被告使用，租金一年一付，每年提前一月支付房租，租赁期限自2010年4月1日至2012年4月1日。后被告分别于2012年4月、2013年将前述两间房屋向第三人吴艳、俞丁榕各转租一间，年租金分别为44800元、36800元，租赁期限均为三年，于每年5月1日前交纳下一年租金。自2010年3月23日原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告一直未向原告支付租金，原告遂于2014年4月1向本院起诉，要求解除原、被告之间的房屋租赁关系，由被告按照合同约定的年租金16000元，支付2010年4月1日至2012年4月1日期间的房屋租金32000元以及2012年4月l日至2014年4月1日期间出租房占用费32000元，由第三人俞丁榕、吴艳返还位于西门街6号附2号、附3号房屋，后在审理过程中要求由被告与第三人及时返还前述租赁房屋。审理过程中，被告以对本案争议房屋所有权进行确认为由申请中止审理。在中止诉讼期间，原告于2014年7月22日、9月25日分别取得诉争房屋的集体土地使用证与房屋所有权证。另查明：原告已于1997年10月取得本案诉讼房屋所占土地的集体土地建设用地使用证。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”就本案诉争房屋，原告在1997年10月已取得集体土地建设用地使用证，现已分别取得集体土地使用证与房屋所有权证，能够证实原告是享有该不动产物权的所有权人。当事人对自己提出的主张有提供证据的责任，被告主张原告并非本案诉争房屋的所有权人，其提交的证据不足以证实该主张，故本院对被告的前述主张不予支持，应由其承担举证不能的不利后果。原告作为本案诉争房屋的所有权人，有权对其进行处分，其与被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为布定期。”原告未对被告继续使用租赁房屋提出异议，原租合同继续有效，租赁期限应为不定期。被告自2010年3月23日签订《房屋租赁合同》至今，一直未向原告支付租金，依据《中华人民共和国合同法》二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现原告可以要求解除双方的租赁合同。本案涉及两个合同关系，即原告与被告之间的租赁合同以及被告与第三人之间的转租合同，原告与承租人之间的关系不因转租而受影响，被告作为承租人，仍然应向原告承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。本案为合同纠纷，原告以其与被告之间的租赁合同主张权利，基于合同的相对性，负有支付租金、返还租赁物义务的应为承租人；原告作为出租人，与作为次承租人的第三人之间并无合同关系，为维护次承租人的正当权益，原告对第三人主张权利不宜在本案中一并处理。因此，原、被告之间的租赁合同解除后，应由被告作为承租人向原告支付租金并返还租赁房屋。关于被告应支付的租金，原告主张按照双方合同约定的年租金l6000元计算在合同约定租赁期限届满至起诉期间的租金，并无不当，本院予以支持，被告应向原告支付2010年4月1日至2012年4月1日期间的租金32000元以及2012年4月1日至2014年4月1日期间的租金32000元，共计64000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决：一、解除原告陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组与被告牛吉群于2010年3月23日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告牛吉群按照原、被告双方于2010年3月23日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组支付2010年4月1日至2014年4月1日期间的房屋租金共计64000元；三、由被告牛吉群于判决生效后三十日内向原告陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组返还位于陆良县城西门街X号附2号、附3号的房屋；四、驳回原告陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组对第三人俞丁榕、吴艳的诉讼请求。案件受理费1400元，减半收取700元由被告牛吉群负担。原审判决宣判后，被告牛吉群不服，向本院提起上诉。上诉人牛吉群请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。其提出理由：1、被上诉人对出租房享有所有权的事实不清，证据不足。中枢镇西门社区资产登记表复印件、陆良县中枢街道西门社区居民委员会出具的情况说明，证明了被上诉人主张的出租房没有办理过产权登记的事实，而集体土地建设用地使用证复印件证实了在1997年出租房就办理了土地使用证的事实，可见证据是相互矛盾的。另外集体土地使用证、房屋所有权证是在诉讼期间办理的，本案中上诉人对争议房屋有法律上的利害关系，但是其被限制人身自由，在被上诉人申请办证的过程中不能主张权利，所以该证据不能用来证实对上诉人不利的事实。2、本案中的租赁房屋所有权有争议，被上诉人不能举证证实其是租赁房屋的所有权人，所以被上诉人对房屋不享有占有、使用、收益、处分的权利，被上诉人主张的诉讼请求不成立。被上诉人西门一组答辩要求维持原判。二审中，当事人均未举出新的证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人牛吉群提出“被上诉人对出租房享有所有权的事实不清，证据不足”的理由，但上诉人没有举出确实充分的证据否定被上诉人陆良县中枢街道西门社区居民委员会第一居民小组举出的中枢镇西门社区资产登记表、西门一组移交清单、房屋租赁合同、收据、集体土地使用证、房屋所有权证、土地测绘图等证据的证明效力，一审判决支持被上诉人收取租金、解除租赁合同并收回房屋的诉请，并无不当。上诉人提出的上诉理由，无据证实，不能成立，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1400元，由上诉人牛吉群负担。本判决为终审判决。审判长 徐 坤审判员 赵艳绘审判员 李桂兰二〇一五年五月十四日书记员 贾琼丽 关注微信公众号“”