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(2015)苏中民终字第01121号

裁判日期: 2015-05-14

公开日期: 2015-10-08

案件名称

苏州市钱XX桥小商品市场有限公司与黄灵国合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄灵国,苏州市钱XX桥小商品市场有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第01121号上诉人(原审被告)黄灵国,被上诉人(原审原告)苏州市钱XX桥小商品市场有限公司,依据地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。法定代表人张从俊,董事长。委托代理人丁建华,委托代理人臧嘉。上诉人黄灵国因合同纠纷一案,不服苏州市姑苏区人民法院(2014)姑苏民五初字第00767号民事判决,向本院提出上诉。本院于2015年2月25日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院经审理查明:2011年12月6日苏州市钱XX桥小商品市场有限公司(以下简称钱XX桥公司)与黄灵国签订协议一份,约定黄灵国承租钱XX桥公司所有的座落在本市钱XX桥小商品市场一楼三区1404号、实际使用面积约8.325平方米营业房,黄灵国向钱XX桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年(自2012年2月8日起至2032年2月7日止)使用权。黄灵国取得营业房使用权后,每年另行分别应缴纳设施物业管理费9990元,先缴后用,每半年缴纳一次,逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金等。协议签订后,钱XX桥公司按约向黄灵国交付了约定营业用房,并为包括黄灵国在内的商户提供了相应设施物业管理服务,黄灵国未按合同约定支付自2013年11月8日起至2014年11月7日止期间设施物业管理费9990元,本案原审原告还主张原审被告支付上述逾期付款暂计算至2014年12月7日的滞纳金558元。以上事实,有原审原告提供的协议书一份、房屋所有权证一份以及当事人的陈述等证据经质证后所证实,原审法院予以确认。原审原告钱XX桥公司的诉讼请求为:黄灵国立即支付钱XX桥公司从2013年11月8日至2014年11月7日期间的12个月设施物业管理费9990元及滞纳金(计算标准是以每期应交金额为基数每期应交的时间开始计算,按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍暂计算至2014年12月7日558元)。原审法院认为,钱XX桥公司、黄灵国双方虽系出租人与承租人关系,但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题,并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷,亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷,仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人,即业主本身,而非专门的物业服务企业,法律并未禁止业主自行管理其所有的物业,也无资质等级的要求,钱XX桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务,向受益人收取费用并无不当。钱XX桥公司和黄灵国双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定,故协议应认定为合法有效,双方均应恪守协议约定全面履行,至于费用的名称不影响其法律性质。本案钱XX桥公司、黄灵国双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式,钱XX桥公司根据合同主张2013年11月8日至2014年11月7日期间的9990元设施物业管理费的诉讼请求并无不当,可予支持。黄灵国以约定设施物业管理费比同类市场收取费用高、服务不到位为由可不履行付款义务,缺乏事实依据和法律依据,不能成为黄灵国不履行合同约定义务的抗辩理由,原审法院不予采纳。黄灵国作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费,未及时支付应承担相应的违约责任,钱XX桥公司主张的逾期付款滞纳金属违约金性质,钱XX桥公司自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍主张暂计算至2014年12月7日止558元,不违反法律规定,也未超出约定计算标准,原审法院亦予以支持。据此,原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定,判决如下:黄灵国应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱XX桥小商品市场有限公司支付自2013年11月8日起至2014年11月7日止期间设施物业管理费9990元及滞纳金(计算至2014年12月7日为558元,自2014年12月8日起至实际给付之日止,以9990元为基数,按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算)。案件受理费100元,减半收取50元,由黄灵国负担。上诉人黄灵国不服原审判决,向本院提起上诉称:一、上诉人拒付设施物业管理费的原因是管理费设定数额过高,显著超过当地同类市场的费用标准,致上诉人利益受损。二、被上诉人在确定管理费费用标准时,直接制作格式条款合同,未与上诉人进行协商,系属显失公平,依法可以变更。三、协议明确约定管理费按年调整及调整幅度原则上不超过20%,因此即使双方对调整额度无法协商一致,还是有参考依据的。四、被上诉人在与包括上诉人在内的经营户磋商过程中,即起诉到法院,在合理的变更未达成之前,物业管理费支付的条件尚未成就的情况下,原审法院作出判决缺乏依据。五、被上诉人在一审中单方改变物业管理费性质的约定,且所涉服务、设施提供不到位,在包括上诉人在内的经营户提出质疑的情况下,亦未举证证明。综上,请求二审查清事实,依法改判或者发回重审。被上诉人钱XX桥公司答辩称:请求驳回上诉,维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为,本案系被上诉人基于双方当事人签订的《协议书》向上诉人主张商铺设施物业管理费产生的纠纷,《协议书》约定的主要权利义务内容为被上诉人作为所有权人提供设施物业管理服务、上诉人支付约定的费用。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示,并未违反法律规定,合法有效,当事人均应恪守。协议中关于年设施物业管理费计收金额系手写填入,上诉人认为相关费用标准采用格式条款单方确定,未与上诉人协商,属可变更范畴的主张,缺乏法律依据。因相关费用标准由双方当事人共同书面约定,其权利义务安排并不损害国家、集体及第三人的利益,故上诉人认为费用标准超出当地同类市场的标准,致上诉人利益受损的主张,无相应依据,本院不予支持。因条款未明确费用标准是按年度执行上调还是下浮规定以及具体的调整幅度,故双方可以据此进一步协商确定,根据文义并未赋予有关部门主动调整的权利;如双方无法就此达成一致,根据合同法有关规定,不发生合同变更的效力。现被上诉人就相关费用支付问题诉至人民法院,请求法院作出裁判,并不违反法律规定。上诉人认为物业费用支付条件尚未成就,但未对此进行举证证明,本院不予支持。上诉人认为被上诉人在一审中单方改变物业管理费性质的约定,且所涉服务、设施提供不到位,被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务,上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者,理应按照合同约定支付相应的费用,其认为被上诉人服务、设施提供不到位不能成为拒绝缴纳费用理由,其可另行主张权利。综上,上诉人黄灵国上诉理由依据不足,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人黄灵国负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  孙 毅代理审判员  黄学辉二〇一五年五月十四日书 记 员  闻 艺 来源: