（2014）宝民三（民）初字第549号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-10-13

案件名称

易长荣、曲红等与上海千风实业有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十七条，第二百二十九条，第二百三十二条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2014）宝民三（民）初字第549号原告易长荣。原告曲红。原告易博文。法定代理人曲红。上列三原告共同委托代理人金敏华，上海市瑞和律师事务所律师。被告上海千风实业有限公司。法定代表人王玲妹。委托代理人陈江。委托代理人蒋正群，上海市沪北律师事务所律师。原告易长荣、曲红、易博文与被告上海千风实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告易长荣、曲红（同时作为易博文的法定代理人）及其共同委托代理人金敏华，被告上海千风实业有限公司的委托代理人陈江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易长荣、曲红、易博文诉称，2013年11月，原告通过拍卖取得上海市宝山区宝林五村XXX号XXX室房屋（以下简称“104室房屋”）。2014年3月13日，原告取得房地产权证。因原告发现被告租借在104室房屋内，要求被告撤离，但被告以自己是承租人为由拒不搬出。原告取得产权后，租赁合同关系就发生在原被告之间，而租赁合同是不定期的，原告随时可以解除合同。被告知道原告是新的产权人，至今已经一年了，已经有合理的准备期可以搬离。综上，原告起诉要求解除房屋租赁合同，被告搬离并将104室房屋返还给原告，被告按每月3，000元的标准支付自2014年3月13日起至被告搬离房屋止的租金。被告上海千风实业有限公司辩称，原被告没有签订过租赁合同，没有租赁关系，原告的诉讼对象不明确。与被告发生租赁关系的是原产权人上海宝钢房产管理公司，该公司注销后，由宝钢发展有限公司承继，所以现在与被告发生租赁关系的是宝钢发展有限公司。因为双方没有租赁合同，所以不同意向原告支付租金。被告的租金支付到2015年3月31日，被告与宝钢发展有限公司的租赁关系还没有解除。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，1994年6月6日，上海市宝山区商业网点管理办公室（甲方）与上海宝钢房产管理公司（乙方）签订《用房租赁合同》，约定，甲方将牡丹江路XXX号商业网点出租给乙方使用，乙方同意按月缴纳房租；乙方将公房二室一厅二套出租给甲方使用，甲方同意按月缴纳房租；甲乙双方租赁给对方的用房，都作为给对方长期使用。1999年7月27日，上海宝钢房产管理公司（甲方）与上海宝欧实业有限公司（乙方）签订《借用公房协议书》，主要约定，一、乙方暂借甲方所有的上海市宝山区宝林五村XXX号XXX、XXX室二套房屋，合计使用面积各为23.1／厅10.9平方米，乙方应按月向宝钢物业经租所交付临时使用费；二、暂借期限为：自1999年8月1日起。101、104室房屋原系公房，2010年3月23日，宝钢发展有限公司经核准登记为两套房屋的权利人。2013年下半年，原告参加104室房屋拍卖。2013年12月3日，宝钢发展有限公司与原告签订《上海市房地产买卖合同》。2014年3月13日，原告经核准登记为104室房屋的权利人。2014年5月27日，被告以自己对104室房屋的优先购买权受损害为由，向本院提起诉讼，要求确认原告与宝钢发展有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效。本院经审查认为，确认1994年《用房租赁合同》、1999年《借用公房协议书》的真实性，认定被告与宝钢发展有限公司仍在继续履行《借用公��协议书》，且为不定期租赁，被告在104室房屋拍卖时仍系承租人，享有优先购买权，但根据相关司法解释的规定，不能支持被告的诉请，故本院于2014年8月25日作出（2014）宝民三（民）初字第816号民事判决，未支持被告的诉讼请求。该判决经二审维持，于2014年12月24日生效。2014年7月1日，上海市宝山区社区商业发展中心（原上海市宝山区商业网点管理办公室）向本院提起诉讼，要求上海宝钢源康物业管理有限公司返还上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋并按原租金的三倍支付2013年11月1日起的房屋使用费。本院经审理查明，双方就该房屋形成十多年的租赁关系，最近一期租赁合同的租期为2010年11月1日至2013年10月31日，月租金为1，577.20元；上海宝钢源康物业管理有限公司又将该房屋出租给上海君象择工贸有限公司，租期至2013年12月31日，年租金为189，000元；本院��为，上述租赁合同均已到期，以三倍租金金额计算房屋使用费并无不当，故于2014年8月12日作出（2014）宝民三（民）初字第1001号民事判决，判令上海君象择工贸有限公司配合上海宝钢源康物业管理有限公司清腾并返还上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋，上海宝钢源康物业管理有限公司按每月4，731.60元的标准向上海市宝山区社区商业发展中心支付房屋使用费。该判决经二审维持，于2014年12月3日生效。审理中，被告表示，101、104室房屋与上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋，是根据1994年6月6日《用房租赁合同》互换租赁的房屋，但在被告与上海宝钢房产管理公司直接签订租赁合同开始，这两套房屋就独立了，不是交换关系了。原告表示，被告在二审期间也认可两套房屋长期交换租赁，作为福利补贴给被告，租赁费用低廉，因此交换关系一直存在，如果没有交换关��，被告不可能以这么低廉的价格租赁房屋。审理中，原告为证明在外租房的费用，向本院提供《房屋租赁合同》，主要内容为原告易长荣向案外人承租上海市宝山区宝钢三村XXX号XXX室房屋，月租金为2，300元。被告对此不予认可。另外，对于104室房屋的市场租金价格，原告表示为每月2，500元左右，被告表示为1，500元至2，000元左右。本院向上海中原物业顾问有限公司咨询，该公司于2015年3月16日出具《房地产价格咨询意见书》，询价结果为，104室房屋在2014年3月至2015年3月的客观合理的市场租赁价格为2，000元至2，200元间。原告对询价结果无异议，被告认为询价结果还是高了一点。审理中，被告还向本院提供上海宝钢源康物业管理有限公司出具的发票，证明被告已向物业公司支付101、104室房屋的公房房租费至2015年3月份。原告表示，真实性不清楚，��本案无关。以上事实，有（2014）宝民三（民）初字第816号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第1972号民事判决书、（2014）宝民三（民）初字第1001号民事判决书、《房地产价格咨询意见书》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据法院生效判决，已确认1994年《用房租赁合同》、1999年《借用公房协议书》的真实性，并认定被告与宝钢发展有限公司就104室房屋存在不定期租赁，被告在104室房屋拍卖时仍系承租人。因此，根据买卖不破租赁的相关规定，原告在取得104室房屋所有权的同时，取代宝钢发展有限公司成为新的出租人，继续与被告发生租赁关系。被告认为其还在与宝钢发展有限公司发生租赁关系的观点，本院不予采纳。鉴于原被告之间为不定期租赁，原告作为出租人，可以随时解除租赁合同，而原告于2014年3月要求被告搬离104室房屋，已经给予被告合理的准备时间，故原告要求解除租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将104室房屋返还给原告。关于被告应否支付租金的问题，本院认为，根据查明的事实，上海市宝山区商业网点管理办公室与上海宝钢房产管理公司于1994年签订《用房租赁合同》，约定互相租赁房屋；据此，上海宝欧实业有限公司、被告承租使用101、104室房屋，上海宝钢源康物业管理有限公司承租使用上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋，直至宝钢发展有限公司拍卖101、104室房屋、上海市宝山区社区商业发展中心通过诉讼收回上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋，该《用房租赁合同》已终止履行；法院判决上海宝钢源康物业管理有限公司应按每月4，731.60元的标准向出租人支付2013年11月1日起租金，被告也应向出租人支付同期租金。综上，原告要求被告支付2014年3月13日起租金的请求，本院予以支持。关于被告支付租金的标准，原告并未提供每月3，000元的依据，其向他人承租其他房屋的租金标准也难以在本案中直接引用，故本院结合双方当事人的陈述，参考上海中原物业顾问有限公司出具的《房地产价格咨询意见书》，兼顾公平原则，酌情确定被告应按每月2，000元的标准向原告支付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告易长荣、曲红、易博文与被告上海千风实业有限公司就上海市宝山区宝林五村XXX号XXX室房屋发生的房屋租赁合同关系；二、被告上海千风实业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区宝林五村XXX号XXX室房屋返还给原告易长荣、曲红、易博文；三、被告上海千风实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月2，000元的标准，向原告易长荣、曲红、易博文支付2014年3月13日起至被告上海千风实业有限公司返还房屋之日的租金；四、原告易长荣、曲红、易博文的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取40元，由被告上海千风实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　陈亮亮二〇��五年五月十四日书记员　　罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间��行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。百度搜索“”