（2014）武法民初字第01812号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-09-16
案件名称
褚小渝与黄子璇、重庆芳草地物业管理有限公司恢复原状纠纷一审民事判决书
法院
武隆县人民法院
所属地区
武隆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
褚小渝,黄子璇,重庆芳草地物业管理有限公司
案由
恢复原状纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十六条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百五十二条第一款
全文
重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2014)武法民初字第01812号原告褚小渝，女，1962年出生，汉族，城镇居民。委托代理人崔翔，重庆圣必德律师事务所律师。委托代理人黄忱夫，重庆润信律师事务所律师。被告黄子璇，女，1990年出生，汉族，城镇居民。委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。委托代理人齐越，重庆尚然律师事务所律师。被告重庆芳草地物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地6号楼，组织机构代码75623356-8。法定代表人王钢，该公司董事长。委托代理人谢东旭，重庆成龙律师事务所律师。委托代理人曾淳，女，1985年出生，汉族，该公司职工。原告褚小渝诉被告黄子璇恢复原状纠纷一案，本院受理后，于2014年11月17日由审判员陈华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告褚小渝及其委托代理人黄忱夫，被告黄子璇的委托代理人刘正瑞、齐越到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，经黄子璇申请，本院依法追加重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）作为本案被告参加诉讼，并因案情复杂，依法将本案转为普通程序进行审理。2014年12月9日，本案依法由审判员陈华担任审判长，与人民陪审员唐朝臣、曾小波组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告褚小渝及其委托代理人崔翔，被告黄子璇的委托代理人刘正瑞、齐越，被告芳草地物业公司的委托代理人谢东旭、曾淳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告褚小渝诉称，原告系武隆县XX大道XXX号X幢X号住户。2014年6月1日，原告前往避暑时发现室内存在严重积水。天花板和墙体出现严重霉变，部分吊顶垮塌，室内家具电器等物品发霉变形，导致无法使用。经查，前述状况系被告黄子璇所有的3栋2-3房屋漏水所致，原告遂与黄子璇交涉，但被告总是推诿搪塞，不愿承担赔偿责任。因无法居住，原告只得另行租用了一套房屋用于避暑，并支付了费用20000元。原告为查看房屋状况，查明肇事原因，多次往返于重庆主城与武隆，不但造成原告多次误工，还产生大量交通费支出。原告认为其合法权益因被告未尽到对房屋的管理维护责任则遭受损害，因此起诉至人民法院，请求：1.依法判决被告将原告房屋恢复原状，并承担全部恢复费用；2.依法判决被告赔偿原告家具等损失40480元；3.依法判决被告赔偿原告租房支出20000元；4.依法判决被告赔偿误工损失3000元；5.依法判决被告赔偿原告交通费支出500元；6.依法判决被告赔偿原告公证费支出520元；7.依法判决被告承担本案的诉讼费用。原告褚小渝为证明其主张的事实，提供了以下证据：1.房地产权证，拟证明原告系武隆县XX大道XXX号X幢X号业主；2.重庆市武隆县公证处出具的公正书，拟证明房屋遭漏水浸泡受损的情况；3.现场照片，拟证明被告房屋天花板完好，但靠近地面的墙体及地面有浸泡痕迹，被告的卫生间地板已掀开，管道进行了更换，原告房屋等受损是由于其卫生间漏水所致；4.芳草地物业公司的回复，拟证明被告在知晓房屋漏水后一直未告知原告，原告在2014年6月1日才知晓；5.购买家具的合同及清单，拟证明原告受损家具的价值；6.房屋租赁合同及收条，拟证明房屋受损后在附近小区租房居住发生租房费用20000元；7.公证费发票，拟证明原告就受损财产进行公证发生公证费520元。对原告褚小渝提供的以上证据，被告黄子璇的质证意见如下：对房地产权证、公证书没有异议；对光盘中照片的真实性没有异议，但不能证明原告主张的事实，事实是当发现漏水后，被告与芳草地物业公司为寻找漏水原因对水管进行压力测试所导致的，经测试确认被告房屋内的管道没有破裂；对芳草地物业公司的回复的真实性没有异议，芳草地公司发现被告房屋漏水后有通知黄子璇母亲，黄子璇的母亲要求芳草地公司将发现的问题直接通知楼下住户，但芳草地物业公司没有履行通知义务，造成损失扩大；对购买家具的合同及清单的真实性没有异议，但家具损失应当以更换为前提由鉴定机构确定价格；对于租赁合同，被告认为租赁期限明显过长，期限不合理；对公证费发票的真实性无异议，但不是必须发生的费用，对其关联性有异议。对原告褚小渝提供的以上证据，被告芳草地物业公司的质证意见如下：对房地产权证没有异议；对公证书的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，因为没有反应出损失事实发生的原因；对照片的真实性请法院核实，因被告未经业主许可不能擅入业主专有部分，芳草地公司发现2楼有漏水痕迹但不确定是否渗漏到一楼；对芳草地物业公司的回复的真实性没有异议，但不能证明原告遭受的损失与芳草地物业公司有关；对购买家具的合同及清单的真实性请法院核实，对是否属于损失范围由法院酌定；对于租赁合同，原告诉称的房屋属于夏天度假使用，租金损失请法院酌定；对公正费发票，芳草地物业公司未发表意见。被告黄子璇答辩称，对于原告于2014年3月发现武隆县XX大道XXX号X幢X号因漏水导致房屋、家具遭受损失的事实无异议，但对漏水原因、责任承担及原告受损失的具体程度、数额有异议；原告诉称的房屋及家具，芳草地物业公司已经进行了恢复；原告诉称的房屋租金明显过高，芳草地物业公司已经赔偿了2000元；原告请求的其他赔偿项目不属于侵权必须赔偿的项目；3栋2-3房屋属黄子璇所有属实，该房屋在三年前业已装修但并未入住，黄子璇已委托芳草地物业公司关闭水管并将水排空，不可能对原告房屋造成损害，原告房屋遭受浸泡的水源来自公共管道，对于漏水原因，芳草地物业公司负有不可推卸的责任，全部赔偿责任应由其承担；黄子璇已尽到了合理的管理义务，不应当对原告承担赔偿责任。被告黄子璇为证明其主张的事实，提供了以下证据：1.物业服务费收据及发票，拟证明被告向芳草地物业公司交纳了物业服务费和冬天为防止水管冻裂放掉余水的费用；2.通话录音（黄子璇委托代理人与芳草地物业公司韩经理的通话），拟证明黄子璇向芳草地物业公司交纳了放水费，黄子璇屋内的水管没有水，黄子璇的用水正常，原告的损失可能是芳草地物业公司擅自开了水管造成的；3.物业服务合同，拟证明黄子璇与芳草地物业公司建立了物业服务关系，物业公司没有尽到管理义务，可能是外水管堵塞造成原告损失；4.排查漏水原因的照片，拟证明芳草地物业公司和黄子璇等在场通过给水管加压排查漏水原因，导致水管破裂，后更换了一截水管，没有发现黄子璇屋内水管有破裂渗漏情况；5.黄子璇入户水表的照片，拟证明黄子璇水表用水2吨，属正常用水，不存在漏水的情况。对被告黄子璇提供的以上证据，原告褚小渝的质证意见如下：对物业服务费收据及发票的真实性、关联性有异议；对通话录音的真实性有异议，不能证明黄子璇主张的事实；对物业服务合同的真实性、关联性有异议；对排查漏水原因的照片及黄子璇入户水表的照片真实性、关联性有异议。对被告黄子璇提供的以上证据，被告芳草地物业公司的质证意见如下：对物业服务费收据、发票及排水费发票的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证明黄子璇主张的事实；对通话录音的质证意见与原告的质证意见相同；对物业服务合同的真实性、合法性没有异议，但不能证明原告主张的事实；对排查漏水原因的照片及黄子璇入户水表的照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告主张的事实。被告芳草地物业公司答辩称，被告黄子璇申请追加芳草地物业公司作为共同被告违反客观事实也没有法律依据，原告是基于黄子璇实施了侵权行为而提起的物权保护之诉，并非基于黄子璇与芳草地物业公司共同实施了侵权行为而提起的诉讼，应当尊重原告的选择；即使原告认为芳草地物业公司违反物业管理服务合同或物业管理不当侵害其物权，也属于另一法律关系，应当依法另行起诉；假定黄子璇申请追加芳草地物业公司作为共同被告的理由成立，但从本案损害事实发生的具体情况分析，原告诉称的损害事实发生在业主建筑物区分所有权之内，属于物业管理服务范围之外的区间，芳草地物业公司未经业主许可，很难将其服务延伸至业主专有区域；芳草地物业公司并无违反物业管理服务合同的行为，也无物业管理不当侵害褚小渝的行为，更无与黄子璇共同实施侵害褚小渝物权的行为，因此不应当承担赔偿责任；芳草地物业公司有证据显示原告受损的最大原因可能系因黄子璇装修房屋时大量灌水以致渗透所致，如无法准确确定原因，应由原告申请专业鉴定。综上所述，芳草地物业公司并非本案适格被告，应当依法驳回黄子璇申请追加芳草地物业公司为被告的请求。被告芳草地物业公司为证明其主张的事实，提供了以下证据：1.工商营业执照、组织机构代码证，拟证明芳草地物业公司的身份情况；2.黄子璇装修申请表，拟证明黄子璇于2010年申请装修的事实；3.委托书，拟证明黄子璇委托李燕代办装修手续；4.装修整改通知书，拟证明黄子璇没有按照装修施工图施工，装修缓慢，且在装修过程中被发现装修人员在地上浇了大量的水，芳草地物业公司通知其整改；5.褚小渝装修申请表，拟证明原告申请装修的情况；6.褚小渝装修验收申请表，拟证明黄子璇的装修没有验收，一直处于装修状态，有可能是黄子璇装修的原因导致漏水发生。对芳草地物业公司提供的以上证据，原告褚小渝的质证意见如下：对工商营业执照、组织机构代码证等无异议；对证据2、3、4，原告不知情，其真实性无法确认；对证据5、6的真实性、合法性、关联性均无异议。对芳草地物业公司提供的以上证据，被告黄子璇的质证意见如下：对证据1、2、5、6无异议；对证据4的真实性、关联性有异议，不能证明整改通知已经送达给黄子璇，也不能证明漏水是由黄子璇装修所致。对原、被告各方提供的证据，本院分别作如下认证：原告褚小渝提供的证据1、2、3、4、5、7，结合被告的质证意见，本院认为能够相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据6，被告未对其真实性提出异议，只是对房屋租赁时间的合理性提出了异议，本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。被告黄子璇提供的证据1和证据3能够相互印证，且与原、被告的陈述亦能相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；黄子璇提供的证据2和证据4，能够相互印证，且经被告芳草地物业公司核实具有真实性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；黄子璇提供的证据5，因无其余证据佐证，本院对其真实性、关联性不予确认。被告芳草地物业公司提供的证据4，黄子璇的质证意见成立，本院对其真实性、关联性不予确认；芳草地物业公司提供的其余证明，本院认为能够相互印证，对其真实性、合法性、关联性均予以确认。本院根据原、被告的陈述，本院确认的以上证据，确认以下法律事实:原告褚小渝系武隆县武隆县XX大道XXX号X幢X号房屋的所有权人，被告黄子璇系武隆县XX大道XXX号X幢XX号房屋的所有权人，二人的前述房屋上下相邻，均系由被告芳草地物业公司提供物业服务。2014年6月，原告褚小渝前往前述住房避暑时，发现室内存在严重积水，天花板、墙体、家具等出现霉变、变形，部分墙体表面脱落，部分吊顶垮塌。2014年7月11日，原告向重庆市武隆县公证处申请对其受损的房屋及家具等财产进行证据保全的公证，该公证处对现场查看、拍照后制作了现场记录及现场照片18张，并出具了公证书[（2014）渝武证字第397号]。原告申请公证支付公证费520元。2014年7月20日，原告向芳草地物业公司发函，陈述了前述房屋遭受漏水浸泡造成损失的事实，要求赔偿租金、家具、室内装饰修复等损失。2014年8月2日，芳草地物业公司进行了回复，称在2014年3月例行巡检中，发现A1-X靠公共通道一侧墙面出现漏水痕迹，确认漏水来源为A1-XX，漏水原因未确认，该公司决定先行垫付费用进行修复处理。2014年8月8日及8月13日，芳草地物业公司再次向原告进行了回复，称截止8月8日，该公司对A1-X的室内装修恢复工作已经完成，包括对户内橱柜、套装门等物品的修复，请原告及时验收。还陈述称：“在修复过程中，通过剔打A1-XX暗埋水管及试压，确定A1-X户内暗埋管道未破裂，但可以确定漏水原因为楼上漏水所致。在整改过程中物业未及时告知业主具体原因，但考虑到业主的实际居住问题，我司决定对A1-XX现行进行修复处理，修复费用暂时由物业公司垫付。您在8月2日提出的相关赔偿问题，因本次漏水事故是由A1-XX漏水导致，故我司不承担本次漏水主要赔偿责任。物业公司由于未及时通知，愿意承担整改期间的物业费用，同时承担之前修复的所有费用。”2014年9月26日，原告起诉至本院，诉讼请求如前。另查明，原告褚小渝的前述房屋于2011年9月4日向芳草地物业公司提出装修申请，装修完毕后，于2012年12月8日经芳草地物业公司验收确认：水电畅通，给排水完好。被告黄子璇的前述房屋于2010年6月17日向芳草地物业公司提出装修申请，现装修已基本结束，但未入住。2014年3月，芳草地公司在例行排查中已发现黄子璇的前述房屋漏水，并将相关情况通知了黄子璇的母亲。还查明，原告褚小渝诉称的前述房屋房地证号为307房地证2010字第1647号,建筑面积为56.86平方米。该房屋室内地面铺设瓷砖，室内墙体中客厅、卧室系以白色乳胶漆装饰，局部有吊顶，卫生间四壁张贴瓷砖。有开放式厨房位于入户门一侧，与客厅相连，有壁柜若干。原告诉称的家具，一部分系在名为“品格整体家居江北建玛特专卖店”的商家定做，一部分系在名为“凯恩国际家居名都李培兰”的商家购置。在本案审理过程中，黄子璇曾申请对原告诉称房屋的漏水原因和损失进行司法鉴定，后其又自愿撤回申请，本院予以准许。2015年4月15日，原告与黄子璇一方通过协商，对于原告诉称的家具损失，作价为15000元，由黄子璇予以赔偿。本院认为，公民的民事权益受法律保护，侵害民事权益应当依法承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”原告褚小渝诉称的房屋及其他财产遭受损害，有权依法主张恢复原状和赔偿损失。对于本案的争议焦点，本院归纳为：一、本案的侵权责任应当如何确定；二、原告的损失应当如何确定。对此，本院分别作如下评判。一、本案的侵权责任应当如何确定。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”本案中，通过原、被告各方提供的证据分析，可以认定原告褚小渝所主张的房屋及家具等损失系因被告黄子璇前述房屋渗漏所致。黄子璇作为前述房屋的所有权人，对该房屋负有管理、维护之义务，其在2014年3月已知晓前述房屋存在渗漏的情况下，未及时采取排查、防漏等措施，且未及时通知原告，给原告造成损失，存在过错，依法应当承担相应的侵权责任。被告芳草地物业公司，作为物业服务的提供者，其应当根据与业主的约定提供物业服务。根据物业服务合同的约定，芳草地物业公司对小区公共区域负有日常维护、管理的义务。本案中，原告未主张由芳草地物业公司根据物业服务合同对其承担赔偿责任，被告黄子璇提供的证据亦不足以证明原告主张的损失系由芳草地物业服务公司管理的公用设施渗漏所致。因此，黄子璇主张由芳草地物业公司在本案中对原告承担赔偿责任，其理由、证据均不充分，本院不予支持。对于黄子璇辩称，其在未入住前述房屋期间，向芳草地物业公司交纳了排水（将室内水管的水排空）费用，即使是其房屋内给水管道发生渗漏，也是由芳草地公司未按约履行排水义务所致，对此本院认为其与芳草地物业公司的约定并不能对抗原告在本案中的主张，也不能成为芳草地物业公司应当直接对原告承担侵权责任的正当理由，因此对该辩称理由本院亦不予采纳。综上所述，通过本案中各方提供的证据，足以认定原告主张的损失系因黄子璇对自有房屋疏于管理，发生渗漏所致，不能确认芳草地物业公司对原告存在侵权行为，应当由黄子璇依法承担相应的侵权责任。二、原告的损失应当如何确定。对于原告诉称的房屋室内墙体，原告提供证据足以证明该墙体因渗水浸泡出现发霉、装饰物开裂、脱落等事实，虽然芳草地物业公司对墙体进行过一定修复，但并未能恢复原貌或达到室内装修的通常验收标准。因此，本院认为原告请求恢复原状的主张成立，本院予以支持。对于原告诉称的受损家具，在本案审理过程中被告黄子璇撤回了对其范围和价值进行评估的申请，本院认为对于该项损失应当以双方在本案审理过程中达成的一致意见为准，确认为15000元。对于原告主张的租房支出20000元，被告黄子璇并未对其真实性提出异议，只是对其租赁期限的合理性提出了异议。本院认为：原告诉称的房屋位于仙女山镇核心区，环境较好，该区域房屋通常用于夏季消暑居住，秋冬季因气候寒冷鲜有长期居住的情况，黄子璇主张原告租赁期限过长符合实际、具有合理性，本院予以采纳。因此，对于租赁期限，本院认定三个月。对于租金标准，黄子璇未提出异议，本院经审查认为符合当地实际，因此予以确认。综上所述，对原告主张的租金损失，本院确认为15000元，予以支持。对于原告主张的公证费520元，本院认为是原告为收集证据所发生的合理费用，具有真实性，予以支持。原告主张的其余损失，其提供的证据不充分，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告黄子璇于本判决生效之日起十五日内将原告褚小渝位于武隆县XX大道XXX号X幢X号房屋恢复原状；二、被告黄子璇在本判决生效之日起五日内赔偿原告褚小渝家具损失15000元、租金15000元、公证费520元；三、驳回原告褚小渝的其余诉讼请求。如果被告黄子璇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1412元（原告已预交706元），由原告褚小渝和被告黄子璇各自负担706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 陈 华人民陪审员 唐朝臣人民陪审员 曾小波二〇一五年五月十四日书 记 员 张新芳