（2015）穗中法民五终字第2565号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-07-22
案件名称
广州市国土资源和房屋管理局与黄国光租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市国土资源和房屋管理局,黄国光
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2565号上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区。委托代理人：陈爱霞、林小兰，该局工作人员。被上诉人（原审被告）：黄国光，住广州市荔湾区。上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区长寿西路122号首层是市房管局管理的直管公房。2012年6月2日，市房管局属下的荔湾区分局（甲方）与黄国光（乙方）签订有《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定甲方将长寿西路122号地偏3房的房地产出租给乙方作住宅使用，使用面积26.85平方米，租赁期限从2012年3月1日至2014年2月28日，月租84.80元；乙方确认本人或共同居住的人员没有自有产权住房或另有房屋居住，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。上述合同租期届满后，市房管局、黄国光没有续订租约，黄国光仍按原合同标准向市房管局支付租金。本案中，市房管局陈述在房管局网站查询到黄国光有广州市花都区新华镇松园路1号永大新兴楼708房及花都区保利花城西二街9号1002房两处房屋，但是无法打印房屋查册表。黄国光承认广州市花都区新华镇松园路1号永大新兴楼708房曾以其名义登记产权，但该房于2014年8月出售，并提交了《广州市存量房买卖合同》复印件，市房管局对该合同真实性、合法性不予确认。另黄国光承认2012年购买了广州市花都区保利花城西二街9号1002房，建筑面积140.29平方米。黄国光陈述承租房现实际由其与两名亲戚居住。黄国光为广州市公安局荔湾区分局警察。2014年9月30日，市房管局以黄国光拥有私房，不符合继续承租直管公房的条件为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除市房管局与黄国光之间关于广州市荔湾区长寿西路122号首层偏间3房房屋的租赁关系，并要求黄国光及同住人员将房屋的使用权交还市房管局；2、本案诉讼费用由黄国光承担。黄国光原审答辩称：我原籍花都，于90年代到广州市从事人民警察工作，由于工作性质特殊，长期需要24小时轮班，甚至为了办案需要经常加班加点，单位也没有提供宿舍，我根本不可能长途往返广州与花都60多公里居住休息，为此我一直在承租房居住。花都区新华镇松园路1号永大新兴楼708房是我父母出资登记在我名下，该屋已于2014年8月出售，房款由父母收取。花都区保利花城西二街9号1002房是由我父母、我胞弟夫妇及我夫妇共同出资购买，只是由于我夫妇可以公积金贷款，才以我夫妇登记产权，该屋实际9人居住，人均面积才10多平方米。我是通过集资方式取得涉案房屋使用权，近年对房屋进行了装修，目前在广州市没有其他居所，请求继续承租涉案房屋居住，不同意市房管局的诉讼请求。原审法院认为：市房管局、黄国光之间订立的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。虽然黄国光自认购买了广州市花都区保利花城西二街9号1002房，但黄国光实际工作生活均在荔湾区，两地相隔的距离较远，黄国光搬往居住确有实际困难。作为直管公房的出租，有别于市场上形成的租赁关系，本案应当兼顾公平合理原则确定各方的权利义务，考虑黄国光搬迁有实际困难，市房管局要求解除合同，收回房屋使用权的请求依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，于2014年12月8日判决驳回市房管局的诉讼请求。一审案件受理费50元，由市房管局负担。判后，市房管局不服，上诉至本院称：原审判决适用法律错误。1、双方签订的租赁合同第二十条第三点明确约定黄国光购有私房的，就必须交还所承租公房的使用权，并没有约定如果承租人自购私房与实际工作生活地距离远，就可以免除交还公房的责任。2、涉案房屋系公有房产，是为有住房困难的广州市民解决住房问题而提供保障，仅向承租人收取带福利性质的低标准租金。但黄国光在租赁期间，在有能力解决自身住房问题的情况下，私自在距离实际工作生活地较远的地方购买面积达140.29平方米的房屋，却以此为由拒不交还公房，违反公平合理原则，亦损害其他公民享受公房福利的权利。黄国光的行为已经违反合同约定和社会公共利益，且合同约定的解除条件已成就，故我方上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判解除双方就涉案房屋的租赁关系，并要求黄国光及同住人员立即将该房屋的使用权交还我方；3、本案诉讼费用全部由黄国光负担。被上诉人黄国光答辩称：我已经支付了至今年4月止的租金，没有拖欠租金，不同意市房管局的上诉请求，理由与原审答辩意见一致。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回市房管局的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。市房管局表示黄国光已支付了2015年4月及之前的租金；因黄国光没有拖欠租金，故其没有提出关于租金的诉讼请求，如存在拖欠租金的情况，其另案主张；如法院判决支持其关于解除合同及交还房屋的诉讼请求，其愿意给予黄国光3个月至6个月的搬迁时间。本院认为，原审认定涉案《广州市直管房租赁合同（住宅）》合法有效正确，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。根据上述合同约定，租赁期限至2014年2月28日已届满，虽然此后双方当事人没有续签合同，但基于黄国光仍继续使用涉案房屋，并按原合同约定标准支付租金至今，故双方存在事实上的租赁关系，上述合同仍对双方有约束力。由于上述合同明确约定，黄国光或配偶在签订合同后获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并交回房屋，现黄国光自认其已经取得自有产权房屋，市房管局要求解除双方租赁关系并收回涉案房屋的诉讼请求符合合同约定，应予支持。黄国光以其自购房屋距离其实际工作生活地较远为由，不同意交还房屋，并要求继续使用涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，市房管局的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审查明事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2116号民事判决；二、解除广州市国土资源和房屋管理局与黄国光之间关于广州市荔湾区长寿西路122号首层偏间3房房屋的租赁关系；三、黄国光及同住人员在本判决发生法律效力之日起6个月内迁出广州市荔湾区长寿西路122号首层偏间3房房屋，并将该房屋的使用权交还广州市国土资源和房屋管理局。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人黄国光负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年五月十四日书 记 员 党春婷 关注公众号“”