（2015）宝民三（民）初字第311号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-07-23
案件名称
张晨飞与吴江辉、郭勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晨飞,吴江辉,郭勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第311号原告张晨飞。委托代理人黄建兵，上海市银星律师事务所律师。被告吴江辉。委托代理人郭勇。被告郭勇。原告张晨飞与被告吴江辉、郭勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告张晨飞及其委托代理人黄建兵，被告郭勇（暨被告吴江辉的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晨飞诉称，经居间，2014年5月11日，原被告就上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房价150万元，首期支付50万元（含定金2万元），二期房款100万元通过银行贷款方式支付。合同签订当日，原告向郭勇转账70万元，加上居间中支付的定金2万元，合计支付72万元。嗣后，原告申请了100万元的银行贷款，然因系争房屋上原先存在抵押而被告未予解除，导致无法办理过户手续。经协商，2014年11月20日，被告向原告借款50万元用于归还银行贷款并解除抵押，郭勇出具了借款及借款说明，但被告收到50万元后未按约归还银行贷款并解除抵押，致无法过户。原告认为，被告未将相关款项用于归还银行贷款并解除抵押的行为，已构成违约，致合同目的无法实现，故起诉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》并要求两被告归还已支付购房款122万元及承担违约金（赔偿金）30万元。被告吴江辉、郭勇辩称，购房时，郭勇曾与原告口头约定，房款要原告自己付掉（系指银行抵押贷款部分由原告筹钱还清），为此才签订合同。而后原告称自己拿不出钱，让郭勇将贷款还清。之后原告又表示借款50万元给郭勇，余下银行贷款由郭勇筹钱偿还。如被告将系争房屋出售给一个能够全款付款的买家，就不会出现目前的情况。被告同意解除合同并将房款归还。关于房款，其中50万元是以郭勇的名义所借，由郭勇负责偿还，余下72万元由郭勇、吴江辉共同偿还。考虑到原告的损失合情合理，愿意适当赔偿违约金，以122万元为本金，按照银行利息上浮百分之四十进行赔偿。经审理查明，2014年4月21日，经居间，郭勇收取原告支付的定金2万元。2014年5月11日，原告（乙方，买受方）与两被告（甲方，出卖方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，原告向两被告购买系争房屋，房价150万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年8月30日前腾房并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2014年7月31日之前，双方共同办理过户手续。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，原被告签订《协议书》，约定系争房屋实际成交价为173万元，操作价为150万元。首期支付房款72万元，二期房款100万元通过贷款支付，三期尾款1万元在交房当日支付。上述合同签订当日，郭勇出具收款收据确认收到原告支付的房款70万元。2014年11月20日，原告向郭勇共计转账50万元，郭勇出具《借款说明》，内容为“本人郭勇在买房人张晨飞首付人民币柒拾贰万的情况下没有及时对江杨北路XXX弄XXX号XXX室房产进行解押，如今因资金周转困难为使房产顺利变更到张晨飞名下，经双方协商本人郭勇向买房人张晨飞借款伍拾万元整，并把杨浦区政益路XXX号XXX室房产证及农商银行贷款放款卡押在买房人处（银行卡密码由买房人修改密码）等房产过户后买房贷款放下来后二十四小时内把人民币伍拾万还给张晨飞，如郭勇不及时还款张晨飞有权处理该抵押房产，并承担由此借款所发生的所有法律责任。”同日，郭勇出具《借条》，内容为“今本人郭勇向张晨飞借款人民币伍拾万元整用于偿还江杨北路XXX弄XXX号XXX室贷款。于交易结束银行放款后24小时内还给张晨飞。”2014年12月31日，原告向两被告发出《解除合同通知书》，主要内容为，因两被告没有对系争房屋进行解押，无法办理房屋过户手续，原告提供借款50万元后，仍未按约定归还银行贷款并解押，导致无法过户，构成严重违约，故原告通知解除合同并要求两被告归还购房款并按总房价款的20%承担违约赔偿责任。被告收到上述通知书。另查明，2011年7月20日，系争房屋经核准登记为两被告共同共有。同日，中国银行股份有限公司上海市杨浦支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为114万元。审理中，被告表示，其收取122万元后用于生意周转，后因钱不够未能偿还银行抵押贷款。审理中，关于损失，原告表示，其损失包括：1、短期借款50万元未能及时偿还，产生高额融资利息损失；2、支付律师费5万元；3、政策调整后，房价上涨20多万元。不同意调整违约金。被告则表示，房价可能涨了一点点。律师费支出及利息客观存在，但不清楚具体金额。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、客户回单、业务回单、收款收据、《借款说明》、《借条》、《解除合同通知书》、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依合同约定，双方应于2014年7月31日前进行过户。本案中，被告在收取首期房款后，未将上述款项用于偿还银行贷款以注销抵押，客观上造成后续交易手续无法正常进行，以致逾期过户，显然已构成违约。嗣后，原告通过借款形式以期对合同履行进行补救，然被告仍未将该笔款项用于归还银行贷款，以致合同目的无法实现。现原告依据被告逾期过户主张解除合同，符合合同约定，可予准许。被告辩称双方曾口头约定原有贷款由原告负责还清，无其他证据予以佐证，本院不予采信。合同解除后，被告应将已收取的房款返还给原告并承担违约责任。关于房款，根据《协议书》约定，首期房款为72万元，该笔款项在合同签订之日予以支付，可认定为交易所支付的房款，两被告在合同解除后应予以偿还。至于50万元，该笔款项出借发生在买卖合同履行期间，其目的在于促使合同继续履行，可认定为两被告因买卖合同而取得的财产，在合同解除后，亦应由两被告负责偿还。关于赔偿金，本案中，被告在收取款项后未将款项用于交易所需，具有较大主观恶意，另结合原告的实际损失情况，原告主张两被告支付赔偿金30万元，符合合同约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告张晨飞与被告吴江辉、郭勇就上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告吴江辉、郭勇于本判决生效之日起十日内返还原告张晨飞房款122万元；三、被告吴江辉、郭勇于本判决生效之日起十日内支付原告张晨飞赔偿金30万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取9，240元、保全费5，000元，均由被告郭勇、吴江辉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 叶印洲二〇一五年五月十四日书 记 员 刘劭阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来自