（2014）历城民初字第3685号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2015-11-27
案件名称
闫新江与济南市历城区郭店镇相公庄村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2014）历城民初字第3685号原告闫新江，男，生于1973年9月14日，汉族，住济南市。委托代理人徐德坤，山东昊璟律师事务所律师，特别授权代理。被告济南市历城区郭店街道相公庄村民委员会（原济南市历城区郭店镇相公庄村民委员会），住所地济南市。法定代表人王群，村主任。委托代理人王澎，济南历城君合法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人李本常，男，生于1964年7月14日，汉族，无业，户籍所在地济南市，现在济南市监狱服刑。第三人山东天拓建设有限公司，住所地济南市。法定代表人谢来芳，董事长。委托代理人王澎，济南历城君合法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告闫新江与被告济南市历城区郭店街道相公庄村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年1月28日、3月24日两次公开开庭进行了审理。因案件与李本常、山东天拓建设有限公司有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐德坤，被告及第三人山东天拓建设有限公司的共同委托代理人王澎到庭参加诉讼。第三人李本常经本院合法传唤，明确表示不委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫新江诉称，2010年6月2日，原告从被告处购买了吉祥苑小区29号楼-4-701号房屋，价格为141216元，被告为原告出具了相公村旧村改造房屋协议书及收款收据，后被告又将该房屋卖给他人，并交付使用。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的编号为29#-4-701的相公村旧村改造房屋协议书；2、被告向原告退还购房款141216元；3、诉讼费、保全费由被告承担。被告济南市历城区郭店街道相公庄村民委员会辩称，原告所诉不实，村委会从来没有与原告发生过房屋买卖关系，原告向本案所提供的证据系伪造，原告的行为已经构成诈骗罪，请求依法将该案移送公安机关查处。该案所涉房屋由李本常作为原告已对我村委会进行起诉，案号为（2014）历城民初字第3号，经法院查实，涉案房屋以折抵工程款的名义顶给了山东天拓建设有限公司，该案中李本常作为原告也从未提及将该房屋转让给本案原告，原告起诉被告属于主体不当，且已超出法定的诉讼时效，不应得到法律保护。综上，请求依法驳回原告的起诉。第三人李本常（缺席）述称，原告闫新江提供的还款承诺书和转让书中涉及的83.3万元款项，其中有利息10多万元，用港沟北湖10万左右的债权、西营的两套房产、本案涉及的房产一套全部折抵，10万元的债权和西营的两套房产已全部办理完手续。本案涉及的房产是被告相公庄村委会折抵给本人的，折抵的是工程款，有证明为证，本人内弟宋崇印入住涉案房屋。本人将涉案房屋折抵给原告闫新江后，宋崇印搬出房屋将房屋协议书及收据交给了原告，双方对房屋如何交接的不清楚，现在也不清楚王波购买涉案房屋及其入住情况。本人已委托原告闫新江全权办理涉案房屋问题，原告起诉被告相公庄村委会一案与本人无关。第三人山东天拓建设有限公司述称，我公司认为该案存在原告制造假证，（2014）历城民初字第3号民事案件中，原告提供的证据与该案证据完全一致，当时涉案房屋协议书并没有原告闫新江的名字，且涉案房屋也不是抵账给李本常本人，是被告相公庄村委会以抵工程款的名义抵给了我公司。因此该案原告闫新江没有任何权利主张解除房屋协议书并退还购房款，属诉讼主体不当，请求依法驳回原告的起诉。经审理本院认定，2010年5月30日、6月2日，被告分别出具收款收据及相公村旧村改造房屋协议书，收款收据载明：客户名称李本常、项目房款已清、金额141216元；协议书载明：乙方“李本常、闫新江”，乙方自愿购买吉祥苑小区29号楼4单元7层701号房屋，建筑面积83.13平方米，地下室701号，建筑面积6.84平方米，房屋单价1600元／平方米，金额133008元，地下室单价1200元／平方米，金额8208元，合计总金额141216元，甲方落款处有被告的公章及李本常的签字，乙方落款处有“李本常”、闫新江（闫新江后加的签字）的签字。2010年10月3日，李本常为原告出具还款承诺书，承诺：李本常欠闫新江借款捌拾叁万叁仟元附借条两张，若李本常到期未偿还此借款，今有济南市历城区相公庄吉祥苑小区29号楼4单元701室作价壹拾万元正，抵账给闫新江，此房产所有权归闫新江所有，李本常配合办理过户更名等事项。2010年11月5日，李本常为原告出具房屋转让书，载明：李本常有历城区相公庄吉祥苑小区29号楼4单元701室壹套转让给闫新江，该房所有产权由闫新江任意处理，李本常配合办理一切手续（过户改合同）。2013年1月21日，涉案房屋吉祥苑小区29号楼4单元7层701室以16.5万元价格由王波购买，并入住使用。2013年12月31日，本院受理李本常诉济南市历城区郭店街道相公庄村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，案号（2014）历城民初字第3号，并依法追加山东天拓建设有限公司为第三人参加诉讼，后原告李本常申请撤诉，本院裁定予以准许。该案中，原告李本常诉称：2010年6月2日，原、被告签订编号为29号-4-701的“相公旧村改造房屋协议书”，李本常从被告处购买坐落于济南市历城区郭店街道相公庄吉祥苑29号楼4单元701室房产一套，价款141216元，李本常在2010年5月30日就将房款141216元交付给了被告，但被告迟迟未将房屋交付给李本常，因后来李本常得知被告已将所购的房产卖与其他人，才迟迟未向李本常交付，严重侵害了李本常的合法权益。该案中，被告济南市历城区郭店街道相公庄村民委员会辩称，被告不应作为本案的被告，主体不适格，因为被告将所涉及的房产29号楼4单元701室房产已于2008年12月4日以折抵工程款的方式顶给了承包人山东天拓建设有限公司，包括本案涉及的房产在内的28套楼房都归属了该公司，该28套房产的销售都由该公司来负责，不存在本案被告将本案涉及的房产卖给李本常的事实，也不存在被告收取李本常房款的事实，更不存在被告将该房产又卖给他人的事实。所以李本常的诉讼请求不能成立，应依法驳回。该案中，第三人山东天拓建设有限公司辩称，相公村旧村改造房屋协议书中书写的内容全是李本常本人填写的，包括甲方也是填的李本常，乙方也是李本常。收据上的客户名称及内容都是李本常本人所写，被告没有收到这笔房款，也不存在被告收取房款的事实，只是我公司为证实涉案房屋具有销售权而给李本常的一个合同样本，涉案房屋已由我公司卖给了王波。包括本案涉及房产在内的28套房产都是被告抵作建设单位我公司的工程款，我公司将28套房产交由李本常负责销售，由于客户不信任我公司，经我公司要求，被告出具了一份空白的房屋协议书及空白的收据交由我公司，并交由李本常负责持有，当时我公司给被告承诺是由于这28套房产的销售以及该空白合同及收据的使用所发生的争议，与被告无关，由我公司来承担责任，这份协议是李本常持有的，甲乙方都是李本常的签字，不存在被告将房产卖给李本常的事实，因为该房产实际上已归我公司，被告无权再卖。本案原告李本常的诉讼主体不适格，不应作为原告来主张权利，因为涉案房产系被告以抵工程款的方式抵给了我公司，李本常只是一个工作人员，无权对涉案房产私自处置占为己有。该案中，本院工作人员对李本常进行了询问，李本常主张：我挂靠山东天拓建设有限公司为相公庄建楼房，是该公司分包给我的，我是项目经理，给该公司交管理费和税金，相公庄村委会抵给山东天拓建设有限公司的楼房作为工程款都顶给我了，我负责整体销售、管理，自己出售，房款归我所有，因为我投资建的楼房，所以楼房款给我自己。涉案房屋是我自己留下的，因为欠闫新江钱，所以抵账给闫新江，并将购房合同交给了闫新江，当时定的是如果抵房子，就钱款两清不欠他钱了，我记得房屋钥匙都给他了。上述事实，有原告提供的旧村改造房屋协议书、收款收据、还款承诺书、房屋转让书、（2014）历城民初字第3号卷宗材料、庭审笔录、民事裁定书，本院询问笔录以及原、被告的当庭陈述为证，因第三人未到庭，视为放弃质证权利，上述证据经庭审质证，足以认定。本院认为，依据李本常为原告闫新江出具的还款承诺书、房屋转让书及本院对李本常的询问笔录内容，李本常欠原告闫新江款项83.3万元，如到期未偿还，李本常以相公庄吉祥苑29号楼4单元701室房产作价10万元抵账给原告闫新江，双方约定内容的实质是李本常以以物抵债的方式清偿其对原告闫新江的债务，此中以物抵债只是一种还款方式，在以物抵债不能变现时，即涉案房屋由王波购买并入住使用，李本常的原有债务并未清偿，债权人闫新江仍可向债务人李本常主张原有债权。其次，本案中，原告闫新江诉称其从被告处购买了涉案房屋并支付房款，被告为原告出具了相公村旧村改造房屋协议书及收款收据，而李本常诉被告一案中，李本常也诉称其从被告处购买了涉案房屋并支付房款，被告为原告同样出具了相公村旧村改造房屋协议书及收款收据，而两人提供的旧村改造房屋协议书及收款收据是同一的，即李本常与闫新江在各自诉状中的陈述相互矛盾，被告及第三人山东天拓建设有限公司均主张涉案房产是用28套房产折抵工程款中一套房产，本院对李本常的三次询问笔录中，李本常均认可涉案房产是被告折抵工程款所得，其又折抵给了原告闫新江，故原告闫新江主张其从被告处购买了涉案房屋并支付房款，无事实依据，双方之间无房屋买卖合同关系。至于李本常与被告及第三人山东天拓建设有限公司之间楼房折抵工程款以及李本常是否有效取得涉案房产的使用权问题系另一法律关系，本案中不予处理。综上，涉案房产由王波购买并入住使用后，原告闫新江与李本常以以物抵债还款方式清偿债权不能实现后，原告闫新江可向李本常主张原有债权，其向被告主张权利，请求解除原告与被告签订的相公村旧村改造房屋协议书，由被告向原告退还购房款141216元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告闫新江的诉讼请求。案件受理费3124元，由原告闫新江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 吴桂华人民陪审员 张明禄人民陪审员 邢仁全二〇一五年五月十四日书 记 员 吕素敏 关注公众号“”