（2015）穗中法民五终字第2342号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-06-02
案件名称
李媛媛与赵志女合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵志,李媛媛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2342号上诉人（原审被告，反诉原告）赵志女，。委托代理人张兴亮。委托代理人黄东阳，广东百高律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告，反诉被告）李媛媛，住。委托代理人林树焕。委托代理人曹子洋。上诉人赵志女因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月30日，案外人陈某与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定陈建海向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦七楼自编第C32﹟号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2015年3月5日止。2013年11月10日，陈某将上述协议书约定的权益转让给赵志女。2014年1月5日，李媛媛与赵志女签订《联营协议书》，约定：李媛媛向赵志女承包新中国大厦C32A（东半）档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年3月1日至2015年3月5日止；每月承包费为78000元，李媛媛在承包前先向赵志女缴纳二个月承包费作为押金和一个月零5天的承包费（租金）共247000元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费78000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，赵志女负责C32A（东半）档内的场租、税收、工商管理等费用，李媛媛负责自己的债务，自负盈亏；如李媛媛自己中途退场，赵志女对李媛媛不退回押金，但如赵志女中途收回档口的，除退回押金外，赔偿156000元给李媛媛；李媛媛在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。上述协议书签订后，李媛媛接收了涉案房产开始经营，并向赵志女支付了租赁押金169000元及商铺押金1000元。2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。李媛媛于2014年5月8日向原审法院提起本案诉讼，要求：1、请求判决自2014年5月1日起解除李媛媛、赵志女签订的《联营协议》；2、请求判令赵志女退还李媛媛档口两个月零五天的押金169000元，商铺押金1000元：3、请求判令赵志女赔偿李媛媛经济损失49400元（按一半租金标准计算，从3月24日起至5月1日共计38天）；4、本案诉讼费用由赵志女承担。赵志女在原审中反诉要求：1、请求法院依法解除赵志女与李媛媛于2014年1月5日签订的关于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32A（东半）档口的《联营协议书》；2、判决李媛媛支付的押金人民币157000（包括两个月承包费156000元及商铺押金1000元）元归赵志女所有；3、判决李媛媛向赵志女支付位于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32A（东半）的5、6月的承包费156000元；4、判决李媛媛向赵志女支付位于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32A（东半）的5、6月的承包费滞纳金136500元（标准按每日3%计算，以当月拖欠的承包费本金为限，暂计至2014年6月20日）。5、本案诉讼费用由李媛媛承担。赵志女在原审中向原审法院提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。原审庭审中，李媛媛、赵志女均确认双方签订的《联营协议书》实质是场地租赁关系。李媛媛认为2014年5月8日已撤离涉案房屋，并以撤场相片、《放行条》为证。赵志女认为涉案房屋于2014年6月15日才收回。原审法院认为，李媛媛、赵志女签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。双方在本案均提出解除《联营协议书》的请求，李媛媛、赵志女的该主张予以支持。但由于李媛媛所主张解除的时点为2014年5月1日，李媛媛及赵志女均在该日后才撤离和收回场地，故合同解除的时间应定为本判决发生法律效力之日为宜。李媛媛主张赵志女新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施的问题及擅自改变涉案场地的规划用途的情况下，仍将涉案场地出租给李媛媛，赵志女存在过错为由，要求赵志女返还租赁押金169000元及商铺押金1000元。但是，从赵志女提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，赵志女将承租作为办公室用途的涉案场地出租给李媛媛做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议。综合上述证据，李媛媛该主张的依据不足，不予采纳。但因李媛媛在经营涉案场地时，确因消防整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，李媛媛提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，根据公平原则，赵志女应将押金170000元返还给李媛媛。由于李媛媛、赵志女双方的联营协议已实际履行，故赵志女反诉要求李媛媛支付经营期间的租金，符合合同约定，予以支持。关于应付租金的期间问题，李媛媛主张于2014年5月8日已撤离涉案场地，因该撤离时间并非合同约定的届满时间，李媛媛撤离涉案场地应给予赵志女合理的接收期限，现赵志女确认于2014年6月15日收回涉案场地，故李媛媛尚欠的租金期间应从2014年5月1日到2014年6月14日止为宜。李媛媛要求赵志女赔偿损失及赵志女反诉要求李媛媛支付滞纳金及赔偿损失均依据不足，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告李媛媛与被告赵志女于2014年1月5日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵志女向原告李媛媛返还押金170000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告李媛媛向被告赵志女支付从2014年5月1日到2014年6月14日止的租金（按每月78000元计算）；四、驳回原告李媛媛其他诉讼请求；五、驳回被告赵志女其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4592元、反诉受理费4121元，由原告李媛媛负担2186元，被告赵志女负担6527元。判决后，赵志女不服，向本院提起上诉称：1、2014年2月28日上诉人交付案涉场地，被上诉人李媛媛为了谋取在服装批发市场旺季期间3月-5月的巨大利益，在明知荔湾区公安消防已发出《责令期限改正通知书》的情形下，接收案涉场地，应视为其以行为默示认可作为现房的案涉物业的交付状况，但合同履行至批发市场淡季期间6月-8月，被上诉人为了谋取私利，以案涉物业存在消防隐患为由不履行合同，其主观明显为恶意。原判认定被上诉人提前终止协议并非恶意不履行是事实认定不清。2、案涉物业交付被上诉人后，疏散通道严重堵塞及大量存放可燃货物这些消防隐患都是被上诉人在自主经营过程中为谋求利益最大化而产生，其提前终止协议的行为已构成违约。退一步而言，新中国大厦消防整改并不导致被上诉人无法经营，案涉物业所在楼层自始至终并未被任何行政部门采取查封和停业整顿的强制措施。综上，请求撤销原判第二项，本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李媛媛答辩称：同意原审判决，请求维持原判。上诉人赵志女及被上诉人李媛媛在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人赵志女与被上诉人李媛媛于2014年1月5日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于上诉人赵志女应否将押金170000元退还给被上诉人李媛媛。根据广州市公安消防局出具的《意见》来看，涉案场地所在第七层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，上诉人赵志女并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对上诉人赵志女关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了被上诉人李媛媛的正常经营，结合被上诉人李媛媛在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定被上诉人李媛媛提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决上诉人赵志女返还押金给被上诉人李媛媛并无不当。上诉人赵志女以被上诉人李媛媛单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人赵志女的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3700元，由上诉人赵志女负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员 党春婷 微信公众号“”