（2014）涧民二初字第613号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-12-19
案件名称
洛阳宝泰物业管理有限公司与刘新法物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市涧西区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洛阳宝泰物业管理有限公司,刘新法
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2014）涧民二初字第613号原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司，住所地：洛阳市瀍河区北盟路48号202栋1-502号。法定代表人裴学勤，该公司总经理。委托代理人王朝光、王小恩，河南智明律师事务所律师。被告（反诉原告）刘新法。委托代理人刘鹏。原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司（以下简称：宝泰物业）诉被告（反诉原告）刘新法为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝泰物业委托代理人王小恩、被告刘新法委托代理人刘鹏到���参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝泰物业诉称，2012年10月17日，原告与衡山雅居业主委员会签订为期一年的《物业服务合同》，合同约定原告向衡山雅居业主提供物业服务，物业服务费按照建筑面积每平方米0.36元每月，每半年向业主收取。按照每户每月2元的标准代收垃圾处理费，按照每户每月1.5元的标准代收公共电费，供热费用按照建筑面积的90%收取。合同签订后，因衡山雅居供热设施老化，为更好滴为业主提供服务，原告为更新热交换站设施话费12余万元。2013年10月31日合同到期后，原告与衡山雅居业主委员会又续签期限为6年的《物业服务合同》，收费标准未变。同日，原告与衡山雅居业主委员会签订补充协议，除对《物业服务合同》表述不明的予以约定外，同时约定业主不按时缴纳费用的，物业服务公司可按欠缴数额每日千分之三加收滞���金。原告依约向向小区业主提供物业服务，但被告自2012年11月1日却拒绝缴纳物业相关费用，被告房屋的建筑面积为104.99平方米，每月应缴物业费37.8元，应缴垃圾处理费2元，公共电费1.5元。截止2014年4月30日，欠物业费680.3元，滞纳金为1114.4元，垃圾处理费36元，电费27元，供热费用2343.8元，共计4201.5元。原告多次向被告催要，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费及滞纳金共计4201.5元。2、由被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）刘新法辩称，一、宝泰物业在起诉书中提出的按照物业服务合同收取的垃圾费36元的诉求，事实不清，缺乏事实依据和法律依据。1、宝泰物业民事起诉书中的垃圾处理费事实不清，起诉书中第一页事实和理由中称宝泰物业“2012年10月17日与衡山雅居业主委员会签订为期一年的物业服务合同。按照每户每月2月的标准代收垃圾处理费”，但该物业服务合同第七条中写到“物业费每月每平方米0.36元收取。同时收取按每月2元垃圾清运费。未经甲方同意不得收取其他费用“。同时，第五行中又写到“垃圾处理费，按每月每户贰元”。那么，物业服务合同与起诉书中，垃圾费的性质到底是垃圾处理费还是垃圾清运费呢？两者存在着本质上的不同。2、宝泰物业诉求如果是垃圾清运费，根据国家发改委、建设部《物业收费管理办法》第十一条的规定，“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：2、物业管理区域清洁卫生费用；”据此可以认为，垃圾清运费应包含在物业费中，宝泰物业收取的垃圾清运费属于重复收费。根据《��高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。宝泰物业的诉求如果是垃圾处理费，根据《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》的规定，“城市生活垃圾处理费由市建设委员会统一征收或委托有关机构代收。各代征代缴城市生活垃圾处理费的单位要统一办理收费许可证和执收公务证，持证收费。”刘新法多次到宝泰物业位于衡山雅居的收费处交纳城市生活垃圾处理费，但交费前需宝泰物业按规定出示收费许可证和执收公务证，但均遭到物业工作人员的拒绝，所以我认为在宝泰物业未取得或未公示收费许可证和执收公务证的情况下，我不应该将城市生活垃圾处理费交给宝泰物业代收。二、宝泰物业在起诉书中关于电费27元的诉求，事实不清，缺乏法律依据和事实依据。1、宝泰物业在起诉中中称其“2012年10月17日与衡山雅居业主委员会签订为期一年的物业服务合同。合同约定按照每户每月1.5元的标准代收公共电费”。但我在该物业服务合同中并未找到起诉书中所称代收公共电费1.5元的内容。2、起诉书中代收公共电费指向不明，何为公共电费？是小区庭院路灯照明，还是单元内楼道灯照明，亦或是小区监控、车辆道闸系统用电，再或是物业办公室用电。何为代收？是代供电公司收，还是代业主委员会收，亦或是代全体业主收。根据《物业收费管理办法》第十一条的规定，“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一���包括以下部分：2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。”第十九条规定“物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。”据此可认为，共用照明设施日常运行所消耗的电费应包含在物业费中。宝泰物业收取的“代收公共电费”或者供电公司等部门委托宝泰物业收取的“代收公共电费”属于重复收费；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。3、综上所述，我认为宝泰物业收取衡山雅居小区业主每月1.5元的公共电费属于典型的违法违规的乱收费和重复收费，不应交纳，同时，宝泰物业已经收取的公共电费应立即退还。三、宝泰物业在起诉书中提出的关于供热费用2343.8元的诉求，缺乏事实依据和法律依据。1、如果宝泰物业在2012年11月15日到2013年3月15日、2013年11月15日到2014年3月15日两个采暖期正常给衡山雅居小区供暖，我不用暖，应该缴纳总热费的25%的基本热费，两个采暖期基本热费合计971.8元（2012-2013采暖期，104.99平方米×0.9×0.16×121×25%=457.3元；2013-2014采暖期，104.99平方米×0.9×0.18×121×25%=514.5元）。宝泰物业在起诉书中所称的供热费用2343.元缺乏事实依据和法律依据。四、宝泰物业提出的滞纳金1114.4元的诉求，缺乏事实依据和法律依据。1、滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，是一种强制执行行为，个人和其他团体都无权私自设立。宝泰物业无权收取滞纳金。2、宝泰物业在2012年11月1日到2014年4月30日期间，���来没有主动向我催交过物业费等费用。3、我在2013年11月间多次主动到物业收费处交纳当年暖气费和上个采暖期的过热费，要求开通暖气。但宝泰物业均要求交纳上个采暖期全额暖气费，否则不收取本采暖期的暖气费，不给开通暖气。我认为在上个采暖期没有申请、使用暖气的情况下，不应该交纳全额暖气费，宝泰物业属于强行收费，从而导致我无法交纳暖气费，一家连续两年无法使用暖气。我儿媳妇付晶晶在2013年11月到2014年3月采暖期期间正处于怀孕期间，由于无法使用暖气，直接导致孕妇心情出现严重波动，导致孕妇胎盘低置，给一家带来了身体和精神上的双重打击。4、综上所述，宝泰物业提出的滞纳金1114.4元的诉求，缺乏事实依据和法律依据。五、宝泰物业未履行合同义务和取消上述违规收费前，我拒绝交纳物业费。1、宝泰物业未能履行合同义务。宝泰物业与衡山雅居业委会于2012年10月17日签订的《物业服务合同》约定“禁止大型客货车进入小区，客车12座以上（不含12座）”，但由于宝泰物业疏于管理，导致每天都有合同中约定的禁止进入小区的车辆进入小区并在小区内过夜。同时，物业服务合同约定宝泰物业按洛发改收费（2009）40号文件中规定的三级物业服务质量标准及收费标准服务和收费，但根据洛发改收费（2009）40号文件附件三《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》中相关内容，宝泰物业显然没有达到三级服务标准所规定的内容，具体为：（1）、“一、综合管理，每年一次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通。”（2）、“二、公共区域秩序维护，上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，状态良好。”（3）、“四、公共区域保���服务，垃圾箱及周围无散落、无污水。”（4）、“五、公共区域绿化维护，及时除掉杂草，无成片杂草滋生。”在宝泰物业未能履行以上标准的服务约定情况下，显然已构成合同违约，不应收取全额物业费。被告（反诉原告）刘新法反诉称，一、反诉人要求宝泰物业立即归还私自拆除的热力分表。在2013年采暖期期间，宝泰物业在未向社区居委会和业主同意的情况下，私自摘除包含反诉人在内的小区200余户业主的热力分表，从而引起大量信访和投诉，反诉人多次到小区物业要求归还，都遭到宝泰物业拒绝。二、请求法院认定衡山雅居业委会与宝泰物业签订的2013年11月1日到2019年10月31日的物业服务合同无效，并撤销该合同。1、衡山雅居业委会与宝泰物业签订的2013年11月1日到2019年10月31日的物业服务合同应为无效。宝泰物业进驻衡山雅居，签订的合同为期一年，于2013年10月31日到期。根据《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，“选聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据合同法第五十二条的规定，在没有召开业主大会，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，业委会中某些人私自同宝泰物业签订的2013年11月1日到2019年10月31日的物业服务协议，违反了法律规定，应为无效合同。所以，宝泰物业有关2013年11月1日到2014年4月30日物业费等相关费用的诉求缺乏事实依据和法律依据。2、业委会某些人在没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，私自与宝泰物业签订了2013年11月1日到2019年10月31日的物业服务合同，违反了相关法律规定。宝泰物业和业委会的行为��害了广大业主的权益，反诉人请求涧西区人民法院撤销衡山雅居业委会与宝泰物业签订的物业服务合同。诉讼请求：1、请求法院驳回宝泰物业全部的诉讼请求。2、要求宝泰物业立即归还私自拆除的反诉人的热力分表。3、请求涧西区人民法院认定衡山雅居业委会与宝泰物业签订的2013年11月1日至2019年10月31日的《物业服务合同》无效，并撤销该合同。4、本案诉讼费用由宝泰物业承担。本案审理过程中，刘新法将第三项诉讼请求明确为要求确认衡山雅居业委会与宝泰物业签订的2013年11月1日至2019年10月31日的《物业服务合同》无效。原告（反诉被告）宝泰物业辩称，本诉原告与衡山业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告应支付物业费用，其提起反诉的目的是为了拖延诉讼时间。1、本诉原告因物业欠费，起诉的时间是2014年8月份，之后法院多次通知被告到法院领取传票，被告或不接电话、或故意推托，其目的是通过拖延诉讼也达到拖延支付物业费的目的，其提起反诉也是为了达到其目的。2、本诉原告与衡山雅居签订的物业服务合同是合法有效的，被告既无权代表业主委员会，也不全代表小区全体业主，其认为该合同对其没有效力是没有法律依据的。说明一下：衡山雅居最初业主委员会是7名，分别是：杨兴国、马国立、牛海良、牛均岭、魏家勇、曲继业、任彩红，2014年10月28日杨兴国、马国立、牛海良书面提出辞去业主委员会成员的申请，后经业主委员会选举任彩红为业主委员会主任。在换物业公司时，业主委员会开会时被告之其他六位成员也在场，通过表决以多数通过改换原告物业公司，因此，签订合同是合法有效的。3、小区共有15栋，1044户，而欠交物业费的尚不到100户，从这方面也可以看出被告自认为代表��区业主或业委会是与事实不符的。关于被告反诉的热力表问题，1、所有权并非是反诉原告，而是由热力公司享有所有权，因此，拆除表不对反诉原告构成侵权。2、反诉原告始终未交纳过热费用及热力费用拆除表对其生活没有任何影响。3、拆除表是针对部分交纳过热费用的业主及没有交纳过热费用的业主私自放水，偷取暖气影响小区其他业主正常使用暖气，导致暖气气温降低所采取的措施。经审理查明，刘新法系洛阳市涧西区衡山雅居小区的业主，宝泰物业系为刘新法所在小区提供物业服务的物业服务公司。2012年10月17日，宝泰物业（受委托方、乙方）与洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会（以下简称衡山雅居业委会）（委托方、甲方）签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号，物业名称为衡山雅居、建��面积为108000平方米的住宅小区实行物业管理，合同期限为一年，自2012年10月起至2013年10月31日止；合同第六条“管理服务标准”约定，根据9月12日会议协商双方同意执行洛阳市发展改革委、房产管理局文件《洛发改收（2009）40号》中规定的三级物业服务质量标准及收费标准，由乙方对衡山雅居（小区）物业进行管理服务；合同第七条约定，…乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同；合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等作出约定。宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。上述合同约定期限届满后，宝泰物业（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年10月30日续签《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号物业名称为衡山雅居的住宅小区实行物业管理；合同第三条“合同期限”约定，宝泰物业服务公司进驻衡山雅居，（2012年10月起到2013年10月31日止）已满一年，现续签合同期限从2013年11月1日至2019年10月31日止。合同第七条“管理服务费用”约定，1、本物业管理制为包干制，按洛阳市政府文件《洛发改收费（2009）40号》规定的三级服务标准每半年向业主收取一次。计算标准：物业服务费暂按建筑面积每月每平方米0.36元收取；代收生活垃圾处理费每月2元／户；…公共电费包括小区道路照明、门卫、绿化、监控，这些包含在物业费内；小区楼栋单元梯灯照明电费由物业公司代电业公司收取，按每月1.5元／户。（依照洛阳市物价局收费许可证规定标准执行，后期如需调整依照洛阳市物价局收费标准执行）。2、供热费用是按建筑面积的90%收取…合同还对甲乙双方的���利和义务、违约责任等作出约定。宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。该份合同签订后，宝泰物业（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年11月23日签订《﹤物业服务合同﹥补充协议》一份，甲乙双方就2013年10月30日签订的《物业服务合同》进行部分修改、补充，补充协议第四条约定，第七条第1款“每半年向业主收费一次”改为每半年业主或物业使用人应向物业管理管理公司缴纳期间地方政府规定应交付的费用。上半年费用的缴纳期间为当年的4月15日至5月31日；下半年费用的缴纳期间为当年的10月1日至11月15日。未按时缴纳费用的，乙方可按欠缴数额每日千分之三加收滞纳金。第五条约定，第七条第2款“供热费用是按建筑面积的90%收取”修改为乙方按照地方政府公布的收费标准收取。合同中的“建筑面积”是指业主办理本小区房产契税时核定的建筑面积，如该房产已办理房产证，则以房产证记载的面积为准。第六条约定，《物业服务合同》与本协议不一致的，以本协议为准。宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。本案审理过程中，宝泰物业主张的费用计算方式为：面积104.99平方米，物业费每月37.8元，欠费日期2012年11月1日至2014年4月30日，截止2014年4月30日欠缴物业费680.4（37.8×18）元，欠费546天，滞纳金为1114.4（680.4×546×3‰）元，垃圾处理费36（2×18）元，楼梯照明费27（1.5×18）元，2012年费取暖费1829.3（104.99×0.9×0.16×121）元，2013年度过热费514.5（104.99×0.9×0.18×121×25%）元。另查明，原告宝泰物业的经营范围为物业管理，家庭清扫服务；资质等级为叁级。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宝泰物业为刘新法所在小区提供物业服务、形成物业服务合同关系的事实，有宝泰物业与衡山雅居业委会签订的有关衡山雅居小区物业服务的合同、协议以及当事人的陈述为证，应当依法予以认定，当事人应当依法依约履行合同内容。现刘新法未能全额、及时交纳物业服务费用等合同约定的各项费用，应当承担相应的法律责任。根据涉案物业合同的有关约定、宝泰物业提交的费用计算明细以及当事人有关费用的陈述等内容，对于宝泰物业要求刘新法承担物业费680.4元、垃圾处理费36元、楼梯照明费27元以及2013年度暖气过热费514.5元的诉讼请求，本院依法予以支持；对于宝泰物业提出的有关滞纳金、2012年取暖费的诉讼请求，首先，在民事活动中有关滞纳金的约定于法无据，本院不予支持；其次，在刘新法不予认可的情况下，宝泰物业未能提供有效证据证明刘新法在2012至2013年度实际全部、有效享受了供暖服务，故本院确定刘新法应当支付该采暖季的过热费457.3元（104.99×0.9×0.16×121×25%）。综上，本院确定刘新法向宝泰物业支付拖欠的各项费用共计1715.2元。对于刘新法提出的宝泰物业收取垃圾处理费、电费无事实依据和法律依据的辩解意见，该意见与涉案合同显示的内容不符，故对此意见，本院不予采纳；对于刘新法提出的宝泰物业未能履行合同义务的辩解意见，根据双方当事人的陈述，宝泰物业的物业服务存在一定的瑕疵，但并非未能履行合同义务，故对于此项意见，本院亦不予采纳。对于刘新法要求确认涉案物业合同无效、归还热力分表的诉讼请求，相关诉讼请求依法并非本案的审理范围，本案不予处理，当事人应当依法处理相关纠纷。根据本案查明的事实，宝泰物业在提供物业���务的过程中，确实存在一定的瑕疵，宝泰物业应当在今后的工作中，改善服务效果，更好的为广大业主提供服务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘新法向原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司支付拖欠的各项费用1715.2元。上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。二、驳回原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘新法的诉讼请求。本案本诉受理费50元，由原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司负担20元，被告（反诉原告）刘新法负担30元；反诉受理费25��，由被告（反诉原告）刘新法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 孟帆航审 判 员 刘朋涛人民陪审员 胡宝红二〇一五年五月十四日书 记 员 李丽艳