（2015）中一法张民一初字第599号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-11
案件名称
张勇与广东永怡集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张勇,广东永怡集团股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第599号原告：张勇，男，1984年5月6日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市。法定代表人：温少松。原告张勇诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后。依法由审判员杨颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇到庭参加诉讼。被告永怡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇诉称：2008年5月19日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买座落于中山市火炬开发区博爱七路永怡聚豪园东铂世纪（东苑）**幢***房，房价款为468493元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项。被告于2009年6月21日交付房屋给原告。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后730个工作日内（即2012年4月23日前）为原告办理房屋产权证书，但其至今没有为原告办理房屋产权证书，致使原告不能完全行使所购房屋的占有、使用、收益和处分四项权能，不能办理积分入户等，造成无法估量的损失，但双方的合同约定的违约金过低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原告请求法院判令被告：1.向原告支付逾期办证违约金59042元（以已购房款468493元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的标准从2013年1月6日起暂计至2015年3月16日）；2.承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期办证违约金93559元（以468493元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率的标准从2012年3月3日起暂计至2015年3月16日）。原告张勇向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同、销售不动产发票联、付款凭证、中华人民共和国契税完税证各1份；2.中山市流动人员积分制入户通知书、积分入户申请须知各1份；3.律师函1份、快递单2份。被告永怡公司在法定期限内未提出答辩意见，亦未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。经审理查明：2008年5月19日，永怡公司（出卖人）与张勇（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：0801011604），约定：买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪**幢***房，总楼价为468493元，买受人于2008年5月19日支付首期款172493元，余款采取银行贷款方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，张勇已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。张勇主张涉诉房屋收楼时间具体时间已经记不清楚，按合同约定估算收楼时间应为2009年4月1日。张勇购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。张勇为维护自己的合法权益，诉至本院，主张上述实体权利。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与张勇签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据合同的约定，永怡公司应在2008年12月31日前向张勇交付商品房，并在商品房交付使用后730个工作日内即在2011年12月2日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司至今未能履行办证义务，违反双方的约定，理应承担相应的违约责任。对于违反该义务的责任，双方约定为按已付房价款的1%计算违约金，而对于张勇违约时的违约金则高达应付款的20%。永怡公司逾期办证已过一年多，约定的违约金标准明显过低，不足以弥补张勇损失并督促永怡公司积极履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致张勇的实际损失数额，张勇无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定张勇的实际损失数额。关于逾期办证的违约金计付期间问题，张勇主张从2012年3月3日起开始计至2015年3月16日，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张勇支付逾期办证的违约金（计算方法：以468493元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2012年3月3日起计至2015年3月16日止）。案件受理费1276元，减半收取为638元（原告已预付），由被告广东永怡集团股份有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨颖二〇一五年五月十四日书记员 黄莺 百度搜索“”