（2015）思民初字第4024号
裁判日期: 2015-05-14
公开日期: 2016-01-04
案件名称
阮丽金与厦门市特房筼筜开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阮丽金,厦门市特房筼筜开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第4024号原告（反诉被告）阮丽金，女，1973年11月28日生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人陈嘉林、许思迪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）厦门市特房筼筜开发有限公司，住所地厦门市思明区文塔路211号第一层，组织机构代码1549980-1。法定代表人罗永祥，执行董事。委托代理人陈德龙、蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。原告（反诉被告）阮丽金与被告（反诉原告）厦门市特房筼筜开发有限公司（以下简称特房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告阮丽金的委托代理人许思迪，被告特房公司委托代理人的陈德龙、蒲梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮丽金诉称，被告通过厦门产权交易中心以公开挂牌的方式，对外招租厦门市思明区官任路48号（官任大厦）401、402单元。2014年5月14日，原、被告签订《官任大厦写字楼租赁合同》，约定：1、被告应于合同签订半年内向原告交付该房屋，交付日暂定为2014年6月1日，具体日期以交付通知书列明为准；2、被告逾期超过60日未交付房屋供原告使用的，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还履约保证金；3、原告因被告违约行为而发生的损失，由被告承担。合同签订前，原告已向厦门产权交易中心支付讼争单元竞租保证金24万元，扣除交易手续费后，余额190638元已转入被告账户。2014年6月23日，被告向原告发出《官任大厦入驻通知书》，通知原告办理入驻手续，合同起租日为2014年7月15日。但此时讼争房屋尚未通过竣工验收，不具备交付使用的条件；官任大厦于2014年9月24日才取得竣工验收备案证明书。后，被告于2014年8月28日委托律师向原告发送《律师函》，通知原告解除讼争合同，原告认为讼争单元在通过竣工验收并取得备案证明前，并不符合交付条件。因此，2014年6月23日的交房通知属无效通知，被告交付租赁物的时间应顺延至2014年9月25日，被告无权要求解除讼争合同。至2015年1月20日，因被告已逾期超过60日未向原告交付租赁物，原告依约享有合同解除权，因此委托律师向被告发送《律师函》，告知被告解除讼争合同，并要求被告承担违约责任。现请求判令：1、被告向原告双倍返还履约保证金283367.28元，并返还被告已收的各项费用17639.34元；2、被告向原告支付交易手续费49362元，并支付资金占用损失（以98316.36元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2014年5月15日起计至判决生效之日止）。被告特房公司辩称，一、原告无权解除合同，其解除讼争合同的通知不能产生合同解除之效力。原告主张讼争房屋不具备交付使用条件，依据不足；被告已经依约履行了包括通知原告交房等义务，并不存在逾期交付等违约行为；原告已经通过合同约定的方式，放弃了关于主张房屋瑕疵的主张。另，因原告拒绝办理交房手续，被告于2014年8月28日委托律师发函解除了讼争合同，讼争合同已于前述律师函送达至原告时即2014年8月30日解除。二、原告无权要求被告返还履约保证金及相关费用。如前所述，原告无权解除合同，故其亦无权向被告主张相关费用。反诉原告特房公司诉称，反诉被告通过公开竞租的方式取得厦门市思明区官任路48号（官任大厦）401、402单元的承租权，并向厦门市产权交易中心缴交了保证金24万元。2014年5月14日，双方签订了《官任大厦写字楼租赁合同》，约定讼争房屋面积为761.74平方米，首年租金为47227.88元／月，车位使用费为1250元／月，履约保证金为141683.64元。反诉被告缴交给厦门市产权交易中心的保证金在抵扣交易手续费后，余额转至反诉原告银行账户，用于抵扣反诉被告第一期应缴租金和履约保证金。合同签订后，反诉原告于2014年6月23日向反诉被告发送了关于要求办理讼争房屋交接手续的通知，但反诉被告未如期办理，故反诉原告委托律师向反诉被告发送了关于解除合同及没收保证金等事宜的《律师函》，该函件已送达至反诉被告指定的联系地址。现请求判令：反诉被告向反诉原告支付拖欠的2014年7月15日至2014年8月30日的写字楼租金21900.99元、车位租金1875.015元、物业管理费13041.225元。反诉被告阮丽金辩称，一、反诉原告通知反诉被告办理房屋交付时，讼争房屋尚未进行竣工验收备案，不满足法定交付条件，反诉原告交房通知无效，反诉被告有权拒绝接收讼争房屋。二、反诉被告已全面履行合同义务，不存在未按约定办理房屋交接手续之情形，反诉原告无权以此解除合同并没收履约保证金。三、讼争房屋于2014年9月24日才具备交房条件，故反诉被告也无义务支付合同约定的第一期应缴租金，在反诉原告交付讼争房屋前，反诉被告享有同时履行抗辩权，反诉原告应退还第一期租金。四、讼争房屋从未实际交付反诉被告使用，反诉原告无权要求反诉被告支付租金。根据法律规定及双方的合同原意，讼争房屋的实际交付日和起租日，应顺延至整体竣工验收完毕后。然而，讼争房屋满足法定交付条件前，反诉原告即表示不再继续履行合同；讼争房屋满足法定交付条件后，反诉原告也始终未将讼争房屋实际交付反诉被告使用，故反诉原告无权要求反诉被告支付讼争房屋的相关租金。综上，反诉原告的诉请于法无据、于理无依，应予驳回。经审理查明，原告将其建设的厦门市思明区官任路48号（官任大厦）401、402单元通过厦门产权交易中心进行竞价招租。原告阮丽金参与报价竞拍，并向厦门产权交易中心支付了24万元报价保证金。后，原告竞价取得了讼争房屋承租权，并于2014年5月14日与被告签订了《官任大厦写字楼租赁合同》，约定原告向被告承租讼争房屋用于商务办公之用（配套出租地下一层5号车位、1号车位、1-1号子母车位），建筑面积为761.74平方米（以最终实测面积为准），房屋交付日暂定为2014年6月1日，具体日期以交付通知书列明的交付日期为准，起租日为2014年7月15日，租赁期限自2014年7月15日至2019年7月14日止，履约保证金为141683.64元；若原告未于交付日前往管理处办理该房屋的验收、交接手续，视为被告已于约定的交付日履行交房义务，原告应向被告及物业公司支付自交付日起的租金、物业管理费等；若原告直至交付日之次日起30日内仍未前往管理处实际办理验收、交接手续，则被告有权提前解除本合同、没收全部履约保证金并要求原告支付交付日至合同解除之日的租金、物业管理费。在租赁期限内原告应按时支付该房屋租金、车位使用费、物业管理费、电费及其他费用，其中2014年7月15日起至2015年7月14日期间的租金为47227.88元／月，车位使用费为1250元／月，物业管理费包含7236.53元／月的综合管理服务费、1142.61元／月的日常专项维修资金、300元／月车位管理费、15元／月的车位专项维修金等；原告须在本合同签订后3日内向被告支付起租日所在历月尚余天数的租金、物业管理费，款额为按每历月的租金、物业管理费分别乘以该历月尚余天数与该历月具体天数之比率计算后的总额；除始交租金日开始的第一个历月外，原告须于每个历月的第一日前向被告预先缴付当月租金、车位使用费；原告原缴厦门产权交易中心的保证金在本合同签订后扣除其应缴的交易手续费，余额由厦门产权交易中心转至被告指定账户，被告从该款项中扣除原告第一期应缴的租金和履约保证金，不足部分应在本合同签订后3个工作日内付清，如原告未按规定交纳且逾期超过3日的，被告将视原告违约，有权解除本合同，并不予退还原告已交纳的履约保证金。在合同有效期内，如被告未按约定时间交付房屋供原告使用超过60日的，原告有权单方解除合同，由此造成原告损失，被告应承担赔偿责任，并可要求被告双倍返还履约保证金；原告因被告违约行为而发生的损失由被告承担。另，该合同第四条还约定，原告声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及周边的现有装修及设施状况表示满意并同意按现状接收。讼争合同签订后，厦门产权交易中心在扣除49362元交易手续费后，将剩余保证金190638元支付至被告账户中。另查明，2014年6月23日，被告向原告发出一份《官任大厦入驻通知书》，通知原告在收到该入驻通知书后，在合同起租日即2014年7月15日前到官任大厦物业管理处办理入驻手续，若未在该通知书规定截止日期之前办理入驻手续，视为已接收房屋。原告于2014年6月24日收到该通知书后，并未前往办理入驻手续。另，被告已按讼争合同约定的收费标准，向物业公司支付了讼争房屋自2014年5月1月至2014年12月31日的综合管理服务费及车位管理费。还查明，被告于2014年8月28日向原告发出一份《律师函》，通知原告因其拒不按约定办理交房手续，被告依法解除讼争合同，原告于2014年8月30日收执该《律师函》。后，原告亦于2015年1月19日向被告发出一份《律师函》，通知被告因其逾期交付讼争房屋超过60日，原告依法解除讼争合同，被告于次日收执该《律师函》。以上事实，有《官任大厦写字楼租赁合同》、《官任大厦入驻通知书》、《资金往来统一票据》、《发票联》、《费用支付明细》、《转款凭证》及庭审笔录为证，本院对上述事实予以确认。本案中，双方当事人的争议焦点为：讼争合同是否已于2014年8月30日解除。被告主张，讼争合同已于2014年8月30日解除。讼争房屋已于2014年4月14日经验收合格，故讼争房屋在被告发出交房通知时，已符合交付使用条件，而原告在收到被告交房通知后，逾期未办理房屋交接手续，故被告有权于2014年8月28日发出《律师函》行使单方解除权，原告于2014年8月30日收到该函件，讼争合同已于2014年8月29日解除。并提交以下证据予以证明：1、《厦门市建设工程竣工验收报告》、《质量竣工验收监督告知书》，载明讼争房屋经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同竣工验收，工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格；厦门市建设工程质量安全监督站对2014年4月14日的竣工质量验收进行了监督，并于2014年4月8日作出该监督告知书；2、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明被告于2014年5月9日申报了讼争房屋的竣工验收消防备案，但讼争房屋未被确定为抽查对象。原告对被告提交的上述证据质证认为：1、《厦门市建设工程竣工验收报告》的真实性、合法性、关联性无法确认，竣工验收时间空白，无法证明竣工验收时间，该证据也仅能证明工程质量验收，应通过综合验收才能达到交房条件；《质量竣工验收监督告知书》的真实性予以确认，但合法性、关联性不予确认，该告知书仅能证明相关工程已经过质量竣工验收的监督，不能证明已经通过规划、人防等主管部门验收；2、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的真实性予以确认。原告抗辩，讼争房屋于2014年9月24日才取得综合竣工验收合格，始符合法定交付使用条件，故被告2014年6月23日的交房通知系无效，原告不存在逾期办理交房手续之情形，故被告无权行使单方解除权，讼争合同并未于2014年8月30日解除。并提交以下证据予以证明：《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明讼争房屋于2014年9月24日经竣工验收备案。被告对原告提交的上述证据质证认为，《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性无异议，但对原告拟证明内容有异议，讼争房屋是否具备交付使用条件，不能以行政备案时间为准。本院分析认为，除《厦门市建设工程竣工验收报告》外，原、被告对对方提交的前述证据真实性均无异议，故本院对原告所提交的《质量竣工验收监督告知书》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及被告提交的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性均予以认定。另，原告虽对被告所提交的《厦门市建设工程竣工验收报告》真实性持有异议，但该证据有相关原件，相关内容亦与前述《质量竣工验收监督告知书》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等相互印证，故对《厦门市建设工程竣工验收报告》的真实性，本院亦予以认定。因讼争合同并未就讼争房屋的交付条件进行约定，故讼争房屋是否符合交付条件，应从是否违反了法律、行政法规的强制性规定，是否满足基本安全条件及基本使用要求等因素进行确定。首先，《中华人民共和国建筑法》第61条规定建筑工程竣工经验收合格方可交付使用，故验收合格系房屋交付使用的法定条件。国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。另，根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，竣工验收合格后由建设单位向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。综上规定，工程竣工后应由建设单位组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等对工程进行验收，验收合格后出具《工程竣工验收报告》，相关竣工备案仅系行政管理要求，是否备案并不影响验收报告的效力，故讼争《工程竣工验收报告》可作为认定讼争房屋是否验收合格的依据。其次，根据前述《厦门市建设工程竣工验收报告》、《质量竣工验收监督告知书》之内容，可以认定厦门市建设工程质量安全监督站对讼争房屋在2014年4月14日的竣工质量验收进行了相关监督，并作出了工程质量监督报告，故讼争房屋的竣工验收已经工程质量监督机构的监督，其验收结果可作为认定工程质量的依据。另，《质量竣工验收监督告知书》系2014年4月16日作出，可以认定讼争房屋在此时已经验收合格，讼争房屋亦于2014年5月9日申报了竣工验收消防备案，故讼争房屋于2014年6月23日通知交房时已符合法定交付条件。再次，讼争房屋系用于商务办公，原告虽主张讼争房屋于通知交房时，尚不满足交付使用条件，但并未举证证明讼争房屋在通知交房时不符合商务办公的基本使用要求，且原告系通过厦门产权交易中心竞价取得讼争房屋的承租权，竞价时原告已确认在办理报价登记前已到标的现场或循其他途径详细了解标的有关情况，一旦办理报价登记即表明接受该标的现状（包括瑕疵），后讼争合同第四条也再次作出相关约定；故对原告提出讼争房屋在通知交房时尚未进行竣工验收备案，不符合交付条件的抗辩意见，本院不予采信。综上分析，本院认定讼争房屋于通知交房时已具备交付条件。原告在接到交房通知后，自起租日之次日起30日内均未前往管理处办理交接手续，根据讼争合同之约定，被告有权于2014年8月28日发出解除讼争合同的通知，原告于2014年8月30日收到该解除通知后，亦未在相关司法解释规定的异议期限内提起诉讼，故讼争合同已于2014年8月30日因被告行使单方解除权而解除。本院认为，原、被告于2014年5月14日与被告签订了《官任大厦写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。（一）关于履约保证金。如前分析，因被告通知交房后，原告自起租日之次日起30日内均未前往管理处实际办理验收、交接手续，致讼争合同已于2014年8月30日解除，被告主张其有权没收履约保证金，符合合同约定，本院予以采信；原告要求被告双倍返还履约保证金之诉求，缺乏理据，本院不予支持。（二）关于租金、物业管理费。讼争合同第五条约定，因反诉被告未在通知的交付日前办理交房手续，视为反诉原告已于约定的交付日履行了交房义务，反诉被告应支付自交付日起至合同解除之日的租金、物业管理费；故反诉被告应支付反诉原告自2014年7月15日至2014年8月30日止的租金，该期间租金（含车位）共计73498.721元【（47227.88元＋1250元）÷31天×17天＋（47227.88元＋1250）÷31天×30天】；厦门产权交易中心支付至反诉原告的剩余保证金，抵扣履约保证金后尚余48954.36元，根据合同约定，该余款应抵扣相关租金，故对原告要求被告返还该款项之诉求，本院不予支持。经抵扣，反诉被告应实际支付反诉原告租金（含车位）为24544.361元（73498.721元-48954.36元）；反诉原告诉求租金（含车位）为23776.005元，未超过该金额范围，本院予以照准。另，根据合同约定，物业管理费由反诉被告直接向物业公司支付，该费用应由物业公司主张，但鉴于反诉原告确已向物业公司垫付了讼争房屋2014年7月15日至2014年8月30日止的物业管理费（含综合管理服务费、车位管理费）11426.352元【（7236.53元＋300元）÷31天×17天＋（7236.53元＋300元）÷31天×30天】，故反诉原告亦有权要求反诉被告向其支付该笔费用，反诉原告尚未实际支付的日常专项维修资金、车位专项维修金，因尚未实际支出，本院暂不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付租金、物业管理费之诉求，本院在前述范围内予以支持，超过部分，不予支持。（三）关于交易手续费。原告根据其与厦门产权交易中心的约定，支付了相关交易手续费，现原告主张该费用系其损失，要求被告予以赔偿，于法无据，且讼争合同系因原告违约而解除，故对原告该项诉求，本院亦不予支持；另，原告诉求的相关资金占用损失，亦无事实根据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告阮丽金于本判决生效之日起十日内支付反诉原告厦门市特房筼筜开发有限公司厦门市思明区官任路48号（官任大厦）401、402单元自2014年7月15日至2014年8月30日期间尚欠的租金（含车位）23776.005元、物业管理费11426.352元；二、驳回原告阮丽金的诉讼请求；三、驳回反诉原告厦门市特房筼筜开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3308元，由原告阮丽金负担；反诉受理费360元，由反诉原告厦门市特房筼筜开发有限公司负担13元、反诉被告阮丽金负担347元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一五年五月十四日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”